ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon

          ไทยควรขานรับตามออสเตรเลียที่ให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอกชนรับช่วงไปดำเนินการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วประเทศเพื่อการเสียภาษี เพราะค่าจ้างค่อนข้างถูก คุ้มค่า โดยมีค่าใช้จ่ายรวมเพียง 2.15% ของภาษีที่จัดเก็บได้เท่านั้น
          ในระหว่างที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้นำคณะข้าราชการระดับสูงจากกรมธนารักษ์ โดยมี ดร.นริศ ชัยสูตร ท่านอธิบดีเป็นประธาน และคณะกรรมการประเมินทุนทรัพย์ ไปดูงานในประเทศออสเตรเลียเมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2555 ได้พบกันนายฟิลิป เวสเทิน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน (ตำแหน่ง Valuer General) ซึ่งได้รับการแต่งตั้งจากสภาแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์ กับนายเดส มูนี่ ผู้จัดการทั่วไปของสำนักประเมินค่าทรัพย์สิน กรมการคลังแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์ และคณะ ณ สำนักงานรัฐสภาแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์
          นายฟิลิปในฐานะเจ้าภาพและเป็นผู้กล่าวต้อนรับ เน้นให้ความสำคัญของกระบวนการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นธรรมสำหรับประชาชน โดยประชาชนพึงได้รับความเข้าใจถึงกระบวนการให้ได้มาซึ่งมูลค่าทรัพย์สิน อย่าเพียงดูแต่ตัวเลขมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้เท่านั้น ทั้งนี้เพื่อเป็นการตรวจสอบผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน และเพื่อความเข้าใจที่ถ่องแท้ของประชาชน
          รัฐนิวเซาท์เวลส์มีขนาด 809,444 ตารางกิโลเมตร หรือราว 11% ของประเทศออสเตรเลีย หรือมีขนาดใหญ่กว่าประเทศไทยทั้งประเทศราว 58% แต่มีแปลงที่ดิน 3.3 ล้านแปลง ขณะที่ทั่วประเทศออสเตรเลียมี 11.5 ล้านแปลง ส่วนไทยมีถึงเกือบ 30 ล้านแปลง ในการประเมินค่าทรัพย์สิน ประเมินเพียง 2.4 ล้านแปลง เพราะบางแปลงตั้งอยู่ติดกันเป็นของเจ้าของรายเดียวกัน จึงประเมินควบกันไป ในจำนวน 2.4 ล้านแปลงนี้ประเมินเพียงหนึ่งในสามหรือ 800,000 แปลงทุกปี และมีการปรับเปลี่ยนราคาประเมินใหม่ทุกระยะ 3 ปี
          สำนักประเมินค่าทรัพย์สินจัดตั้งขึ้นในปี 2544 ทำหน้าที่ในการออกโฉนด จัดทำแผนที่ และจัดการระบบสารสนเทศเกี่ยวกับที่ดิน และทำหน้าที่การประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเสียภาษี การเวนคืน และอื่น ๆ ตามที่รัฐบาลแห่งรัฐมอบหมาย ในด้านการบริหารงานประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้รับผิดชอบคือบุคคลในตำแหน่ง Valuer General ได้รับการแต่งตั้งจากสภาแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์ในฐานะที่เป็นผู้รู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นกลางและอยู่ในตำแหน่งคราวละ 4 ปี ส่วนสำนักประเมินราคาทรัพย์สินนั้นมีผู้จัดการทั่วไปเป็นผู้บริหารสูงสุด และเป็นผู้รับนโยบายประเมินค่าทรัพย์สินมาจาก Valuer General อีกทอดหนึ่ง 
          การประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเสียภาษีในรัฐนิวเซาท์เวลส์นี้ ประเมินเฉพาะค่าที่ดินโดยไม่รวมอาคาร เช่น บ้านหลังหนึ่งขนาด 50 ตารางวา ก็ประเมินเฉพาะว่าที่ดิน 50 ตารางวานี้จะเป็นราคาเท่าไหร่หากว่างเปล่า ไม่มีสิ่งก่อสร้างใด ในกรณีที่ดินสองแปลง แปลงหนึ่งมีอาคาร เช่นที่อยู่อาศัย อีกแปลงหนึ่งไม่มี ก็ประเมินส่วนที่เป็นที่ดินให้เท่ากันเพราะถือว่าประเมินเฉพาะที่ดิน
            ข้อยกเว้นสำคัญก็คือ ในกรณีที่ผังเมืองกำหนดให้ที่ดินแต่ละแปลงสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้แตกต่างกัน เช่น ในเชิงพาณิชย์ หรือในเชิงที่อยู่อาศัย มูลค่าที่ดินที่ประเมินได้ก็จะต่างกัน แม้จะตั้งอยู่ใกล้กันหรือติดกัน เพราะศักยภาพในการใช้ที่ดินต่างกันนั่นเอง ยิ่งกว่านั้นในกรณีห้องชุดพักอาศัย จำนวน 100 หน่วย บนพื้นที่ 1,000 ตารางวา ก็คำนวณให้แต่ละห้องชุดมีส่วนในที่ดินจำนวน 10 ตารางวาที่ต้องนำมาเสียภาษี เป็นต้น
          รายได้จากภาษีที่ดิน เป็นเงินประมาณ 66,000 ล้านบาทต่อปี (ณ 1 ดอลลาร์ออสเตรเลียเท่ากับ 33 บาท) นั้น ถือเป็นงบประมาณถึง 50% ของแต่ละท้องถิ่น โดยเจ้าของที่ดินแต่ละแปลงต้องเสียภาษีเป็นสัดส่วนประมาณ 0.2% - 0.5% ของมูลค่าตลาดที่ประเมินได้ในแต่ละปี  ภาษีนี้ใช้สำหรับการบริหารจัดการในแต่ละท้องถิ่นเป็นสำคัญโดยไม่ได้ส่งเข้าส่วนกลางของรัฐ
          สำนักนี้มีพนักงาน 46 คน ใช้งบประมาณปีละ 1,419 ล้านบาท หรือเพียง 2.15% ของรายได้จากภาษีที่ดิน ในการประเมินค่าทรัพย์สินจริง สำนักประเมินราคาทรัพย์สินเป็นผู้ว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินภาคเอกชนเป็นผู้ดำเนินการ ทั้งนี้ได้ดำเนินการเช่นนี้มาตั้งแต่ปี 2540 แต่ก่อนหน้านี้ทางรัฐบาลแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอง ปัจจุบัน ใช้งบประมาณนี้เพื่อการว่าจ้างบริษัทประเมินจากภายนอก เป็นเงิน 594 ล้านบาทต่อปี หรือเท่ากับ 42% ของงบประมาณของสำนัก ค่าจ้างสำหรับงานประเมินแต่ละชิ้นตกเป็นเงินแปลงละประมาณ 200-500 บาท
          ในรัฐนี้แบ่งพื้นที่เป็น 36 บริเวณ ว่าจ้างบริษัทผู้ประเมินราคาอิสระจำนวน 19 บริษัท โดยที่บริษัทผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในออสเตรเลียมีขีดความสามารถที่ใกล้เคียงกัน ในทางปฏิบัติจึงเปิดให้ประมูลรับจ้างบริษัทละไม่เกิน 3 บริเวณ ดังนั้นจึงไม่ปรากฏการผูกขาดของบริษัทประเมินใด  สัญญาว่าจ้างจะเป็นระยะเวลา 3 ปี และสามารถต่อได้อีกครั้งละ 1 ปีอีกไม่เกิน 2 ครั้ง ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของบริษัททั้ง 19 แห่ง มีรวมกันประมาณ 120 คน  อาจกล่าวได้ว่าในเขตเมือง จะมีบริษัทที่พร้อมจะให้บริการเป็นจำนวนมาก ส่วนในเขตชนบทห่างไกล จะมีผู้รับงานจำนวนไม่มากนัก  บางครั้งมีผู้เข้าแข่งขันประมูลงานประเมินจากสำนักประเมินเพียงรายเดียวเท่านั้น
          การประเมินค่าทรัพย์สินใช้วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลอง หรือ Computer Assisted Mass Appraisal (CAMA) เป็นหลัก โดยทรัพย์สินในชนบท ใช้วิธีนี้ถึง 99% ส่วนในใจกลางเมืองที่มีทรัพย์สินที่มีความสลับซับซ้อน จะใช้การประเมินราคาที่ดินรายแปลงแทนการประเมินแบบ CAMA เพราะต้องการความแม่นยำโดยเฉพาะ อาจกล่าวได้ว่า ทรัพย์สินที่ต้องประเมินรายแปลง ได้แก่ ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน หรือพื้นที่ที่มีความปนเปื้อนด้านมลพิษ (Contaminated Area)
          ในการควบคุมคุณภาพของงานประเมินค่าทรัพย์สินนั้น สำนักจะจัดอบรม-สัมมนาผู้ประเมินค่าทรัพย์สินเอกชนให้มีความเข้าใจตรงกันในด้านการประเมินค่าทรัพย์สินในกรณีนี้ มีการแจกคู่มือการทำงาน (Procedure Manual) ให้บริษัทประเมินที่ชนะการประมูลงานในแต่ละบริเวณ นอกจากนี้ยังมีระบบการตรวจสอบทางสถิติมาช่วยสนับสนุนการตรวจสอบอีกด้วย  โดยทรัพย์สินจำนวนประมาณ 20% ของแปลงจะได้รับการตรวจสอบถึงมูลค่าที่ถูกต้อง 
          ในการประเมินค่าทรัพย์สิน 800,000 ชิ้นต่อปีนั้น มีผู้ร้องเรียนไม่เห็นด้วยกับมูลค่าที่ประเมินได้จำนวน 28,000 ราย หรือ 3.25% โดยมีจำนวนที่มีโอกาสที่จะผิดพลาดจริงประมาณ 5,000 รายการ (0.625%) และหลังจากการตรวจสอบ โดยสำนักว่าจ้างบริษัทเอกชนออกไปตรวจสอบอีกรอบหนึ่ง พบว่าประมาณครึ่งหนึ่งผิดพลาดจริง ซึ่งถือว่าน้อยมาก (0.312%)
          ในตอนท้าย สำนักประเมินราคาทรัพย์สินแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์ ให้ข้อคิดว่า การที่จะทำการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยแบบจำลองให้ประสบความสำเร็จนั้น จะต้องมี
          1. ฐานข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดีโดยเป็นฐานข้อมูลที่รายงานการซื้อขายที่ดินตามราคาจริง แม้รัฐนิวเซาท์เวลส์จะเก็บค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 2 - 5% ของมูลค่าทรัพย์สินในการโอนแต่ละครั้ง แต่ก็ไม่ปรากฏว่าผู้ซื้อและหรือผู้ขาย แจ้งราคาต่างจากความเป็นจริง ทั้งนี้เพราะกฎหมายการหลบเลี่ยงภาษีคงมีโทษรุนแรง และมีการบังคับใช้กฎหมายอย่างเคร่งครัด
          2. วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่ดีโดยเฉพาะ CAMA ซึ่งว่าจ้างบริษัทเอกชนรับไปดำเนินการอีกทอดหนึ่ง
          3. ระบบการจัดการความเสี่ยงด้วยการทดสอบค่าความน่าเชื่อถือทางสถิติที่ดี
          4. ระบบการตรวจสอบโดยเจ้าหน้าที่ของสำนักเอง หรือโดยการว่าจ้างบริษัทภายนอกไปดำเนินการของบริษัทประเมินอย่างเข้มงวด มีประสิทธิภาพ เป็นต้น
          อาจกล่าวได้ว่าหนทางสำคัญในการพัฒนาการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น สมควรให้เอกชนรับจ้างไปดำเนินการ โดยสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เป็นผู้คอยตรวจสอบ เพราะหากขยายอัตรากำลังเพิ่มขึ้นก็อาจทำให้เป็นองค์กรขนาดใหญ่ที่ขาดความคล่องตัว นอกจากนี้ยังอาจเพิ่มบทบาทเป็นสถาบันสอนการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการนี้ให้กับท้องถิ่นรับไปดำเนินการเอง และโดยที่สำนักมีข้อมูลที่ดี สำนักก็สามารถพัฒนาบทบาทเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถรายงานสถานการณ์การเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์สิน ธุรกรรมของการซื้อขายทรัพย์สิน ตลอดจนทำกิจการด้านการวิจัยด้านราคาทรัพย์สินต่อไป

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน