ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon

          ตามที่มีข่าวว่าที่ดินในพื้นที่ตากอากาศสำคัญได้ตกอยู่ในมือของคนต่างชาติไป 30% แล้วนั้น เชื่อว่าในความเป็นจริงคงไม่มีผู้ใดรู้จริงเนื่องจากไม่มีสถิติที่แน่ชัด แต่เชื่อว่าคงไม่ได้มากดังที่เข้าใจ เนื่องจากในประเทศไทยมีโฉนดที่ดินเกือบ 30 ล้านแปลง มีที่อยู่อาศัยเกือบ 20 ล้านหน่วย โอกาสที่ต่างชาติจะมาซื้อถึง 30% ย่อมไปได้ยาก
          ปกติต่างชาติมักสนใจซื้อแต่อสังหาริมทรัพย์ตากอากาศ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีผลตอบแทนสูงในการลงทุน และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย ส่วนที่อยู่อาศัยหรือพื้นที่เกษตรกรรมทั่วไป คงไม่มีนักลงทุนต่างชาติสนใจซื้อมากนัก และเป็นอุปทานที่มีไว้เพื่อการใช้สอยของประชากรในประเทศไทยถึง 67 ล้านคนเป็นสำคัญ
          อย่างไรก็ตามกรณีนี้แสดงให้เห็นถึงความอ่อนแอประการหนึ่งของประเทศไทยที่ขาดระบบฐานข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยคนต่างชาติ หรือแม้แต่คนไทยกันเอง ก็ไม่สามารถระบุเปิดเผยอย่างชัดเจนได้ว่า หน่วยงานใด บุคคลใด ถือครองอสังหาริมทรัพย์สูงสุด ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้มีอำนาจในระดับสูงเกรงจะได้รับผลกระทบด้านภาพพจน์ จึงเท่ากับการปกปิดข้อมูลที่ควรเปิดเผยเช่นนานาชาติ ไม่สามารถดำเนินการได้ การที่ต่างชาติมาแอบซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเราไม่สามารถตรวจสอบ จึงเป็นบาปเคราะห์ที่เกิดจากผู้มีอำนาจที่ต้องการปกปิดฐานะของตนเองได้สร้างไว้
          อย่างไรก็ตาม ไม่มีความจำเป็นที่การเปิดประเทศในทางการค้าเสรี ต้องผูกติดกับการอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เป็นอำนาจอธิปไตยและสิทธิขาดของแต่ละประเทศในการตัดสินใจ การค้าเสรีครอบคลุมเฉพาะบทบาทข้ามชาติของนักวิชาชีพ สินค้า ทุนและอื่น ๆ ที่ไม่ครอบคลุมถึงที่ดินด้วย แม้แต่ในกรณีของสิงคโปร์ที่แต่เดิมอนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้เสรี ก็หันกลับมาจำกัด โดยเมื่อเดือนธันวาคม 2555 สิงคโปร์เพิ่งประกาศโดยไม่บอกกล่าวล่วงหน้าให้ต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศของตนต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนถึง 10% ของมูลค่าที่ซื้อ เพื่อบั่นทอนไม่ให้กำลังซื้อของต่างชาติบุกเข้าตลาดสิงคโปร์มากจนเกินไป
          อย่างไรก็ตามโดยหลักการแล้ว ประเทศไทยสามารถอนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หากประเทศไทยมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น หากคนไทยไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ซึ่งมีราคาเฉลี่ยประมาณ 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีประเภทนี้ถึงประมาณ 2% ต่อปี หรือเป็นเงิน 200,000 บาท ในขณะที่ต่างชาติมาซื้อบ้านพักตากอากาศในประเทศไทยในราคา 40 ล้านบาท ณ เกาะภูเก็ต ไม่ต้องเสียภาษีประเภทนี้เลย นอกจากนั้นในอนาคตประมาณ 30 ปีข้างหน้า หากราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้น 5 เท่าหรือเป็นเงิน 50 ล้านบาท การรับมรดกยังต้องเสียภาษีอีก 30% โดยประมาณ ในขณะที่ประเทศไทยไม่ต้องเสียภาษีมรดกเช่นกัน
          ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่าบุคคลชั้นสูงในประเทศไทย ไม่ต้องเสียภาษีจากการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ เป็นการถ่างความเหลื่อมล้ำ และสร้างความไม่เป็นธรรมให้เกิดขึ้นในสังคม เพราะในกรณีทั่วไป หากผู้ใดมีห้องชุดและไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ห้องชุดนั้นจะถูกตัดสาธารณูปโภค และที่สำคัญไม่สามารถโอนได้หากไม่ได้เสียภาษีเสียก่อน ดังนั้นกรณีที่เจ้าของที่ดินรายใหญ่ ๆ ปล่อยที่ดินเปล่าทิ้งไว้โดยไม่ยอมพัฒนาหรือไม่ยอมขาย มุ่งเก็บไว้ให้ตนเองและลูกหลานในอนาคต ทั้งที่มีสาธารณูปโภคเข้าถึง ย่อมเป็นอาชญากรรมทางเศรษฐกิจทางหนึ่ง การพัฒนาเมืองก็ต้องออกไปสู่รอบนอก ทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายตัวออกไปอย่างไม่สิ้นสุด เป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากร พื้นที่สีเขียวหรือพื้นที่ชนบทก็ถูกบุกรุกทำลาย
          ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า การปกปิดข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้เป็นข้อมูลสาธารณะ อ้างว่าเป็นข้อมูลส่วนบุคคล ทั้งที่มีการเปิดเผยกันในประเทศพัฒนาทั่วโลก และการให้ยอมให้มีการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดก ก็คือบ่อเกิดความเสียหายต่อประเทศ ทำให้ต่างชาติมาครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย นอกจากนั้นมักจะพบเสมอว่า ชนชั้นสูงผู้มีอำนาจในสังคมยังมักสมคบกับต่างชาติครอบครองที่ดินไทยอย่างผิดกฎหมาย บุกทะลายภูเขาและปรับแต่งภูมิทัศน์เพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศกันมากมาย เป็นต้น พฤติกรรมของชนชั้นสูงผู้มีอำนาจเหล่านี้ก็คือคนขายชาตินั่นเอง
          ประเทศไทยจึงควรจัดทำฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ดีเช่นนานาชาติ มีการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเช่นประเทศทั่วโลก ซึ่งแม้แต่กัมพูชา ก็ยังเริ่มเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ปี 2554 แล้ว เราไม่พึงอ้างว่าหากมีกฎหมายที่มีการตรวจสอบและลงโทษเคร่งครัด จะเป็นการเปิดโอกาสให้มีการทุจริตเพิ่มมากขึ้น เพราะรัฐพึงตรวจสอบผู้บังคับใช้กฎหมายทุกระดับชั้นเช่นกัน นอกจากนี้จึงควรมีกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ออกมาบังคับใช้โดยเร็ว

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน