“เด็ดดอกไม้ สะเทือนถึงดวงดาว” สรรพสิ่งล้วนสัมพันธ์กัน  สรรพสิ่งล้วนไม่หยุดนิ่ง  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเทศย่อมส่งผลกระทบกระเทือนเชื่อมต่อกันไป  บ้างก็ขึ้นลงล้อตามกันไป บ้างก็ขึ้นลงสลับกันไป  สรรพสิ่งล้วนเปลี่ยนแปลง  เรามาตรวจดูสุขภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเทศมหาอำนาจกันดีกว่า

จีน

            นักวิเคราะห์มองว่าบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ ในจีนมียอดขายตกต่ำลง แต่คาดว่าจะดีขึ้นในอนาคตอันใกล้ การผ่อนผันด้านการเงิน ทำให้การพัฒนาที่ดินได้มีโอกาสที่ดีขึ้นในอนาคต  ตลาดที่อยู่อาศัยในจีนยังไปต่อได้อีก อย่างไรก็ตามอนาคตของการแข่งขันก็จะมีมากขึ้นในอนาคต (https://bit.ly/2Y9gg3I)  บทวิเคราะห์สำคัญนี้จึงเป็นสิ่งที่พึงตรวจสอบ เพราะในแง่หนึ่ง ก็มีข่าวการลดต่ำลงของราคาที่อยู่อาศัยในจีน

            จีนยังหันออกไปลงทุนต่างประเทศมากขึ้น แต่ก็ได้รับแรงต้าน โดยเฉพาะสหรัฐอเมริกาที่คนซื้อบ้านจากจีนลดลง (https://bit.ly/2SyD0cu) ในประเทศอื่นๆ เช่น ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ แคนาดา ต่างก็ต้านจีน  จีนจึงหันมาลงทุนในประเทศที่ผู้นำประเทศ “รักชาติ” น้อยกว่า เช่น ประเทศในอินโดจีน ที่อนุญาตให้ต่างชาติ (โดยเฉพาะจีน) มาซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างแทบจะไม่อั้น  อย่างไรก็ตามกำลังซื้ออาจจะแผ่วตามกระแสเศรษฐกิจโลก

ญี่ปุ่น

            ในญี่ปุ่นราคาที่อยู่อาศัยตลอด 20 ปีที่ผ่านมาแทบจะไม่ได้เปลี่ยนแปลงเลย  อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุดพักอาศัย กลับมีการเปลี่ยนแปลงพอสมควร  จะเห็นได้ว่า สำหรับที่อยู่อาศัยโดยรวม ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 0.6% เท่านั้น  ส่วน ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ราคาลดลงปีละ 0.7%  ราคาบ้านเดี่ยว ยังลดลง 0.5% แต่ห้องชุดพักอาศัย ราคากลับเพิ่มขึ้นปีละ 3.5% เลยทีเดียว

การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยในประเทศญี่ปุ่นโดยรวม

ประเภทที่อยู่อาศัย                 % เปลี่ยนแปลง/ปี

ที่อยู่อาศัยโดยรวม                               0.6%

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย                          -0.7%

บ้านเดี่ยว                                          -0.5%

ห้องชุดพักอาศัย                                  3.5%
 

 

แผนที่แสดงการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย (สีแดง) และค่าเช่า (สีฟ้า) ในปี 2541-2568 ในญี่ปุ่น
 

            การเปลี่ยนแปลงราคาในช่วงปัจจุบันจนถึงปี 2568 ปรากฏว่า ราคาขายบ้านจะลดลง ในขณะที่คาเช่าจะคงที่ ไม่ได้ลดลงตามราคา  (https://bit.ly/32GZKeK) ทำให้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนดูเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในช่วงปี 2562-2568 นี้  โดยที่เศรษฐกิจญี่ปุ่นแม้จะแข็งแกร่ง ไม่เปราะบางเช่น เศรษฐกิจไทย แต่แทบไม่มีการขยายตัวมากนัก ทำให้ราคาทรัพย์สินไม่ได้ขยับตัวสูงขึ้นมากนัก

สหรัฐอเมริกา

            ในรอบ 1 เดือนที่ผ่าน (มีนาคม-เมษายน 2562) ราคาที่อยู่อาศัยทั่วสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้น 0.4% มีเฉพาะรัฐทางตอนกลางค่อนไปทางตะวันตกเฉียงเหนือ (ได้แก่มลรัฐนอร์ทและเซาท์ดาโกตา มิเนสโซตรา เนบราสกา เป็นต้น) ที่ราคายังตกถึง 0.6% ในรอบ 1 เดือน  ส่วนมลรัฐเทือกเขา เช่น มอนทานา ไอดาโฮ ไวโอมิง เนวาดา ราคากลับเพิ่มขึ้นถึง 1.2% ต่อเดือน (https://bit.ly/2O84xTm)
 

 

            อาจกล่าวได้ว่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2555 เป็นต้นมา ซึ่งเป็นช่วงที่ฟื้นตัวแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา เพิ่มขึ้นถึงปีละ 6%  แต่ก่อนหน้านี้มีช่วงที่ตกต่ำหนักเช่นกัน  โดยเฉพาะในช่วงปี 2550-2555 ที่เศรษฐกิจตกต่ำหนัก ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงตกต่ำหนักมาก  แต่ในขณะนี้เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาอยู่ในภาวะที่แข็งแกร่งกว่าแต่ก่อน หนี้เสียต่างๆ ก็แก้ไขได้มากแล้ว

อินเดีย

            เหล่าเชื่อว่าจำนวนบริษัทพัฒนาที่ดินในอินเดียลดลงครึ่งต่อครึ่งในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา หรือเทียบระหว่างช่วงปี 2554-5 และช่วง 2560-1 ซึ่งเป็นรายงานของบริษัท PropEquity (https://bit.ly/2JLdzBz) ทั้งนี้เฉพาะในนครใหญ่ๆ ราว 9 แห่ง บางแห่งลดเกินครึ่งต่อครึ่งเลยทีเดียว  อย่างไรก็ตามบริษัทใหญ่ เช่น Gurugram และ Noida กลับมีขนาดใหญ่มาก และมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น ในขณะที่บริษัทเล็กๆ อื่นๆ ที่ไม่ค่อยมีชื่อเสียง ไม่ค่อยน่าเชื่อถือ อาจหดตัวลงหรือ “ตาย” ไปจากสนามแข่งขันในวงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของอินเดีย  บริษัทใหญ่ๆ ข้ามรัฐจะทวีความสำคัญมากขึ้น และกลายเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่  ทำให้บริษัทเล็กๆ ชักจะ “อยู่ยาก” ขึ้นทุกวัน
 

 

            ปัญหาใหญ่สำหรับนักพัฒนาที่ดินรายย่อยก็คือการขาดสภาพคล่องทางการเงิน อุปทานส่วนเกินมากไป (เพราะสร้างไว้มาก) ความสามารถที่จำกัดของบริษัทพัฒนาที่ดิน ปัญหาการขาดแคลนสาธารณูปโภคสำหรับนครใหญ่ๆ ต่างๆ ในอินเดีย เป็นต้น

            อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจะเป็นอย่างไร  บางประเทศก็จะขึ้นลงตามประเทศไทย บางประเทศก็จะแตกต่างไปจากไทย  แต่ที่แน่ๆ ก็คือตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเราในขณะนี้อยู่ในช่วงขาขึ้น (ก่ายหน้าผาก)  เราจึงควรรู้ภาวะตลาดให้ทันท่วงที