ดร.โสภณเขียนบทความนี้ในหนังสือ “ชื่นชุมนุมเทพศิรินทร์ 2562” ซึ่งเป็นหนังสือแจกในงานสังสรรค์ประจำปีของนักเรียนเก่าเทพศิรินทร์ ณ โรงเรียนเทพศิรินทร์ในวันเสาร์ที่ 30 พฤศจิกายน 2562  AREA แถลงฉบับนี้จึงนำมาเสนอเพื่อประโยชน์ในการเลือกซื้อบ้านของประชาชน

            อันที่จริงซื้อบ้านที่ไหน ต้องแล้วแต่งบประมาณและทำเลที่เราต้องการหรือคุ้นชิน  แต่ก็มีทำเลที่ดีที่พึงพิจารณา ในฐานะที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย นักเรียนเก่าเทพศิรินทร์ รุ่น 91 และทำศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดใประเทศไทย จึงขอแนะนำชาวเทพศิรินทร์ในการซื้อบ้าน

ปี 2562 หดตัวแรง ปี 2563 จึ่งดี

            ในช่วงเวลา 25 ปีที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้สำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ทุกเดือน และสำรวจภาวการณ์ขายของโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครรายครึ่งปีทุกปี เพื่อติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด และรายงานให้ผู้ที่เกี่ยวข้องได้ใช้ประกอบการวางแผน โดยเฉพาะต่อนักพัฒนาที่ดินจะได้ไม่พัฒนามากหรือน้อยจนเกินไป ต่อสถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ เพื่อให้สถานะของสถาบันเหล่านี้มีความมั่นคง ต่อส่วนราชการที่เกี่ยวข้องในการออกมาตรการและแผนในการจัดการพัฒนาเศรษฐกิจด้านอสังหาริมทรัพย์

            ดร.โสภณคาดการณ์ว่าในปี 2562 นี้ จะมีโครงการเปิดใหม่ ผลิตหน่วยขายใหม่ๆ ออกมาอีก 109,336 หน่วย ซึ่งน้อยกว่าการเปิดตัวในปี 2561 ที่ 125,118 หน่วยอยู่ราว 13% หรือลดลงหนึ่งในแปด ทั้งนี้เป็นผลจากการสำรวจโครงการเปิดใหม่ทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  หากพิจารณาในแง่มูลค่าจะพบว่าในปี 2562 นี้จะมีโครงการเปิดใหม่ เปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในมูลค่าประมาณ 438,373 ล้านบาท หรือลดลงกว่าปี 2561 ถึง 23% ซึ่งถือว่าลดลงไปถึงราวหนึ่งในสี่เลยทีเดียว

            ในแง่หนึ่งการปรับตัวลดลงนี้แสดงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำลงเมื่อเทียบกับปีก่อน  อาจกล่าวได้ว่าอสังหาริมทรัพย์มักจะเปลี่ยนแปลงไปตามภาวะขึ้นลงทางเศรษฐกิจ  แต่ในอีกแง่หนึ่ง การปรับตัวลดลงของโครงการใหม่นี้เป็นการลดความเสี่ยงของการเกิดฟองสบู่  เมื่อไม่เกิดฟองสบู่ ก็ย่อมไม่มีภาวะ “ฟองสบู่แตก” ตามมาอย่างที่วิตกกังวลไว้  ดร.โสภณเคยเตือนเรื่องภาวะฟองสบู่มาในปี 2561 ซึ่งส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการปิดตัวโครงการต่างๆ ลง ลดความสุ่มเสี่ยงของตลาดที่อยู่อาศัย

            จากการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (Gross Domestic Product หรือ GDP) ในปี 2563 จะเป็นประมาณ 3.3% มากกว่าปี 2562 ที่คาดการณ์ไว้ที่ 2.9% แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2561 ที่ 4.1% (https://bit.ly/2oYN2JB)  ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย จะปรับตัวดีขึ้นในปี 2563 หรือกล่าวได้ว่าในปีหน้าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้น แต่ก็คงเติบโตไม่โดดเด่นมากนัก

            ผลการสำรวจภาคสนามของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า บริษัทมหาชนขนาดใหญ่หลายแห่งกำลัง “ซุ่ม” จะเปิดตัวโครงการต่างๆ ที่จัดเตรียมไว้ล่วงหน้าแล้ว  เพียงแต่ในจังหวะเวลาปัจจุบันยังไม่เหมาะสมกับการเปิดตัว จึงยังชะลอตัวอยู่  จำนวนโครงการที่รอเปิดตัวในปี 2563 ยังมีอีกถึง 300 โครงการ  ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้น ก็จะทำให้การเปิดตัวมีมากขึ้น  ถ้ามีการเปิดตัวกันอย่างขนานใหญ่ตามที่วางแผนไว้  บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ในฐานะแชมป์เปิดตัวสูงสุดมานับสิบปี (ยกเว้นปี 2562 นี้) ก็คงได้กลับมาทวงแชมป์คืนในเร็ววันนี้

            อย่างไรก็ตามที่คาดว่าปี 2563 จะมีการเปิดตัวโครงการมากขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นกว่าปี 2562 นั้น ผู้เกี่ยวข้องพึงพิจารณาถึงภาวะ “รวยกระจุก จนกระจาย” ด้วย เพราะแม้ตัวเลขทางเศรษฐกิจจะดูดีขึ้น  แต่ความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจอาจยังมีอยู่มากและอาจมากขึ้น  ในปัจจุบัน บ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท เกิดขึ้นน้อยมาก และขายได้น้อยมาก เพราะผู้มีรายได้น้อยหรือรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยมีความสามารถในการซื้อ (Affordability) ลดลงนั่นเอง  สินค้าราคาแพงกลับขายดีกว่าสินค้าราคาถูกเสียอีก

            สำหรับสินค้าที่น่าจะได้รับความนิยมและมีการเปิดตัวมากเป็นพิเศษในปี 2563 น่าจะเป็นห้องชุดพักอาศัย ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยแนวราบ  ดร.โสภณคาดการณ์ว่าตลาดอาคารชุดจะมีขนาดประมาณ 60% ของทั้งตลาดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  และกลุ่มใหญ่ที่สุดจะเป็นห้องชุดที่ขายในราคาประมาณ 3-5 ล้านบาทเป็นสำคัญ เพราะเป็นกลุ่มที่มีผู้มีกำลังซื้ออยู่จริง ในขณะที่สินค้าห้องชุดที่ขายในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทคงเกิดแทบไม่ได้ จะเป็นสินค้าห้องชุดในกลุ่ม 1-2 ล้านบาทเป็นกลุ่มใหญ่อันดับที่สอง  ส่วนทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยวก็ยังเปิดตัวตามสมควรแต่ไม่มากนัก
 

 

มาตรการทางการเงินที่พึงระวัง

            เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2562 รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย (https://bit.ly/2pKoROW) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัย ได้ให้ความเห็นต่อมาตรการนี้โดยผู้ซื้อพึงระวัง

            1. มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์อ้างว่า “เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาที่เหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระโดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง วัยทำงาน หรือประชาชนที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว และกลุ่มผู้สูงอายุ ซึ่งจะมีส่วนช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต สร้างความมั่นคงในสถาบันครอบครัว รวมถึงกระตุ้นเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง” ข้อนี้ ดร.โสภณดูเป็นการ “ชักแม่น้ำทั้งห้า” แต่อันที่จริงเป็นการช่วยกระตุ้นให้ซื้อสินค้าจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินมากกว่า เพราะซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่งเท่านั้น ไม่สามารถซื้อบ้านมือสองจากชาวบ้านกันเองได้

            2. มาตรการนี้อยู่ “ภายใต้กรอบวงเงินรวม 50,000 ล้านบาท” คงช่วยได้แค่ “น้ำจิ้ม” เพราะเป็นเงินเพียงเล็กน้อย  ในขณะนี้เฉพาะกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านว่าง (สร้างเสร็จ ซื้อไปแล้วแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัย) จำนวน 525,889 หน่วย (https://bit.ly/2JeJJVy) ถ้าเฉลี่ยหน่วยละ 3 ล้าน ก็เป็นเงิน 1,577,667 ล้านบาท  และยังมีบ้านในมือผู้ประกอบการรอขายอีก 200,000 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 800,000 ล้านบาท จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ แสดงว่าขณะนี้มูลค่าบ้านรอขายมีสูงถึง 2,377,667 ล้านบาท ถ้ารวมต่างจังหวัดด้วยอาจถึง 3 ล้านล้านบาท กรอบวงเงิน 50,000 ล้านบาท จึงเป็นเพียง 1.7% เท่านั้น จึงถือว่าไม่มีประสิทธิผล

            3. อัตราดอกเบี้ยผ่อนปรน ปีที่ 1 – ปีที่ 3 คงที่ 2.50% ต่อปี ปีที่ 4 - ปีที่ 5 คงที่ 4.625% ต่อปี ส่วนปีที่ 6 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้เงิน กรณีสวัสดิการ MRR - 1.00% ต่อปี กรณีรายย่อย MRR – 0.75% (ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ธอส. เท่ากับ 6.625% ต่อปี) จุดนี้ ดร.โสภณชี้ว่าน่ากลัวมาก เพราะแม้ในช่วง 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยต่ำ แต่ก็แทบจะไม่ได้ผ่อนเงินต้นเลย  ส่วนพอถึงปีที่ 6 ใช้อัตราดอกเบี้ย MRR (Minimum Retail Rate) ซึ่งก็แล้วแต่ธนาคารจะกำหนดอัตราไหนก็ได้ แล้วก็เขียนว่าลดลง  แต่ในความเป็นจริงใน 6 ปีข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยที่จัดเก็บอาจสูงกว่าในท้องตลาด ทำให้ต้องย้ายแบงค์ เสียค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมอีก ในขณะที่ยังผ่อนได้ไม่ถึงไหน เพราะช่วงแรกๆ ดอกเบี้ยถูกมาก เงินต้นจึงแทบไม่ได้ถูกตัดออกไปไหนเลย

            4. ที่บอกว่าให้กู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านนั้น จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า ขณะนี้มีบ้านที่สร้างเสร็จหรือจะเสร็จในปี 2562 พร้อมที่จะโอนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ราว 54,963 หน่วย ทั้งนี้ในจำนวนนี้มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอยู่ 28.5% หรือประมาณ 15,717 หน่วย ถ้ารวมทั่วประเทศอาจมีอยู่ประมาณไม่เกิน 30,000 หน่วย  ในวงเงินกู้ 50,000 ล้านบาทนั้น หากหน่วยหนึ่งที่มีการกู้ ณ ราคา 2.5 ล้านบาท ก็กู้ได้เพียง 20,000 หน่วย ซึ่งวงเงินกู้นี้คงไม่พอเพียงอยู่ดี

            5. นอกจากนี้ มาตรการดังกล่าว “ลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยตามมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี ซึ่งให้ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01%”  ข้อนี้คงเป็นประโยชน์ให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นและคงทำให้ยินดีแจ้งซื้อขายตามราคาจริงเพื่อเป็นฐานข้อมูลในการประเมินค่าทรัพย์สินของทางราชการ  แต่ก็ทำให้สูญเสียรายได้มาพัฒนาประเทศ  เราควรส่งเสริมให้ประชาชนตระหนักถึงความสำคัญในการเสียภาษีตามหน้าที่มาพัฒนาประเทศ  การที่บ้านราคา 100% แล้วต้องเสียดอกเบี้ย 1.5% (ปกติมักจะคนละครึ่งกับบริษัทพัฒนาที่ดิน) เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อสามารถเสียได้ ไม่สูงมากนัก และทำให้รัฐมีรายได้มาพัฒนาประเทศ

            ดร.โสภณย้ำว่า การผ่อนจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำๆ เพียง 2% ต่อปี จะดูจูงใจในการรีบโอนเป็นพิเศษ แต่ปรากฏว่าใน 3 ปีแรก ลดเงินต้นไปน้อยมาก  แทบทั้งหมดที่ผ่อนจ่ายไป
 

 

ซื้อบ้านที่ไหนดี

            ทำเลไหนราคาขึ้นเร็ว ขายดี หมดไว แสดงว่าทำเลนั้นๆ มีอนาคต  เรามาลองดูสินค้าที่ขายดีมี่อนาคตน่าซื้อกัน จะได้ไม่พลาดท่าเสียที และซื้อแล้วได้ผลกำไรที่ดี

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยมากว่า 30 ปี และได้สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่องในภาคสนาม เปิดเผยถึงทำเลที่ควรซื้อไว้ดังต่อไปนี้:

            อันดับที่ 1 H4: ปู่เจ้าฯ-เทพารักษ์ ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 282 หน่วย ขายไปแล้ว 235 หน่วย ยังเหลืออยู่ 47 หน่วย มีมูลค่ารวมทั้งหมด 993 ล้านบาท มีอัตราการขายได้สูงถึง  83.30% ต่อเดือน แสดงว่าขายไม่เกิน 2 เดือนก็หมดแล้ว

            อันดับที่ 2 E6: เจ้าคุณทหาร ห้องชุด ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 680 หน่วย ขายไปแล้ว 476 หน่วย ยังเหลืออยู่ 204 หน่วย มีมูลค่ารวมทั้งหมด 1,149 ล้านบาท มีอัตราการขายได้สูงถึง  70.00% ต่อเดือน แสดงว่าขายไม่เกิน 2 เดือนก็หมดแล้ว

            อันดับที่ 3 E6: เจ้าคุณทหาร ห้องชุด ระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 327 หน่วย ขายไปแล้ว 228 หน่วย ยังเหลืออยู่ 99 หน่วย มีมูลค่ารวมทั้งหมด 782 ล้านบาท มีอัตราการขายได้สูงถึง  69.70% ต่อเดือน แสดงว่าขายไม่เกิน 2 เดือนก็หมดแล้ว

            อันดับที่ 4 F5: รัชดา-ลาดพร้าว ห้องชุด ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 621 หน่วย ขายไปแล้ว 399 หน่วย ยังเหลืออยู่ 222 หน่วย มีมูลค่ารวมทั้งหมด 2,541 ล้านบาท มีอัตราการขายได้สูงถึง  57.50% ต่อเดือน แสดงว่าขายไม่เกิน 2 เดือนก็หมดแล้ว

            อันดับที่ 5 G2: พัฒนาการ ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 5.001-10.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 170 หน่วย ขายไปแล้ว 119 หน่วย ยังเหลืออยู่ 51 หน่วย มีมูลค่ารวมทั้งหมด 1,241 ล้านบาท มีอัตราการขายได้สูงถึง  50.00% ต่อเดือน แสดงว่าขายไม่เกิน 2 เดือนก็หมดแล้ว

            อันดับที่ 6 L2: บางกอกน้อย-บางใหญ่ ห้องชุด ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 363 หน่วย ขายไปแล้ว 176 หน่วย ยังเหลืออยู่ 187 หน่วย มีมูลค่ารวมทั้งหมด 1,333 ล้านบาท มีอัตราการขายได้สูงถึง  46.60% ต่อเดือน แสดงว่าขายไม่เกิน 3 เดือนก็หมดแล้ว

            อันดับที่ 7 G3: อ่อนนุช-ศรีนครินทร์ ห้องชุด ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 194 หน่วย ขายไปแล้ว 110 หน่วย ยังเหลืออยู่ 84 หน่วย มีมูลค่ารวมทั้งหมด 689 ล้านบาท มีอัตราการขายได้สูงถึง  42.30% ต่อเดือน แสดงว่าขายไม่เกิน 3 เดือนก็หมดแล้ว

            อันดับที่ 8 N6: ปทุมธานี-สามโคก บ้านแฝด ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 106 หน่วย ขายไปแล้ว 42 หน่วย ยังเหลืออยู่ 64 หน่วย มีมูลค่ารวมทั้งหมด 461 ล้านบาท มีอัตราการขายได้สูงถึง  39.60% ต่อเดือน แสดงว่าขายไม่เกิน 3 เดือนก็หมดแล้ว

            อันดับที่ 9 G5: ลาดกระบัง ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 81 หน่วย ขายไปแล้ว 29 หน่วย ยังเหลืออยู่ 52 หน่วย มีมูลค่ารวมทั้งหมด 132 ล้านบาท มีอัตราการขายได้สูงถึง  35.80% ต่อเดือน แสดงว่าขายไม่เกิน 3 เดือนก็หมดแล้ว

            อันดับที่ 10 I1: พหลโยธิน ห้องชุด ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท มีทั้งหมด 266 หน่วย ขายไปแล้ว 266 หน่วย ยังเหลืออยู่ 0 หน่วย มีมูลค่ารวมทั้งหมด 529 ล้านบาท มีอัตราการขายได้สูงถึง  33.50% ต่อเดือน แสดงว่าขายไม่เกิน 3 เดือนก็หมดแล้ว

            ยังไงชอบทำเลไหนที่คิดว่าเหมาะสม ก็เชิญเลือกกันตามสบาย