ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon

            เสนอรัฐสามารถให้เอกชนช่วยประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อความรวดเร็ว และพัฒนาฐานข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องตามราคาจริงด้วยการจูงใจด้วยการลดหรือเลิกภาษีค่าธรรมเนียมโอน ตลอดจนการพัฒนาสำนักประเมินราคาทรัพย์สินให้มีบุคลากรที่เพียงพอ รวมทั้งการขยายบทบาทเป็นศูนย์ข้อมูลของภาครัฐที่แท้จริง
            เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 8 มีนาคม 2555 ดร.โสภณ พรโชคชัย ในนามของประธาน มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้นำคณะข้าราชการระดับสูงจากกระทรวงการคลัง นำโดย ฯพณฯ นายวิรุฬ เตชะไพบูลย์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง  ดร.นริศ ชัยสูตร อธิบดีกรมธนารักษ์ และข้าราชการระดับสูงในกรมธนารักษ์และคณะกรรมการประเมินทุนทรัพย์ เข้าฟังการบรรยายสรุปของผู้บริหารของ บริษัท Quotable Value (QV) ซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจที่ทำประเมินค่าทรัพย์สินสูงสุดถึง 80% ของทั่วประเทศ ณ นครโอ๊คแลนด์ ประเทศนิวซีแลนด์
            แต่เดิมการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อภารกิจของรัฐดำเนินการโดยหน่วยงานประเมินค่าทรัพย์สินของรัฐบาลเอง  แต่ในปี 2541 เริ่มก่อตั้ง QV ขึ้นเป็นรัฐวิสาหกิจ เพื่อให้เกิดการแข่งขันเสรี โดยหวังผลให้ได้บริการที่ดีที่สุดแก่ประชาชนผู้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  QV มีพนักงานอยู่ 105 คน ดำเนินการด้วยงบประมาณราว 400 ล้านบาท  อย่างไรก็ตามหากรวมบริษัทย่อยอื่น ๆ ที่ดำเนินการในออสเตรเลียและในการให้บริการข้อมูลเชิงพาณิชย์ เครือ QV มีรายได้รวมถึงประมาณ 1,200 ล้านบาทต่อปี  โดยผลกำไรโดยรวมมีสัดส่วน 6% ของรายได้รวม แต่ในเฉพาะส่วนของประเมินค่าทรัพย์สิน มีกำไรสูงถึง 20%  สำหรับการลาออกของพนักงานมีเพียงปีละ 10-15% เท่านั้น ซึ่งทั้งนี้ถือว่าค่อนข้างต่ำในประเทศนิวซีแลนด์
            QV สามารถทำการประเมินค่าที่ดินและอาคารได้ประมาณ 1.542 ล้านแปลงจากจำนวนแปลงทั้งหมดประมาณ 1.927 ล้านแปลงทั่วประเทศ โดยรายได้จากการประเมินเป็นเงินครั้งละ 250 บาทต่อแปลง  การประเมินเพื่อการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นจะดำเนินการใหม่ทุกระยะ 3 ปี  นอกจากนี้ในแต่ละปียังทำการประเมินราคาแปลงที่ดินขออนุญาตจัดสรรใหม่ และการประเมินเฉพาะอาคารที่ขออนุญาตก่อสร้างใหม่อีกด้วย  โดยในแต่ละปีมีการขออนุญาตจัดสรรใหม่ 29,000 ราย และมีการขออนุญาตก่อสร้างอาคารใหม่อีก 71,000 ราย โดย QV ให้บริการอยู่ประมาณ 80%  โดยสรุปแล้วในปีหนึ่ง ๆ QV สามารถประเมินค่าทรัพย์สินได้ประมาณ 460,000 แปลงทั่วประเทศ
            จากสถิติของทั่วประเทศ มีคนแย้งราคาปีหนึ่งประมาณ 14,000 รายจาก 680,000 รายที่มีการประเมินใหม่ทุกปี หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 2% ซึ่งถือว่าต่ำมาก  โดยส่วนมากของผู้ร้องเรียนนั้น ร้องเรียนว่าราคาที่ประเมินต่ำเกินไป ไม่ใช่สูงเกินไปเช่นในประเทศไทย ทั้งนี้เพราะบางครั้งสถาบันการเงินอาจอ้างอิงราคาของรัฐที่ QV ประเมินเพื่อการอำนวยสินเชื่อ  ทำให้ลูกค้าได้รับวงเงินสินเชื่อต่ำเกินไปในความเห็นของลูกค้าผู้กู้นั่นเอง  อย่างไรก็ตาม กรณีข้อแย้งเหล่านี้สามารถทำความเข้าใจกันได้รวดเร็ว และไม่เป็นอุปสรรคต่อการนำตัวเลขเหล่านี้ไปใช้ในการจัดเก็บภาษีหรืออื่น ๆ
            การที่ QV สามารถประเมินได้อย่างแม่นยำก็เพราะมีข้อมูลที่ดี  โดยข้อมูลที่ซื้อขายกันทั่วไปในท้องตลาดและจดทะเบียนไว้ ณ ท้องถิ่นต่าง ๆ นั้น เป็นราคาที่มีการซื้อขายจริง  เนื่องจากในการจดทะเบียนโอนหรือจำนอง ไม่มีการเสียอากรแสตมป์หรือค่าธรรมเนียมโอน  ทำให้ผู้ซื้อ-ขายแจ้งตามความเป็นจริง  อย่างไรก็ตามในกรณีประเทศไทย ซึ่งมีการเสียภาษีในอัตราสูง จึงทำให้เกิดการหลีกเลี่ยงการแจ้งราคาซื้อขายจริงในระดับหนึ่ง
            QV ยังทำหน้าเป็นศูนย์ข้อมูลวิจัยอสังหาริมทรัพย์ โดยออกรายงานราคาบ้านทุก ๆ เดือน นอกจากนี้ยังขายข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เพื่อใช้ในการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นเงินแปลงเปรียบเทียบละ 60 บาท  นอกจากนี้ยังมีบริการการประเมินค่าทรัพย์สินระบบอัตโนมัติ (Automated Valuation Model) โดยผู้สนใจใช้บริการ สามารถใช้บริการวิเคราะห์ราคาแปลงที่อยู่อาศัยที่จะซื้อ โดย QV จะให้แปลงเปรียบเทียบต่าง ๆ ในละแวกบ้านไว้ประกอบ พร้อมทั้งคำนวณมูลค่าทรัพย์สินตามราคาตลาดเพื่อการซื้อขาย-ลงทุน โดยคิดค่าบริการทรัพย์สินละ 1,000 บาท
            สำหรับการประเมินค่าทรัพย์สินโดยการสร้างแบบจำลอง หรือ Computer-assisted Mass Appraisal (CAMA) นั้น  ทาง QV ใช้แนวคิดนี้ในการประเมินค่าทรัพย์สินมาช้านานแล้ว  เพราะเป็นการประหยัดเวลา และค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ  ทั้งนี้ CAMA อาศัยแบบจำลองทางสถิติด้วยการวิเคราะห์พหุคูณถดถอย (Multiple Regression Analysis) ตามหลักสถิติ  ทั้งนี้ทรัพย์สินที่ประเมินโดย CAMA สามารถเชื่อถือได้ประมาณ 80%  ส่วนที่อาจจะมีความผิดพลาดเนื่องจากทรัพย์สินมีลักษณะพิเศษ เช่น มีการต่อเติมมากกว่าปกติ หรือทรุดโทรมลงกว่าปกติเพราะขาดการเข้าอยู่อาศัย ฯลฯ ก็อาจต้องไปตรวจสอบภาคสนามเช่นการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วไป
            ในอนาคต QV มีโครงการที่จะขยายตัวออกสู่ต่างประเทศเพิ่มเติมนอกเหนือจากออสเตรเลียที่มีสาขาอยู่แล้ว เช่น การขยายสาขาไปสู่ประเทศในอาเซียน  นอกจากนั้นยังอาจก่อตั้งสถาบันการศึกษาระดับอุดมศึกษา โดยในการนี้รัฐบาลไทยสมควรร่วมมือกับหน่วยงานแห่งนี้หรือหน่วยงานอื่นในการพัฒนาการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย  และที่ผ่านมา QV และหน่วยงานอื่นได้รับเชิญจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้มาบรรยายในโอกาสต่าง ๆ ในประเทศไทยเป็นระยะ ๆ
            ข้อคิดที่น่าสนใจสำหรับประเทศไทยก็คือ
            1. การประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อภารกิจของรัฐนั้น รัฐสามารถว่าจ้างภาคเอกชนดำเนินการได้ เช่นเดียวกับในกรณีออสเตรเลีย  ในกรณีประเทศไทย กรมธนารักษ์ก็เคยว่าจ้าง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ทำการประเมินค่าทรัพย์สินที่ดินประมาณ 13,000 แปลงด้วยงบประมาณราว 2.8 ล้านบาท หรือเป็นเงินแปลงละ 215 บาท  หากประมาณว่าที่ดินทั่วประเทศมี 30 ล้านแปลง การประเมินโดยวิธีนี้สามารถดำเนินการได้ด้วยงบประมาณเพียงไม่เกิน 7,000 ล้านบาท
            2. กรมธนารักษ์ โดยสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน สามารถพัฒนาตนเองเป็นศูนย์ข้อมูล เพราะสามารถรายงานการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านได้เป็นระยะ ๆ เพื่อให้เป็นประโยชน์ต่อทางราชการ และเพื่อการมีข้อมูลประกอบการวางแผนของภาคเอกชน
            3. กรมธนารักษ์ โดยสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน ยังสามารถขยายบทบาทเป็นศูนย์ฝึกอบรมการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการจัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยร่วมมือกับ QV และองค์กรอื่นในภูมิภาคนี้ รวมทั้งสถาบันการศึกษาระดับนานาชาติที่มีชื่อเสียง
            การประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อภารกิจของรัฐ เช่น การจัดทำบัญชีประเมินทุนทรัพย์เพื่อการเสียภาษีค่าธรรมเนียมโอน หรือภาษีทรัพย์สินก็ตามมีความสำคัญยิ่ง  รัฐบาลจึงควรดำเนินการโดยเร่งยกระดับมาตรฐานการปฏิบัติงานของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน เพิ่มจำนวนบุคลากร และเพิ่มทักษะและเทคโนโลยีจากนานาชาติ รวมทั้งการสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและเอื้ออำนวยต่อการประเมินค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง ด้วยการให้ประชาชนแจ้งการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามราคาจริง ด้วยการลดหรือเลิกภาษีและค่าธรรมเนียมโอน และด้วยการมีบทลงโทษที่เฉียบขาดต่อการแจ้งเท็จเพื่อการหลบเลี่ยงกฎหมาย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน