การคาดการณ์ใหม่ออกแล้ว  ปี 2562 ทั้งปี มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยเปิดใหม่จะหดตัวถึง 23% ในแง่มูลค่า และ 13% ในแง่จำนวนหน่วย  ตลาดต้องเร่งปรับตัวด่วน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอเตท แอฟแฟร์ส ได้ประมวลผลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในไตรมาสที่ 3/2562 แล้ว และได้ทำการประมาณการการเปิดตัวทั้งปี 2562 เพื่อเทียบกับปีอื่นๆ โดยแสดงทั้งจำนวนหน่วยขาย และมูลค่าการพัฒนาในรอบปีนับตั้งแต่ปี 2537 ที่เริ่มตั้งศูนย์ข้อมูลฯ จนถึงปี 2562

            ในช่วงเวลา 25 ปีที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ทุกเดือน และสำรวจภาวการณ์ขายของโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครรายครึ่งปีทุกปี เพื่อติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด และรายงานให้ผู้ที่เกี่ยวข้องได้ใช้ประกอบการวางแผน โดยเฉพาะต่อนักพัฒนาที่ดินจะได้ไม่พัฒนามากหรือน้อยจนเกินไป ต่อสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ เพื่อให้สถานะของสถาบันเหล่านี้มีความมั่นคง ต่อส่วนราชการที่เกี่ยวข้องในการออกมาตรการและแผนในการจัดการพัฒนาเศรษฐกิจด้านอสังหาริมทรัพย์

            ดร.โสภณคาดการณ์ว่าในปี 2562 นี้ จะมีโครงการเปิดใหม่ ผลิตหน่วยขายใหม่ๆ ออกมาอีก 109,336 หน่วย ซึ่งน้อยกว่าการเปิดตัวในปี 2561 ที่ 125,118 หน่วยอยู่ราว 13% หรือลดลงหนึ่งในแปด ทั้งนี้เป็นผลจากการสำรวจโครงการเปิดใหม่ทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  หากพิจารณาในแง่มูลค่าจะพบว่าในปี 2562 นี้จะมีโครงการเปิดใหม่ เปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในมูลค่าประมาณ 438,373 ล้านบาท หรือลดลงกว่าปี 2561 ถึง 23% ซึ่งถือว่าลดลงไปถึงราวหนึ่งในสี่เลยทีเดียว

            ในแง่หนึ่งการปรับตัวลดลงนี้แสดงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลงเมื่อเทียบกับปีก่อน  อาจกล่าวได้ว่าอสังหาริมทรัพย์มักจะเปลี่ยนแปลงไปตามภาวะขึ้นลงทางเศรษฐกิจ  แต่ในอีกแง่หนึ่ง การปรับตัวลดลงของโครงการใหม่นี้เป็นการลดความเสี่ยงของการเกิดฟองสบู่  เมื่อไม่เกิดฟองสบู่ ก็ย่อมไม่มีภาวะ “ฟองสบู่แตก” ตามมาอย่างที่วิตกกังวลไว้  ดร.โสภณเคยเตือนเรื่องภาวะฟองสบู่มาในปี 2561 ซึ่งส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการปิดตัวโครงการต่างๆ ลง ลดความสุ่มเสี่ยงของตลาดที่อยู่อาศัย

            จากการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (Gross Domestic Product หรือ GDP) ในปี 2563 จะเป็นประมาณ 3.3% มากกว่าปี 2562 ที่คาดการณ์ไว้ที่ 2.9% แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2561 ที่ 4.1% (https://bit.ly/2oYN2JB)  ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย จะปรับตัวดีขึ้นในปี 2563 หรือกล่าวได้ว่าในปีหน้าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้น แต่ก็คงเติบโตไม่โดดเด่นมากนัก

            ผลการสำรวจภาคสนามของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า บริษัทมหาชนขนาดใหญ่หลายแห่งกำลัง “ซุ่ม” จะเปิดตัวโครงการต่างๆ ที่จัดเตรียมไว้ล่วงหน้าแล้ว  เพียงแต่ในจังหวะเวลาปัจจุบันยังไม่เหมาะสมกับการเปิดตัว จึงยังชะลอตัวอยู่  จำนวนโครงการที่รอเปิดตัวในปี 2563 ยังมีอีกถึง 300 โครงการ  ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้น ก็จะทำให้การเปิดตัวมีมากขึ้น  ถ้ามีการเปิดตัวกันอย่างขนานใหญ่ตามที่วางแผนไว้  บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ในฐานะแชมป์เปิดตัวสูงสุดมานับสิบปี (ยกเว้นปี 2562 นี้) ก็คงได้กลับมาทวงแชมป์คืนในเร็ววันนี้

            อย่างไรก็ตามที่คาดว่าปี 2563 จะมีการเปิดตัวโครงการมากขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นกว่าปี 2562 นั้น ผู้เกี่ยวข้องพึงพิจารณาถึงภาวะ “รวยกระจุก จนกระจาย” ด้วย เพราะแม้ตัวเลขทางเศรษฐกิจจะดูดีขึ้น  แต่ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจอาจยังมีอยู่มากและอาจมากขึ้น  ในปัจจุบัน บ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เกิดขึ้นน้อยมาก และขายได้น้อยมาก เพราะผู้มีรายได้น้อยหรือรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยมีความสามารถในการซื้อ (Affordability) ลดลงนั่นเอง  สินค้าราคาแพงกลับขายดีกว่าสินค้าราคาถูกเสียอีก

            สำหรับสินค้าที่น่าจะได้รับความนิยมและมีการเปิดตัวมากเป็นพิเศษในปี 2563 น่าจะเป็นห้องชุดพักอาศัย ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยแนวราบ  ดร.โสภณคาดการณ์ว่าตลาดอาคารชุดจะมีขนาดประมาณ 60% ของทั้งตลาดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  และกลุ่มใหญ่ที่สุดจะเป็นห้องชุดที่ขายในราคาประมาณ 3-5 ล้านบาทเป็นสำคัญ เพราะเป็นกลุ่มที่มีผู้มีกำลังซื้ออยู่จริง ในขณะที่สินค้าห้องชุดที่ขายในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทคงเกิดแทบไม่ได้ จะเป็นสินค้าห้องชุดในกลุ่ม 1-2 ล้านบาทเป็นกลุ่มใหญ่อันดับที่สอง  ส่วนทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวก็ยังเปิดตัวตามสมควรแต่ไม่มากนัก