เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกแถลงว่าราคาที่อยู่อาศัยลดลง  แต่ ดร.โสภณ สวนด้วยข้อมูลว่าราคาไม่ได้ตกต่ำลงแต่อย่างใด

          จากเฟสบุ๊คของ ธปท. ระบุว่า “ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลง ส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริงได้ประโยชน์” (https://bit.ly/33CIwzl)  ดร.โสภณพรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เห็นว่าข้อความดังกล่าวน่าจะคลาดเคลื่อนจากความเป็นจริง อาจส่งผลต่อการลงทุนของประชาชน จึงขออนุญาตให้ข้อมูลในอีกด้านแก่สังคม

          จากข้อมูลการสำรวจภาคสนามจริงของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบดังนี้:

          1. ราคาขายของหน่วยขายที่อยู่อาศัยในมือของผู้ประกอบการในช่วงสิ้นปี 2561 ถึง กลางปี 2562 ปรากฏว่า 12% ราคาเพิ่มขึ้น 15% ราคาลดลง และ 73% ราคาเท่าเดิม  แต่เมื่อเฉลี่ยโดยรวมแล้ว ปรากฏว่าราคายังเพิ่มขึ้น 0.44% แต่ในความเป็นจริงสินค้าที่ขายดีจริงๆ น่าจะขายหมดไปก่อนหน้าที่จะสำรวจในรอบครึ่งปี ดังนั้นในความเป็นจริง สินค้าที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการ น่าจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1% ในรอบครึ่งปี หรือราว 2% ในรอบ 1 ปีนั่นเอง

          2. สำหรับบ้านหลังเดิมที่สร้างเสร็จมาประมาณ 25 ปีแล้ว ทั้งบ้านเดี่ยวราคาสูง และราคาปานกลาง ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลางและราคาต่ำ และห้องชุดทั้งราคาต่ำ ปานกลางและราคาสูง ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมา (มิถุนายน 2561 - มิถุนายน 2562) ราคาเพิ่มขึ้น 0.8% อย่างไรก็ตามหากหักค่าปีละ 2% ก็จะเท่ากับราคาจะเพิ่มขึ้น 2.8% ต่อปีสำหรับบ้านมือสองทั่วไป

          3. ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.009 ล้านบาท ต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2562 ที่เปิดตัวในราคาเฉลี่ยหน่วยละ 4.552 ล้านบาท แต่ก็ยังสูงกว่าสินค้าในปี 2560 ที่เปิดตัวในราคาเฉลี่ยที่ 3.858 ล้านบาท หากพิจารณาในช่วง 1 ปีล่าสุด ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ก็เพิ่มขึ้น 2.64%

          4. สำหรับราคาที่อยู่อาศัยมือสองที่เปิดขายในตลาดปัจจุบันโดยเฉพาะห้องชุดในเขตใจกลางเมืองโดยเฉพาะที่บริเวณที่รถไฟฟ้าผ่าน ราคาที่อยู่อาศัยยังปรับตัวเพิ่มขึ้นปีละ 4% โดยเฉลี่ย

          5. ราคาที่ดินที่ศูนย์ข้อมูลฯ สำรวจไว้ทุกปีเป็นระยะเวลาตั้งแต่ปี 2537 ปรากฏว่าในรอบ 1 ปีล่าสุด ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกลับเพิ่มขึ้นถึง 7% อย่างไรก็ตาม เป็นเพราะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้ามากขึ้น บริเวณที่ไม่มีรถไฟฟ้าและอยู่ชานเมืองไกลๆ ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเพียง 2% เท่านั้น แต่ไม่มีการลดลงของราคาที่ดิน ยกเว้นในช่วงเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540-2

           ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่า ดัชนีทุกดัชนีที่ศูนย์ข้อมูลฯ สำรวจไว้อย่างต่อเนื่องไม่ปรากฏว่ามีการลดราคาของที่อยู่อาศัยลงแต่อย่างใด อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยบางบริเวณก็อาจจะลดราคาลงได้เช่นกันได้แก่:

          1. ห้องชุดพักอาศัยในบริเวณที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงผ่าน โดยเฉพาะส่วนที่ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปแล้ว ราคาอาจหยุดนิ่งหรือตกต่ำลงบ้าง เพราะอุปทานที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดล้นตลาด

          2. ห้องชุดบางแห่งใจเขตใจกลางเมืองที่เคยการันตีค่าเช่าในระยะเวลา 3 ปี แต่บัดนี้หมดระยะการการันตีแล้ว และผู้ซื้อส่วนมากซื้อไว้ปล่อยเช่า ก็มักจะมีราคาตกต่ำลงเช่นกัน

          4. ที่อยู่อาศัยในโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จ จนยกเลิกโครงการไปบางส่วน ในกรณีนี้ราคาอาจตกต่ำลงไปประมาณ 10-20% แต่ก็มีเพียงส่วนน้อย ไม่ถึง 10 โครงการเท่านั้น

           ดังนั้นสำหรับประชาชนที่สนใจหาซื้อบ้านและห้องชุด คงไม่ต้องรอให้ราคาลดลง เพราะในความเป็นจริง ราคาก็คงไม่ลดลงอย่างแน่นอน แม้ในขณะนี้เศรษฐกิจไทยจะมีปัญหาหลายประการ แต่ก็ยังไม่ถึงขนาดวิกฤติเช่นวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 การลดลงของราคาบ้านและที่ดินจึงจะไม่ปรากฏให้เห็น ยกเว้นในทำเลและโครงการที่มีปัญหาจริงๆ เท่านั้น