ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

            สถานการณ์ในขณะนี้พึงติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิดอย่างไม่คลาดสายตา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ได้จัดทำสรุปผลการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3/2551 (1 มกราคม – 30 กันยายน) แล้วเสร็จ จึงขออนุญาตสรุปมานำเสนอเพื่อประโยชน์สาธารณะดังนี้:

ในสามไตรมาสเปิดตัว 145,958 ล้านบาทแล้ว
          ในช่วง 9 เดือนของปี 2551 ได้เปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 145,958 ล้านบาทแล้ว โดย 131,055 ล้านบาท เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย หรือประมาณ 90% ของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด การสำรวจนี้เป็นผลจากการสำรวจภาคสนามถึงที่ตั้งโครงการทุกแห่ง ซึ่งดำเนินการเพียงแห่งเดียวทุกเดือนต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA
          ตัวเลขข้างต้น แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์อื่นโดยเฉพาะในเชิงพาณิชย์มีโอกาสเกิดน้อย เนื่องจากประเทศไทยเราไม่ได้กำลังเป็นดาวรุ่งแบบประเทศในอินโดจีน
          หากคาดการณ์แนวโน้มจากสามไตรมาสนี้อาจกล่าวได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 จะมีมูลค่าทั้งสิ้น 194,611 ล้านบาท หรือหากเป็นกรณีที่อยู่อาศัย คาดว่าจะเป็นเงิน 174,740 ล้านบาท ซึ่งหมายความว่าจะน้อยกว่าปี 2550 อยู่ประมาณ 11,510 ล้านบาท หรือเป็นสัดส่วนประมาณ 6%
          ในรอบ 9 เดือนที่ผ่านมา อาคารชุดพักอาศัยเกิดมากที่สุดในมูลค่ารวม 61,354 ล้านบาท หรือประมาณ 47% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด แสดงว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่นมีโอกาสเกิดได้น้อย หรือเป็นที่ต้อนรับของตลาดน้อยกว่า และการที่อาคารชุดเป็นที่นิยมมากกว่า ก็เพราะช่วยประหยัดค่าเดินทางเพราะมักอยู่ใกล้ใจกลางเมือง สามารถปล่อยเช่าได้ ดูแลง่ายกว่า จึงมีผู้นิยมลงทุนมากกว่าอย่างอื่น
          บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ มีผู้สนใจลงทุนลดหลั่นลงมาคือประมาณ 35,178 ล้านบาท และ 26,288 ล้านบาทตามลำดับ สำหรับที่อยู่อาศัยแบบอื่น อันได้แก่ บ้านแฝด ตึกแถวและที่ดินเปล่าจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย มีเกิดน้อยมากเมื่อเทียบกับ 3 กลุ่มหลักข้างต้น

คาดว่าปี 2551 จะมีหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมด 66,783 หน่วย
          นี่เป็นการคาดการณ์ทั้งปี แต่ตัวเลขรวมการเปิดตัวในสามไตรมาส เป็นประมาณ 50,087 หน่วย หากเปิดตัวทั้งปีเป็นตัวเลข 66,783 หน่วย ก็จะถือว่าลดลงกว่าปีก่อน 18% โดยปี 2550 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวทั้งหมด 81,364 หน่วย ซึ่งถือว่ามากเป็นประวัติการณ์ ทั้งนี้เพราะปี 2551 มีการสร้างบ้านในระดับราคาถูก โดยเฉลี่ยประมาณ 2.3 ล้านบาท แต่ราคาบ้านเฉลี่ยในปี 2551 ทั้งปีน่าจะเป็นประมาณ 2.8 ล้านบาท
          การที่บ้านใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มราคาขึ้นนั้น ส่วนหนึ่งเนื่องจากการปรับตัวของวัสดุก่อสร้าง แต่อีกส่วนหนึ่งก็อยู่ที่ทรัพย์สินราคาถูกมีจำกัด ไม่สามารถสร้างได้ในสถานการณ์ปัจจุบัน อย่างไรก็ตามบ้านที่มีราคาเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไปแทบจะไม่มีเลย มีเฉพาะอาคารชุดจำนวนประมาณ 28 หน่วยที่มีราคาเกินกว่า 20 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะการลงทุนซื้อบ้านราคาแพง มีความเสี่ยงสูงพอสมควร
          หากพิจารณาเฉพาะจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยทีเปิดใหม่ในปี 2551 นั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดสร้างในระดับราคา 1-2 ล้านบาท รวมจำนวน 16,625 หน่วยจากทั้งหมด 50,087 หน่วย (33% ของหน่วยขายทั้งหมดที่เปิดใหม่)

ขายได้แล้วประมาณ 34%
          จากการประมวลดูผลการขายอสังหาริมทรัพย์ของการเปิดตัวโครงการในช่วงสามไตรมาสของปี 2551 พบว่า ณ เดือนแรกที่เปิดตัว สินค้าส่วนมากขายได้โดยเฉลี่ยประมาณ 34% โดยในกรณีอาคารชุดขายได้เฉลี่ยประมาณ 50% ในเดือนแรก คาดว่านับถึงสิ้นไตรมาสที่ 3 นี้ (30 กันยายน) สินค้าที่เปิดตัวในช่วงดังกล่าว น่าจะสามารถขายได้รวมประมาณเกินกว่าครึ่งหนึ่งแล้ว
          สินค้าที่ขายได้ค่อนข้างช้าคือบ้านเดี่ยว โดยเดือนแรกจะขายได้ประมาณ 17% ทั้งนี้เพราะสินค้าประเภทนี้ มีราคาสูงกว่าประเภทอื่น จึงมีผู้ซื้อจำนวนจำกัด อัตราการขายจึงช้ากว่ากลุ่มอื่น

แนวโน้มปลายปี 2551
          อสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไรนั้นขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจเป็นหลัก ในภาวะที่เศรษฐกิจและการเมืองของไทยกำลังถดถอย อสังหาริมทรัพย์ในฐานะที่เป็นตัวแปรตามภาวะแวดล้อมอื่น จึงถดถอยตามไปด้วย เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมหรืออาคารชุดตากอากาศ คงตกต่ำไประยะหนึ่ง ทั้งนี้อาจรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลด้วย แต่อาจเบากว่าโรงแรมหรืออาคารชุดตากอากาศ
          แต่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตอุตสาหกรรมส่งออกทั้งหลาย โดยเฉพาะภูมิภาคชายฝั่งทะเลตะวันออก น่าจะมีโอกาสอันดี เพราะการค้าระหว่างประเทศคงไม่ได้รับผลกระทบ (ยกเว้นการประท้วงปิดท่าเรือ) ทำให้เศรษฐกิจในภูมิภาคย่อยนี้เติบโตสวนกระแส อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้รับผลกระทบแตะเติบโตต่อเนื่อง
          ความวุ่นวายทางการเมืองในระยะนี้อาจยังไม่เห็นผลชัดเพราะทั่วโลกต่างชลอตัว แต่หากต่างประเทศสามารถเริ่มตั้งตัวได้ แต่ประเทศไทยยังถดถอยอยู่เช่นปัจจุบันนี้ ความเสียหายย่อมพอกพูนอย่างมหาศาล ทำให้ความวุ่นวายในทุกวันนี้ ไม่ว่าฝ่ายใดเป็นผู้ก่อ ล้วนแต่เป็นการทำร้ายประเทศชาติโดยตรง

ข้อเรียกร้องทางการเมือง
          แม้ผมจะเป็นเพียงนักธุรกิจระดับ SME หรือขนาดกลาง-ขนาดย่อม แต่ก็เห็นว่า ความวุ่นวายทางการเมืองคงไม่สามารถปล่อยให้ยืดเยื้อออกไป การแก้แค้นทางการเมืองและการมุ่งทำลายกันทางการเมือง โดยมีอนาคตของประเทศชาติและความผาสุกของประชาชนเป็นเดิมพันนั้น เป็นสิ่งที่ไม่ถูกต้อง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย