ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th; www.facebook.com/dr.sopon

          ขณะนี้มีข่าวว่าต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทยไว้ถึง 30% ซึ่งคงไม่ใช่ตัวเลขจริง แต่ก็มีหลายคนเป็นห่วง เราจึงควรมาดูประสบการณ์ในต่างประเทศบ้างว่าการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศอื่นเป็นอย่างไรบ้าง
          โดยทั่วไปในเรื่องการค้าเสรี การถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่กิจการสิ่งที่ระบุไว้ ดังนั้นแต่ละประเทศไม่มีความจำเป็นต้องอนุญาตให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ แต่หลาย ๆ ประเทศก็ยินดีให้ต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ นัยเพื่อการดึงดูดการลงทุน
          ในประเทศตะวันตก ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แม้แต่เจ้าตัวมอบอำนาจการซื้อให้ทนายความโดยที่เจ้าตัวไม่ได้เดินทางไปเองก็ยังได้ เช่น ในแคนาดา สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และอังกฤษเป็นอาทิ แทบไม่มีข้อจำกัดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยคนต่างชาติ มีชาวญี่ปุ่น ยุโรป ตะวันออกกลาง และอื่น ๆ ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์กันมากมายในประเทศนี้ ถึงขนาดมีการตั้งสมาคมนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ (www.afire.org) ด้วยซ้ำ
          ส่วนประเทศเพื่อนบ้านที่ทันสมัยอย่าง สิงคโปร์นั้น ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ส่วนกรณีที่ดิน ต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐบาล และซื้อได้ในขนาดไม่เกิน 348 ตารางวา. ยกเว้นที่เกาะเซ็นโตซ่า ที่มีการถมทะเลมาจัดสรรที่ดินเป็นรีสอร์ตหรู ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ในขนาดใหญ่กว่านี้
          ส่วนประเทศมาเลเซียก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนบางประเทศ เช่น เกาหลีใต้ และไต้หวัน ก็มีข้อเกี่ยงงอนบางประการเช่น จะอนุญาตให้เฉพาะประเทศที่อนุญาตให้คนในชาติของตนไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เท่านั้น
          อย่างไรก็ตามในประเทศเพื่อนบ้านใกล้เคียงของไทย เช่น เวียดนาม กัมพูชา พม่า ยังไม่อนุญาตต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ ยกเว้นให้เช่าระยะยาวเช่น 20-60 ปี อย่างไรก็ตามเมื่อปี 2554 กัมพูชาก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุด หรือที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ชั้นล่าง คล้าย ๆ กับสิงคโปร์เมื่อก่อนปี 2540 ที่ให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ตั้งแต่ชั้น 5 ขึ้นไป และต้องซื้อห่างจากชานแดนไม่น้อยกว่า 30 กิโลเมตร
          จะเห็นได้ว่าประเทศขนาดใหญ่ เช่น สหรัฐอเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย ไม่ห่วงการลงทุนต่างชาติในประเทศตน อย่างกรณีสหรัฐอเมริกา มีขนาดที่ดินใหญ่กว่าไทยถึง 18 เท่า มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทยถึง 22 เท่า จึงไม่กลัวต่างชาติ
          การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติมักเกิดในกรณีไปลงทุน หรือเพื่อการพักผ่อน เช่น นักลงทุนลาวก็มาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย เช่น หนองคาย อุดรธานี ขอนแก่น พัทยา และกรุงเทพมหานครเป็นจำนวนมาก เช่นเดียวกับชาวอินโดนีเซีย ก็เข้าไปซื้อห้องชุดในสิงคโปร์เป็นจำนวนมากเช่นกัน
          กระแสการไหลบ่าของทุนก็ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจ เช่น ในกรณีออสเตรเลีย กลุ่มประเทศที่ไปซื้อมากที่สุดประกอบด้วย สิงคโปร์ เกาหลี จีน มาเลเซีย เป็นต้น ส่วนกลุ่มประเทศที่ขายมากที่สุดได้แก่ ฝรั่งเศส เดนมาร์ค เยอรมนี ญี่ปุ่นและสหรัฐอเมริกา เป็นต้น ประเทศที่เศรษฐกิจถดถอย พลเมืองก็จะขายทรัพย์สินที่ถือครองไว้ในต่างประเทศออก เป็นต้น
          ในทางตรงกันข้าม สำหรับประเทศที่มีการลงทุนของต่างชาติล้นเกิน ประเทศเหล่านี้ก็ไม่ต้องการให้ต่างชาติมาถือครองหรือทำตัวเป็น “แร้งลง” เที่ยวปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป ยกตัวอย่างเช่นประเทศจีน ได้กำหนดเมื่อปลายปี 2554 ว่าชาวต่างชาติจะถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เพียงแปลงเดียวในประเทศจีน และต้องแสดงหลักฐานการอยู่อาศัยอย่างน้อย 1 ปีในประเทศจีน ส่วนบริษัทต่างชาติจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อใช้สอยเองได้เท่านั้น ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้
          ส่วนสิงคโปร์ก็ได้ออกมาตรการใหม่ด้านการป้องกันการเก็งกำไรใหม่เมื่อปลายปี 2554 โดยกำหนดให้ชาวต่างชาติที่จะโอนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งส่วนมากเป็นห้องชุดที่ภาคเอกชนสร้างขึ้น ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 10% ซึ่งเป็นการกำหนดโดยไม่เกรงใจนักลงทุนต่างชาติที่มาวางเงินดาวน์ซื้อห้องชุดหรู ๆ ใจกลางเกาะสิงคโปร์เลย
          การที่ทั้งจีนและสิงคโปร์กลับสวนกระแส ไม่ง้อนักลงทุนต่างชาติก็เพราะ ทั้งสองประเทศมีความแข็งแกร่ง มุ่งพิทักษ์ผลประโยชน์ของพลเมืองของตนเป็นสำคัญ จึงกระทำการเพื่อทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดความร้อนแรง ไม่ส่งผลร้ายต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศ
          อาจกล่าวได้ว่าประเทศไทยเติบโตและมั่งคั่งจนถึงวันนี้ได้ ก็เพราะการลงทุนจากต่างประเทศ (Foreign Direct Investment, FDI) โดยแท้ โดยเฉพาะการลงทุนของญี่ปุ่นเมื่อ 25 ปีก่อน อย่างไรก็ตาม FDI ควรจะมุ่งเน้นในด้าน การลงทุนพัฒนาอุตสาหกรรมทั้งหลายเพื่อการส่งออก โดยเราไทยอาจให้ใช้ที่ดินฟรีหรือเช่าที่ดินในราคาต่ำเพื่อจูงใจให้มาลงทุนด้วยซ้ำไป โดยหวังผลให้เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจและการจ้างงานเป็นสำคัญ นอกจากนี้ยังควรให้มาลงทุนในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (mega-projects) โดยเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค
          ส่วนการลงทุนด้านพัฒนาที่ดินไม่จำเป็นต้องส่งเสริม แต่ก็ไม่พึงขัดขวาง เพราะหากประเทศไทยมีศักยภาพทางเศรษฐกิจ ต่างชาติก็ย่อมจะมาซื้อทรัพย์สินเอง อย่างไรก็ตามสิ่งที่ต้องมีก่อนการเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหลายประเทศเก็บในอัตรา 1-3% ของมูลค่าตลาดต่อปี แต่ประเทศไทยไม่มีการจัดเก็บ ซึ่งเป็นการเสียเปรียบประเทศอื่น และทำให้ท้องถิ่นไม่มีงบประมาณเพื่อการพัฒนาที่เพียงพอ
          นอกจากนี้ประเทศไทยควรมีฐานข้อมูลการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติที่ชัดเจน เพื่อการติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด และเพื่อการวางแผนการแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต และหากมีการทุจริตร่วมมือกับคนต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ผิดกฎหมาย ต้องมีการดำเนินคดีโดยเฉียบขาดควบคู่ไปด้วย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน