ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon

          เมืองที่ดีที่สามารถอำนวยประโยชน์ให้กับคนในเมืองได้นั้น อำนาจการจัดการต้องรวมศูนย์อยู่ในเมืองนั้น ๆ เช่น การผังเมือง การประปา การก่อสร้างถนนหนทางและสาธารณูปโภคอื่นๆ ตลอดจนการเก็บและการใช้ภาษีเพื่อการพัฒนาท้องถิ่น การแยกส่วนอำนาจมากเกินไป ทำให้เมืองได้รับการพัฒนาที่จำกัด
          ในระหว่างที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้นำคณะข้าราชการระดับสูงจากกรมธนารักษ์และคณะกรรมการประเมินทุนทรัพย์ ดูงานในประเทศนิวซีแลนด์เมื่อเร็ว ๆ นี้ ได้เยี่ยมชมเมืองโรโตรัว ดร.โสภณ จึงได้นำเสนอข้อสังเกตเกี่ยวกับการบริหารจัดการเมืองดังนี้
          โรโตรัว (Rotorua) เป็นเมืองเล็ก ๆ แห่งหนึ่งในเกาะเหนือของประเทศนิวซีแลนด์ ห่างจากนครโอ๊คแลนด์ซึ่งเป็นนครที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ ไปทางทิศตะวันออกเฉียงใต้ 233 กิโลเมตร ซึ่งใช้เวลาเดินทางประมาณ 3 ชั่วโมง เมืองเล็ก ๆ แห่งนี้มีชื่อเสียงในด้านเป็นเมืองตากอากาศ โดยมีประชาชนชาวนิวซีแลนด์และนักท่องเที่ยวจากทั่วโลกไปเยี่ยมเยือน
          อาจกล่าวได้ว่าประเทศนิวซีแลนด์โดยรวมค่อย ๆ ฟื้นตัวจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ซึ่งเกิดขึ้นทั่วโลกในปี 2551 ส่งผลให้นิวซีแลนด์และเมืองโรโตรัวมีภาวะชะลอตัวด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วย การที่นิวซีแลนด์ได้รับผลกระทบเพราะรายได้หลักของนิวซีแลนด์มาจากภาคบริการโดยเฉพาะการท่องเที่ยวเป็นหลัก และแม้ภาคเกษตรจะมีสัดส่วนในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติเพียง 4% แต่ในภาวะตกต่ำทางเศรษฐกิจ การสั่งซื้อสินค้าหรือการท่องเที่ยวในประเทศนี้ก็ได้รับผลกระทบโดยตรงด้วย
          อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน ภาวะเศรษฐกิจของประเทศนี้เริ่มฟื้นฟูขึ้นโดยเฉพาะในนครโอ๊คแลนด์ แต่ในเมืองโรโตรัว ยังชะลอตัวอยู่ จะสังเกตได้ว่า ราคาบ้านในนครโอ๊คแลนด์ ณ ราคา 13.2 ล้านบาท (ณ อัตราแลกเปลี่ยนที่ 25 บาทต่อ 1 ดอลลาร์นิวซีแลนด์) ในปี 2554 นั้น มีราคาสูงขึ้น 5.1% เมื่อเทียบกับปี 2553 ส่วนที่เมืองโรโตรัว บ้านมีราคาเฉลี่ยเพียง 6.5 ล้านบาท ลดลง 3.4% เมื่อเทียบกับปี 2553 เฉพาะในเมืองโรโตรัวหากเทียบกับปี 2551 ซึ่งเป็นปีที่ราคาสูงสุด กลับพบว่ามีราคาลดลงถึง 15% แล้ว
          เมืองโรโตรัวมีพื้นที่ 2,615 ตารางกิโลเมตร หรือใหญ่กว่ากรุงเทพมหานครถึง 67% แต่มีประชากรเพียง 65,000 คน หรือเท่ากับ 24 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่กรุงเทพมหานครมีประชากรเกือบ 4,000 คนต่อตารางกิโลเมตร และประชากรถึง 34% ของเมืองโรโตรัวเป็นคนเผ่าเมารี ซึ่งเป็นคนพื้นเมือง เมืองโรโตรัวมีผลิตภัณฑ์มวลรวมของเมืองเป็นเงินประมาณ 72,000 ล้านบาท มีรายได้เฉลี่ยคนละ 132,000 บาทต่อเดือน
          ในด้านอสังหาริมทรัพย์ โรโตรัวมีบ้านทั้งหมด 27,000 หน่วย เกือบทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยว รวมมูลค่า ณ ปี 2554 เป็นเงินประมาณ 356,142 ล้านบาท แม้เศรษฐกิจของเมืองจะชะลอตัวไป แต่ก็ยังมีอัตราเพิ่มองประชากรสูงถึง 6.5% ต่อปี นอกจากนี้ในตัวเมืองยังมีพื้นที่ป่า (Regional Park) 26 แห่ง มีสวนสาธารณะท้องถิ่น 4,000 แห่ง มีสถานที่ออกกำลังกาย (Sport Field) 224 แห่ง
          ในด้านการบริหารเมือง โรโตรัวมีการเลือกตั้งนายกเทศมนตรี ทุก 4 ปี และเลือกตั้งคณะกรรมการเทศบาลอีก 12 คน โดยเลือกตั้งครึ่งหนึ่งในทุกระยะ 3 ปี การหน้าที่สำคัญของการบริหารเมืองนี้ก็คือ
          1. การจัดหาสาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่าง ๆ เช่น โรงเรียน การโยธา ถนน การประปา เป็นต้น
          2. การวางแผนการใช้ที่ดิน (ผังเมือง)
          3. การควบคุมอาคาร
          4. การบริหารจัดการด้านสาธารณสุข
          5. การจัดหาสวัสดิการสังคมและวัฒนธรรม
          6. การดูแลและจัดการสนามบินโรโตรัว
          7. การบริหารจัดการสถานสงเคราะห์คนชรา
          8. การประเมินค่าทรัพย์สินในท้องถิ่น และการจัดเก็บภาษี โดยเทศบาลเมืองนี้ว่าจ้างภาคเอกชนประเมินค่าทรัพย์สิน ส่วนเทศบาลเป็นผู้จัดเก็บภาษี
          รายได้หลักของเมืองแห่งนี้มาจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถึง 56% รองลงมาก็คือการบริการสาธารณูปโภค 19% การบริหารจัดการ 17% และอื่น ๆ อีก 5% สำหรับในรายละเอียดนั้น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นจัดเก็บสำหรับบ้านทุกหลังในอัตราส่วนประมาณ 0.5% ของมูลค่าบ้านโดยบัญชีประเมินราคาทรัพย์สินได้ปรับปรุงใหม่ทุกระยะ 3 ปี
          จะสังเกตว่า การบริหารจัดการเมืองที่ดีนั้น นอกจากมีความเป็นประชาธิปไตยในการเลือกตั้งแล้ว ยังอยู่ที่
          1. การที่ท้องถิ่นหรือเมืองสามารถจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและใช้เพื่อการพัฒนาเมืองเอง ซึ่งจะทำให้ท้องถิ่นมีความเป็นอิสระจากการเมืองระดับประเทศ ต่างจากประเทศไทยที่ไม่มีภาษีนี้ แต่มีเพียงภาษีโรงเรือนซึ่งจัดเก็บได้เพียง 10% ของงบประมาณในแต่ละท้องถิ่น และงบประมาณหลักมาจากส่วนกลาง ดังนั้นจึงขึ้นอยู่กับระบบราชการส่วนกลางและส่วนภูมิภาคมาก หากท้องถิ่นเก็บภาษีเองและใช้เองในท้องถิ่น โอกาสการโกงคงลดน้อยลง เพราะประชาชนผู้เสียภาษีคงจะตรวจสอบใกล้ชิดมากขึ้น
          2. ท้องถิ่นต้องเป็นผู้วางแผนการใช้ที่ดินและดำเนินการก่อสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ อย่างเบ็ดเสร็จ ซึ่งข้อนี้ก็ต่างจากกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นผู้วางผังเมือง แต่การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเกือบทั้งหมดขึ้นอยู่กับหน่วยงานอื่น เช่น กรมทางหลวง กรมทางหลวงชนบท การประปานครหลวง การไฟฟ้านครหลวง กระทรวงศึกษาธิการ กรมอนามัย ฯลฯ  ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ไม่ใช่ผังแม่บทของการพัฒนาสาธารณูปโภคและสาธารณูปการแต่อย่างใด จึงกลายเป็นผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
          3. การเน้นการบริหารในท้องถิ่น ยังสามารถแยกส่วนได้ เช่น บางนครที่มีขนาดใหญ่ ก็ยังแบ่งออกเป็นเทศบาลย่อย ๆ เพื่อการบริหารจัดการอย่างใกล้ชิด แม้แต่เมืองโรโตรัว ก็ยังมีการเลือกตั้งคณะกรรมการทะเลสาบโรโตรัว ซึ่งเป็นพื้นที่เฉพาะเป็นต้น ดังนั้นมหานครขนาดใหญ่เช่นกรุงเทพมหานคร จึงควรมีการแบ่งแยกการบริหารย่อยเช่นเขตต่าง ๆ ที่มีอยู่ แต่ต้องมาจาการเลือกตั้ง ไม่ใช่ให้ข้าราชการเป็นผู้บริหาร
          การบริหารจัดการเมืองที่ดี จะให้ความผาสุกแก่ประชาชนผู้เสียภาษีโดยตรง ไม่ใช่ติดอยู่กับระบบราชการที่เทอะทะ และกิจการในหลายส่วนยังควรที่จะให้ภาคเอกชนดำเนินการได้ เช่น การจัดเก็บขยะมูลฝอย การจัดการสาธารณูปการบางประการ ฯลฯ เพื่อความคล่องตัวและให้ได้บริการที่ดีที่สุดบนพื้นฐานการแข่งขันที่เป็นธรรมและเท่าเทียม

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน