ผมเพิ่งกลับจากเมียนมาเมื่อค่ำวันอาทิตย์ที่  25 สิงหาคม 2562 ผมพาผู้สนใจเมียนมาไปสัมมนาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนรวมกันแล้วถึงราว 40 คนไปด้วยกันตั้งแต่วันที่ 22 สิงหาคม  และในวันศุกร์ที่ 23 สิงหาคม ที่กรุงเทพมหานคร ก็มีคนไปสัมมนาเกี่ยวกับการลงทุนในเมียนมาถึง 500 คน แสดงว่าคนไทยสนใจไปลงทุนในเมียนมาไม่น้อย  จริงๆ แล้วเมียนมาน่าลงทุนแค่ไหนโดยเฉพาะในแง่มุมของอสังหาริมทรัพย์

            ในระหว่างวันที่ 22-25 สิงหาคม 2562 ผมในฐานะผู้แทนของ ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) ซึ่งเป็นองค์กรของที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียน 8 ประเทศ (ยังขาดเฉพาะลาวและบรูไน) ได้พาคณะนายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและผู้สนใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ราว 40 คนไปประชุมประจำปีที่นครย่างกุ้ง  ในงานนี้มีผู้เข้าร่วมประมาณ 700 คน เป็นคนเมียนมา 400 คน เป็นชาวต่างประเทศที่ไปเยือน 300 คน แสดงว่าต่างชาติก็สนใจไปดูลู่ทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเมียนมาไม่น้อย

            ในวันศุกร์ที่ 23 สิงหาคม 2562 มีการประชุมประจำปีของสมาคมนักลงทุนไทย-เมียนมา ซึ่งผมก็เคยไปร่วมงานเป็นครั้งคราว ได้จัดประชุมที่โรงแรมเซ็นทาราแกรนด์ที่เซ็นทรัลเวิร์ล ปรากฏว่ามีนักลงทุนไทยสนใจไปเข้าร่วมสัมมนาถึงราว 500 คน  แสดงชัดว่ามีคนสนใจไปลงทุนในเมียนมาไม่น้อยเลยทีเดียว  การจัดสัมมนาไปลงทุนประเทศเพื่อนบ้านอื่นคงได้รับความสนใจน้อยกว่านี้แน่นอน  และทุกปีที่จัดก็มีคนเข้าร่วมในจำนวนใกล้เคียงกันนี้เสมอมา 4 ปีแล้ว

            จากรายงานสถานการณ์เศรษฐกิจเมียนมา ประจำเดือน มีนาคม 2562 ของกรมส่งเสริมการค้าระหว่างประเทศ พบว่า “ภาพรวมด้านการลงทุนทางตรงของต่างประเทศในเมียนมา (FDI) ในช่วง 5 เดือนแรกของปีงบประมาณ 2018-19 ของเมียนมา (เดือนตุลาคม 2561 - กุมภาพันธ์ 2562) คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนแห่งเมียนมา (Myanmar Investment Commission: MIC) อนุมัติโครงการไปแล้ว คิดเป็นมูลค่า 1,701.584 ล้านเหรียญสหรัฐ โดยพบว่าสิงคโปร์มีการลงทุนสูงสุดเป็นอันดับที่ 1 มูลค่า 943.03 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 64.54 รองลงมาคือ จีน มีการลงทุนเป็นอันดับ 2 มูลค่า 124.869 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.96 และฮ่องกงเป็นอันดับที่ 3 มูลค่า 89.16 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 7.11 ขณะที่ไทยมีการลงทุนสูงเป็นอันดับที่ 4 มูลค่า 23.974 ล้านเหรียญสหรัฐ. . .สัดส่วนร้อยละ 5.70” (https://bit.ly/324bBmg)

            จากแหล่งข้อมูลเดียวกันพบว่า “ในส่วนของอุตสาหกรรมที่ต่างชาติให้ความสนใจลงทุนในเมียนมามากที่สุดในเดือนตุลาคม 2561 – กุมภาพันธ์2562 สามอันดับแรกคือการคมนาคมและการสื่อสารเป็นอันดับที่ 1 มูลค่า 680.563 ล้านเหรียญสหรัฐฯ รองลงมาคือการลงทุนในอุตสาหกรรมการผลิตเป็นอันดับที่ 2 มีมูลค่า 520.785 ล้านเหรียญสหรัฐฯ และพลังงานเป็นอันดับที่ 3 มีมูลค่า 93.280 ล้านเหรียญสหรัฐฯ (อสังหาริมทรัพย์มีการลงทุน 54.133 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือร้อยละ 3.18) . . .สำหรับสาขาการลงทุนจากต่างประเทศสะสมตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน (ปี 1988-2018) สามอันดับแรกได้แก่ กลุ่มน้ำมันและก๊าซธรรมชาติ กลุ่มพลังงาน และอุตสาหกรรมการผลิต ตามลำดับ”

            การลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนไทยคงมีน้อยมาก ส่วนมากเป็นการค้าขายทางอื่นมากกว่า  ในระหว่างเดินทาง ผมได้พบวิศวกรไปคุมงานก่อสร้างอาคารชุดในกรุงย่างกุ้งเช่นกัน  มีสถาปนิกไทยได้ไปออกแบบอาคารต่างๆ โดยเฉพาะโรงแรมในเมียนมาเป็นจำนวนมาก  แสดงว่านักวิชาชีพวิศวกรและสถาปนิกไทย ได้รับการต้อนรับดี และเป็นที่ต้องการในเมียนมาในฐานะผู้เชี่ยวชาญ

            อย่างไรก็ตามคนที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จริงๆ เช่น ไปก่อสร้างโครงการอาคารชุดหรือสร้างบ้านขาย คงได้แต่จดๆ จ้องๆ  แต่สำหรับนักวิชาชีพประเภทนายหน้าก็อาจมีโอกาสอันดี โดยในระหว่างที่ผมพาคณะไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่าโครงการอาคารชุดขนาดใหญ่ของจีนที่มาลงทุนในเมียนมา ให้ค่านายหน้าแก่นายหน้าต่างชาติถึง 7% ซึ่งนับว่าสูงมากเลยทีเดียว เชื่อว่าโครงการอื่นๆ ก็คงมีการส่งเสริมให้ต่างชาติไปลงทุนซื้อห้องชุดในเมียนมาเช่นกัน เพราะตามกฎหมายเมียนมา ต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดได้ 40%

            การจะไปพัฒนาที่ดินในเมียนมานั้น ในแง่หนึ่งอาจต้องแข่งขันกับโครงการขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก  แต่โครงการเหล่านี้มักอยู่ห่างจากตัวเมืองพอสมควร  การเดินทางในนครย่างกุ้งยากลำบากเพราะขาดระบบขนส่งมวลชน ที่เห็นโฆษณากันว่าเดินทางจากโครงการถึงเจดีย์ชเวดากอง 20 นาที แต่ความจริงอาจเพิ่มเป็น 2 เท่า  อย่างไรก็ตามผมเห็นว่าไทยเราควรไปลงทุนในโครงการขนาดเล็ก ถึงแม้ขนาดจะสำคัญ (Size Does Matter) แต่ขนาดเล็กก็มีความสวยงาม (Small Is Beautiful) อย่าได้กลัวเรื่องขนาด  ผมแนะนำบริษัทมหาชนหลายแห่งที่จะไปต่างประเทศให้คิดถึงข้อนี้  การสร้างโครงการขนาดใหญ่มีความเสี่ยงสูงมาก ว่าจะ “เจ๊ง”

            ถ้าในแง่ของการลงทุนซื้อห้องชุดเพื่อเก็งกำไรจะดีหรือไม่  พวกเราไปดูมา 3 โครงการที่กำลังขายกันอยู่ในเมียนมา พอขึ้นรถได้ ก็มาถกกันว่าน่าลงทุนหรือ  แต่ก็ปรากฏว่าแทบทั้งหมดยัง “ส่ายหัว” เนื่องจากดูแล้ว  อัตราผลตอบแทนในการลงทุนมีไม่สูงมากนัก  หากปล่อยเช่า ก็คงให้เช่าไม่ได้อัตราตาม “ราคาคุย” ของโครงการที่พยายามเสนอขาย  มีอุปนายกสมาคมนายหน้ากัมพูชา ร่วมคณะไปดูงานกับพวกเราด้วย  ท่านบอกว่าที่กรุงพนมเปญ ราคายังถูกกว่า อัตราผลตอบแทนจริงสูงกว่า ซื้อขายขาดได้เลย ไม่ใช่อยู่ได้แค่ 70 ปีเหมือนในเมียนมา และตั้งอยู่ใกล้เมืองมากกว่า

            อย่างไรก็ตามลู่ทางการลงทุนย่อมมี อยู่ที่กาลเทศะ หรือจังหวะ โอกาส ทำเลที่เหมาะสม  ไม่ใช่ว่าไม่พึงไปลงทุนเลย  อย่าลืมคติ “ไม่เข้าถ้ำเสือ ย่อมไม่ได้ลูกเสือ”