ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามที่มีข่าวว่าผู้เช่าอยู่อาศัยในแฟลตดินแดงได้เรียกร้องค่าชดเขยการย้ายออกจากแฟลตดินแดง เพื่อเปิดทางให้มีการพัฒนาที่ดินเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ให้ข้อพิจารณาด้านตัวเลขที่น่าสนใจดังนั้น
          ก่อนอื่น หากพิจารณาจากว่า ในปัจจุบันการเคหะแห่งชาติเก็บเงินค่าเช่าจากแฟลตดินแดงหน่วยละประมาณ 632 บาทต่อเดือน หากเก็บราคาเฉลี่ย 400 บาทมาตลอด 30 ปี โดยไม่นำเงินนี้ไปใช้เลยแต่ฝากธนาคารไว้ ณ อัตราดอกเบี้ย 5% เงินค่าเช่าที่เก็บได้นี้จะรวมเป็นเงิน 318,906 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าคำเรียกร้องของผู้เช่าอยู่อาศัยในแฟลตดินแดงที่ต้องการเงินถึง 500,000 บาท 1,000,000 บาท หรือมากกว่านี้ หากการเคหะแห่งชาติยินยอมตามคำเรียกร้อง ก็เท่ากับว่าการเคหะแห่งชาตินำเงินของหลวงไปให้ประชาชนกลุ่มนี้โดยมิชอบได้
          ในปัจจุบัน ค่าเช่าเฉลี่ย ณ 632 บาทต่อเดือนนี้ ปรากฏว่า ค่าดูแลชุมชนต่อหน่วยเท่ากับ 1,000 บาทต่อหน่วย เท่ากับในแต่ละเดือนที่การเคหะแห่งชาติเก็บเงินไปนั้น ยังขาดทุนอยู่อีก 368 บาท หรือปีละ 4,416 บาท หากผู้เช่าอยู่อาศัยเหล่านี้อยู่เช่นนี้ไปอีก 20 ปี ก็เท่ากับการเคหะแห่งชาติต้องเสียเงินพร้อมดอกเบี้ยไปอีก 146,019 บาท ณ ปีที่ 20 หรือ พ.ศ. 2575 แต่หากคิดเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ 55,033 บาทต่อหน่วย
          ยิ่งกว่านั้นในปัจจุบัน แฟลตบางหน่วยยังได้รับการปล่อยเช่า เป็นงินถึง 3,000 - 4,000 บาทต่อเดือน โดยที่ผู้เช่าเดิม เช่าจากการเคหะแห่งชาติเพียง 632 บาทต่อเดือนโดยเฉลี่ย ในระยะเวลาที่ผ่านมา หากค่าเช่าเฉลี่ยเท่ากับ 2,500 บาท ตลอดช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ก็เท่ากับแต่ละเดือน ผู้ให้เช่าต่อ สามารถทำกำไรได้ประมาณ 1,868 บาท หรือปีละถึง 22,416 บาท ในทำนองเดียวกัน ถ้าผู้ให้เช่า นำเงินที่เก็บได้ทุกปีนี้ไปฝากธนาคารเป็นเวลา 20 ปี ณ อัตราดอกเบี้ยปีละ 5% เงินจำนวนดังกล่าวก็จะงอกเงยเป็นเงินถึง 741,206 บาทไปแล้ว หาก 20% ของแฟลตจำนวน 1,984 หน่วยนี้ (397 หน่วย) สามารถปล่อยเช่าได้ ก็จะทำเงินได้ถึง 2,941 ล้านบาท
          ตัวเลขรายได้ที่ได้ถึง 741,206 บาทต่อหน่วยนี้นี่เอง ที่แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าเดิมสามารถแสวงหาผลประโยชน์จากการให้เช่าช่วงจากการเคหะแห่งชาติเป็นอย่างมาก และจึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ประชาชนส่วนหนึ่งไม่ยินดีที่จะย้ายออกจากชุมชน นอกจากนี้ในบริเวณโดยรอบยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น ศูนย์กีฬาไทย-ญี่ปุ่น สถานสงเคราะห์และช่วยเหลือชุมชน สนามเทนนิส ที่จอดรถ ตลอดจนแผงขายของอีกเป็นจำนวนมาก ฯลฯ จึงทำให้ผู้อยู่อาศัยบางส่วนได้ประโยชน์
          ในอีกแง่หนึ่ง หากแต่ละเดือนการเคหะแห่งชาติต้องแบกภาระขาดทุนจากการดูแลชุมชนเป็นเงินเฉลี่ยประมาณ 500 บาทต่อเดือน มาเป็นเวลา 30 ปีติดต่อกันแล้ว ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็เท่ากับการเคหะแห่งชาติได้เสียเงินไปให้กับชาวบ้านในแฟลตดินแดงถึงรายละ 398,633 บาท หากรวมจำนวนแฟลตทั้งหมด 1,984 หน่วย ก็จะเป็นเงินถึง 791 ล้านบาท
          ยิ่งกว่านั้นโดยที่แฟลตการเคหะแห่งชาติรุ่นแรกมีอายุถึง 47 ปีแล้ว หากมีการบูรณะใหม่ อาจต้องใช้เงินถึง 100,000 บาทต่อหน่วยเพื่อให้สามารถใช้สอยไปได้อีกระยะหนึ่ง ซึ่งไม่คุ้มค่าแก่การลงทุนเป็นอย่างยิ่ง เพราะลำพังค่าเช่าปัจจุบันก็ไม่เพียงพอต่อการดูแลชุมชนอยู่แล้ว ที่สำคัญเงินจำนวนนี้ควรนำไปลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ด้อยโอกาสจริง ๆ ในพื้นที่อื่น ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อประชาชนมากกว่า เงินจำนวนนี้หากสามารถให้ประชาชนในแฟลตเช่าดินแดงนี้อยู่ได้อีก 10 ปี ก็เท่ากับว่าในแต่ละเดือน การเคหะแห่งชาติต้องเสียเงินเพื่อการนี้ไปอีกเดือนละ 670 บาท ณ อัตราดอกเบี้ย 5%
          โดยที่กลุ่มผู้นำการเคลื่อนไหวในชุมชนคงได้รับประโยชน์บางส่วนซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่ชอบเช่นนี้ ข้อเสนอแนะสำคัญหนึ่งก็คือ การเคหะแห่งชาติควรประสานกับประชาชนโดยตรง เช่น การจัดประชุมกับประชาชนในสนามกีฬาไทย-ญี่ปุ่นเป็นระยะ ๆ โดยไม่ต้องผ่านผู้นำชุมชน แต่ควรให้ผู้นำชุมชนเข้าร่วมซักถามแทนประชาชนด้วย โดยพยายามอธิบายให้ประชาชนผู้เข่าได้เข้าใจถึง
          1. อันตรายจากการอยู่อาศัยในแฟลตการเคหะแห่งชาติที่หมดอายุขัยทางกายภาพ ซึ่งประชาชนพึงทำประกันชีวิตให้กับตนเอง โดยการเคหะแห่งชาติคงไม่สามารถเข้าไปช่วยเหลือเพื่อการนี้ได้
          2. การที่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยโดยรอบแฟลตการเคหะแห่งชาติ ล้วนต้องเช่าห้องเช่าเอกชนในราคา 2,500 - 4,500 บาทต่อเดือนกันทั้งนั้น การที่ประชาชนบางส่วนจะยึดครองที่ดินและอาคารของประเทศชาติไว้ใช้สอยส่วนตัวเช่นนี้ตลอดไป อาจไม่สมควร
          3. กรณีที่ประชาชนส่วนที่สามารถที่จะย้ายไปอยู่ที่อื่นได้ ก็ควรย้าย โดยการเคหะแห่งชาติอาจจ่ายค่าชดเชยให้บางส่วนเป็นค่าขนย้าย แต่คงไม่สามารถจ่ายเท่ากับที่เรียกร้องเป็นหลักล้านหรือครึ่งล้าน และไม่มีความสมควรทำเช่านั้น เพราะเป็นการนำเงินที่ควรจะใช้เพื่อพัฒนาประเทศชาติมามอบให้บุคคลบางกลุ่มที่ได้เปรียบในกรณีนี้
          4. ประชาชนบางส่วนไม่สามารถจะหาซื้อหรือเช่าบ้านได้ในตลาดเปิดทั่วไปเพราะฐานะยากจนจริง ก็ควรที่การเคหะแห่งชาติจะจัดหาที่อยู่ให้ใหม่ แต่อาจไม่สะดวกเท่ากับปัจจุบันซึ่งอยู่ในฐานะที่ได้เปรียบสังคม โดยเฉพาะพลเมืองอาวุโสที่ไม่มีงานทำและยากจน อาจต้องจัดให้อยู่ในสถานดูแลผู้สูงอายุ หรืออื่นใด เพื่อให้มีชีวิตที่เป็นสุข แทนที่จะอยู่อาศัยในแฟลตที่ตนเองไม่สามารถที่จะอยู่อาศัยได้
          การทำความเข้าใจกับประชาชนในเรื่องเหล่านี้โดยเฉพาะตัวเลขที่เห็นชัดเจนถึงการเอาเปรียบของ ประชาชนในแฟลตต่อสังคมจึงมีความจำเป็นเป็นอย่างยิ่ง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน