ผังใช้ประโยชน์ที่ดินเขตอีอีซีเพิ่งออกมาแล้วเมื่อวันที่ 9 ธันวาคม 2562 ดร.โสภณ วิพากษ์ผังนี้ว่าจะไร้ประสิทธิภาพ ก่อปัญหาและไม่ทำให้เกิดการพัฒนาที่ยั่งยืนจริง

            ตามที่คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกได้ออกแผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกมาเมื่อวันที่  9 ธันวาคม 2562 นั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และการผังเมือง ขอวิพากษ์แผนผังนี้ เพื่อประโยชน์ของสาธารณชนดังนี้

            1. ผังที่วางอยู่นี้เป็นผังภาค ไม่ใช่ผังเมือง การกำหนดขอบเขตที่กว้าง ย่อมไม่สามารถลงในรายละเอียดได้ ความหละหลวม ช่องโหว่จึงน่าจะมีมากมาย  ยิ่งกว่านั้นประเทศไทยก็ยังไม่เคยมีผังเมืองเฉพาะเพราะต้องผ่านสภา ด้วยข้ออ้างว่าผู้แทนของประชาชนต้องเห็นชอบ แต่ผู้แทนเหล่านั้นเป็นผู้แทนของประเทศโดยรวมจะไปรู้เรื่องผังเฉพาะแต่ละบริเวณได้อย่างไร กระบวนการนี้จึงทำให้ออกผังเฉพาะไม่ได้  สิ่งที่ควรทำจึงเป็นการไปฟังเสียงของประชาชนมากกว่าเสียงของผู้อื่น  อย่างไรก็ตามผังเมืองนี้ฟังเสียงของประชาชนจริงหรือไม่ เป็นเรื่องที่สังคมสงสัยอยู่
 

 

            2. การใช้แผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดินอีอีซี ทำให้ผังเมืองเดิมที่มีอยู่เลิกใช้ไปทั้งหมด 19 ฉบับ บางฉบับหมดอายุไปตั้งแต่ปี 2531 ก็ “ละเว้นการปฏิบัติหน้าที่” ไม่ทำการปรับปรุงแก้ไข ส่วนฉบับที่เคยบอกว่า “ไม่มีวันหมดอายุ” เพราะ “ไม่มีเวลาแก้ไข” ก็ถูกยกเลิกไปด้วย

            ผังเมืองเดิมเหล่านี้ บางฉบับก็ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและล้าหลังไปแล้ว  แต่ก็มีการวางผังในรายละเอียดมากมายกว่าแผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดินอีอีซีมากนัก การยกเลิกและทำให้เกิดสุญญากาศ ทำให้เกิดผลเสียในการพัฒนาเมือง เกิดความสะเปะสะปะในการพัฒนา

            3. ในแผนผังระบบคมนาคมและขนส่งที่ขีดเส้นการก่อสร้างถนนใหม่ๆ ไว้มากมายนั้น ในความเป็นจริงมีงบประมาณในการก่อสร้างหรือไม่ มีกำหนดเวลาเสร็จเมื่อไหร่  ปกติการวางผังเมืองของกรมโยธาธิการและผังเมืองที่จัดทำผังใช้ประโยชน์ที่ดินเขตอีอีซีนี้ มักขีดเขียนเส้นถนนไว้ บ้างก็ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง บ้างก็เป็นแค่แนวคิด ไม่เคยมีกรอบเวลาและงบประมาณในการก่อสร้างที่แน่นอน ที่ผ่านมาในผังเมืองต่างๆ ที่กรมฯ ดำเนินการ มักขีดเส้นถนนโครงการไปในผังเมืองใหม่ๆ แต่ละฉบับโดยไม่มีการดำเนินการ และบางครั้งก็เปลี่ยนแนวถนนเสียใหม่ในผังใหม่ แต่ก็ยังไม่มีการก่อสร้างเช่นเดิม

            4. ตัวอย่างความไม่เหมาะสมเช่นบริเวณรอบนิคมอุตสาหกรรมเกตเวย์ ได้กันพื้นที่ไว้กว้างขวางมาก เป็นการเอื้อประโยชน์แก่นิคมฯ แห่งเดียวหรือไม่ ในกรณีการกันพื้นที่เพื่อกิจการอุตสาหกรรม ควรเวนคืนและจัดระเบียบใหม่ ไม่ใช่ให้นักพัฒนาที่ดินเอกชนไปกว้านซื้อที่ดินเอง
 

 

 

            5. รถไฟความเร็วสูงสถานีฉะเชิงเทรา ไม่มีความจำเป็นต้องเวนคืนที่เพิ่ม การอ้างว่าเป็นรถไฟความเร็วสูง ก็สามารถวิ่งช้าลงในเวลาจอดในเมืองอยู่แล้ว ไม่มีปัญหาเรื่องการ “หักศอก” แต่อย่างใด  การเวนคืนเพิ่มเป็นการเพิ่มภาระแก่โครงการและเป็นการสร้างปัญหาแก่ประชาชน
 

 

 

            6. ไม่มีการกำหนดพื้นที่สร้างเมืองใหม่ที่ชัดเจนตามแนวคิดการวางผังที่เคยนำเสนอไว้  คงอาจปล่อยให้ภาคเอกชนไปกว้านซื้อที่ดินในราคาถูกมาทำโครงการโดยไม่ต้องผ่านการประมูล

            สิ่งที่ควรดำเนินการก็คือ

            1. การฟังเสียงของประชาชนจริงๆ และออกผังเมืองที่สอดคล้องกับความเป็นจริงโดยประชาชนมีส่วนร่วมจริง

            2. การเวนคืนที่ดินมาก่อสร้างเมืองใหม่ หรือนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ

            3. การวางแผนการขยายนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดอย่างเป็นระบบและย้ายชุมชนเมืองที่ได้รับอันตรายจากมลพิษ

            4. การสั่งให้หยุดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รกร้างว่างเปล่าหรือทำการเกษตรในปัจจุบันเพื่อป้องกันการขยายตัวของเมืองอย่างไม่มีที่สิ้นสุด

            5. การเน้นการสร้างเมืองแนวดิ่งที่เน้นอาคารเขียวมากกว่าการสร้างอาคารหรือเมืองแนวราบซึ่งทำให้เกิดการใช้ที่ดินที่ขาดประสิทธิภาพ

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

(www.area.co.th)

โทร./WhatsApp/Line 0899229899