ในวันพุธที่ 8 มกราคม 2563 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะนายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน (www.thaihomebuyers.org) พร้อมคณะได้ไปยื่นหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี​ ณ ศูนย์รับเรื่องราวร้องทุกข์ของรัฐบาล สำนักงานปลัดสำนักนายกรัฐมนตรี      
              

เรื่อง              ขอให้ผู้ซื้อบ้านในระหว่างประชาชนกันเองได้รับส่วนลดภาษี
                    ส่วนลดดอกเบี้ยเงินกู้ และให้การคุ้มครองเงินดาวน์เป็นมาตรการภาคบังคับเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค
 

กราบเรียน      พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา
                    นายกรัฐมนตรี
 

                      ตามที่ทางราชการได้ประกาศลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองลง แต่ให้สิทธิเฉพาะผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรหรือโครงการอาคารชุดของผู้ประกอบการนั้น  สมาคมผู้ซื้อบ้านใคร่ขอเสนอนายกฯ โปรดพิจารณาให้สิทธิประโยชน์แก่การซื้อบ้านในระหว่างประชาชนกันเองด้วย

เรื่องเดิม

                     ตามประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน กรณีอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินพร้อมอาคารตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด และประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีห้องชุด ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนด {1} ระบุว่าให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอน และค่าจดทะเบียนการจดจำนองในคราวเดียวกัน ณ อัตรา 0.01% สำหรับกรณีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ประกอบการจัดสรรบ้านและที่ดินหรืออาคารชุดโดยราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาทและวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้มีการ “คาดว่าจะทำให้รัฐสูญเสียรายได้ประมาณ 2,652.20 ล้านบาท จากการปรับลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนอง” {2}

                     นอกจากนี้รัฐบาลยังได้ออกโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” สนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) โดยกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนทั่วไปที่มีความต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองโดยมุ่งเน้นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน สำหรับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว ทั้งนี้ ไม่รวมที่อยู่อาศัยมือสองและทรัพย์สินรอการขาย โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์จะโอนเงิน จำนวน 50,000 บาท เข้าบัญชีของผู้ได้รับสิทธิ {3}

ตลาดที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการ

                     จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) พบว่า ณ กลางปี 2562 มีที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินอยู่ 204,585 หน่วย รวมมูลค่า 885,414 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.328 ล้านบาท โดยในแง่จำนวนหน่วยส่วนใหญ่ 67% เป็นของบริษัทมหาชน  แต่ในแง่มูลค่าปรากฏว่าเป็นของบริษัทมหาชนถึง 71%

                     สำหรับเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น มีทั้งสิ้น 107,646 หน่วย หรือ 53% ของที่อยู่อาศัยที่ยังเหลืออยู่ทั้งหมด  ในจำนวนนี้ เป็นห้องชุดมากที่สุดถึง 55,766 หน่วย (52%) รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 45,894 หน่วย (43%) บ้านแฝด  2,715 หน่วย (3%) บ้านเดี่ยว 1,590 หน่วย (1%) และตึกแถว 1,064 หน่วย (1%)  ที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนี้ มีมูลค่ารวม 223,221 ล้านบาท หรือเท่ากับมีมูลค่าเฉลี่ยหน่วยละ 2.074 ล้านบาทนั่นเอง

                     ในแต่ละปีสามารถขายที่อยู่อาศัยได้ 106,000 หน่วย (เฉลี่ย 4 ปีล่าสุด) หากประมาณการว่าเป็นหน่วยขายที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 53% ก็จะเป็นจำนวนประมาณ 56,180 หน่วย  และหากราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเป็นเงิน 2.074 ล้านบาทตามประมาณการข้างต้น มูลค่าการขายของที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ควรจะเป็นในปี 2563 จึงควรเป็นมูลค่า 116,517 ล้านบาท

                     ในที่นี้สมมติให้มาตรการกระตุ้นนี้สามารถทำให้เกิดการซื้อเพิ่มอีก 10% ก็อาจประมาณการมูลค่าการซื้อเพิ่มเป็น 128,169 ล้านบาทในปี 2563  มูลค่าการซื้อขายที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทตามกำหนดการกระตุ้นของทางราชการ ก็จะเป็นมูลค่าราว 149,531 ล้านบาท  ในขอบเขตทั่วประเทศ น่าจะมีมูลค่าอีกราว 1 เท่าตัว ดังนั้นมูลค่ารวมจึงควรเป็น 299,062 ล้านบาท
 

 

                     หากปกติเสียภาษีและค่าธรรมเนียมเป็น 3% ของราคาขายของผู้ประกอบการ ก็จะเป็นเงินภาษีและค่าธรรมเนียมประมาณ 8,972 ล้านบาท  แต่หากลดเหลือเพียง 0.02% ก็จะทำให้รายได้ของรัฐหายไปประมาณ 8,912 ล้านบาท ซึ่งน่าจะมากกว่าที่ทางราชการประเมินไว้ที่ 2,652.2 ล้านบาทข้างต้น  อันที่จริง ภาษีเพียง 3% นี้ ภาษีเหล่านี้ควรนำมาใช้เพื่อต่อทุนพัฒนาประเทศหากทางราชการมีโครงการที่มีประสิทธิผลในการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างยั่งยืน

                     ยิ่งกว่านั้นโดยที่สินค้าที่อยู่อาศัยที่เหลือขายนี้ส่วนใหญ่ 67% เป็นของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ ประโยชน์ที่จะได้จากการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมจึงตกแก่บริษัทมหาชนเป็นหลัก  ในขณะที่บริษัทพัฒนาที่ดินที่เป็น SMEs อาจได้รับประโยชน์น้อยกว่าเพราะมีหน่วยขายน้อยกว่า  ตามหลักการบริหารประเทศ รัฐบาลควรสนับสนุนบริษัท SMEs เป็นสำคัญเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน {4}

ตลาดที่อยู่อาศัยในมือของประชาชน

                     จากข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวงที่วิเคราะห์โดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยพบว่า ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านว่างทั้งห้องชุดและบ้านแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อยู่ 525,889 หน่วย  ปีหนึ่งๆ มีการผลิตที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 106,000 หน่วย นี่เท่ากับว่าถ้าไม่ผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ บ้านว่างเหล่านี้เป็นประมาณ  10.3% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 5,097,815 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

                     บ้านว่างเหล่านี้มีโอกาสที่จะนำเสนอขายในท้องตลาดเป็นจำนวนมาก  หากที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีจำนวนหน่วยที่รอการขายอยู่ประมาณ 5% ของทั้งหมด ก็จะมีหน่วยขายราว 254,891 หน่วย  โดยที่อยู่อาศัยในมือของเจ้าของรายย่อยมีราคาต่ำกว่าบ้านในมือของผู้ประกอบการ ก็อาจประมาณการได้ว่า บ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท น่าจะมีสูงถึง 65% ของบ้านว่างทั้งหมด  ดังนั้นบ้านรอขายของประชาชนทั่วไปที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จึงควรมีราว 165,679 หน่วย หากประมาณการทั่วประเทศควรมีเพิ่มอีกนับเท่าตัวเช่นกัน จึงควรมีราว 331,358 หน่วย

                     อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ประมาณการว่าราคาต่อหน่วยคงต่ำกว่าราคาบ้านในมือผู้ประกอบการที่ 2.074 ล้านบาทประมาณ 20% ดังนั้นราคาต่อหน่วยคงเป็นเพียง 1.659 ล้านบาท  และจากอุปทาน 331,358 หน่วย จึงมีมูลค่าการขายประมาณ 549,789 ล้านบาท ซึ่งมากกว่ามูลค่าการขายที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการที่ 299,062 ล้านบาทเสียอีก  ดังนั้นหากลดภาษีและค่าธรรมเนียมให้กับประชาชนผู้ซื้อขายบ้านกันเอง ก็จะได้อานิสงส์ที่ลดไป 2.98% ที่ 16,384 ล้านบาทเลยทีเดียว {5}

ข้อเสนอแนะ

                     สมาคมผู้ซื้อบ้านจึงขอเสนอให้รัฐบาลลดภาษีและค่าธรรมเนียมให้กับการซื้อบ้านของภาคประชาชนกันเอง เพื่อกระตุ้นให้มีการซื้อขาย เพื่อนำเงินไปใช้หนี้ หรือประกอบธุรกิจอื่นใด อันจะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างแท้จริงและเห็นผลได้ชัดเจนกว่าการกระตุ้นโดยให้ซื้อบ้านกับผู้ประกอบการเท่านั้น  นอกจากนี้มาตรการการช่วยเหลือประชาชนนี้ ยังแสดงถึงความใส่ใจของรัฐบาลต่อการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจของชาติโดยเอาประชาชนเป็นที่ตั้งอีกด้วย

                     สำหรับโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” สนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ไม่มีความจำเป็นต้องดำเนินการเพราะไม่ใช่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยและเป็นเพียงการช่วยเร่งการขายให้กับผู้ประกอบการรายใหญ่มากว่าการให้ประโยชน์ต่อประชาชนทั่วไป

ข้อเสนอแนะเพิ่มเติม

                     1. ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MOR ของธนาคารพาณิชย์ ลดลงมาอยู่ที่ 6.745% และ อัตราดอกเบี้ย MLR ยืนอยู่ที่ 6.025% ในทางตรงกันข้าม อัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมาก คืออัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 1-2 ปีก็เพียง 1.4%-2.0% เท่านั้น หากคิดเฉลี่ยที่ 1.5%  ส่วนต่างระหว่างดอกเบี้ยเงินกู้ MOR และ MLR จึงอยู่ที่ 4.525% - 5.245% ซึ่งก็ยังสูงมากอยู่ดี  หากคิดจากค่านายหน้าต่างๆ  ประเทศไทยเก็บเป็นเงิน 3% ต่อปี  กรณีเอาเงินของประชาชนไปปล่อยกู้ ก็ควรได้กำไรไม่เกิน 3% ต่อปี 

                     ดังนั้นสมาคมผู้ซื้อบ้านจึงเห็นว่า อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ว่าลดแล้วก็ยังสูงมากอยู่ดี  ในต่างประเทศต่างก็มีส่วนต่างระหว่างดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากน้อยมาก  รัฐบาลจึงควรเจรจากับสถาบันการเงินเพื่อลดดอกเบี้ยลงสัก 2% เพราะปกติธนาคารก็มีรายได้มากมายจากกิจการที่ไม่ใช่การฝาก-กู้ยืมเงินอยู่แล้ว  หรือไม่ก็เปิดโอกาสให้ธนาคารต่างชาติมาแข่งขันซึ่งจะทำให้ดอกเบี้ยลดลงอย่างชัดเจน  หากลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ได้ เศรษฐกิจก็จะฟื้นคืนได้ {6}

                     2. การคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน ในปัจจุบันพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 (กฎหมายเอสโครว์: Escrow Account) เป็นกฎหมายที่ไม่ได้บังคับใช้ แต่ให้ใช้ตามความสมัครใจ จึงไม่มีผู้ใดปฏิบัติตาม  การบังคับใช้กฎหมายนี้ จะทำให้ผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ทำให้วงการพัฒนาที่ดินมีหลักประกัน เป็นการสร้างยี่ห้อที่ดีให้กับผู้ประกอบการเอง สมาคมผู้ซื้อบ้านจึงมีความเห็นว่ารัฐบาลควรเร่งสร้างความมั่นคงให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลควรมีนโยบายขอให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้ แทนที่จะเป็นแบบสมัครใจเช่นในปัจจุบัน ผลดีที่จะตามมาก็คือผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในการคุ้มครองของตลาดอสังหาริมทรัพย์และมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เป็นการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายทางหนึ่ง ที่ผ่านมาเห็นมีการพยายามแก้กฎหมายนี้อยู่นาน แต่ก็ดำเนินการด้วยความล่าช้ามาก ไม่ได้คำนึงถึงประโยชน์ของประชาชนและผู้ประกอบการที่จะให้ได้รับการยอมรับจากตลาดเท่าที่ควร {7}
 

จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

ขอแสดงความนับถือ

(ดร.โสภณ พรโชคชัย)

นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน

 

อ้างอิง

{1}  ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนพิเศษ 271ง ลว.1 พฤศจิกายน 2562 หน้า 28 และ 29 โปรดดูตาม https://bit.ly/2DdjUSo และ https://bit.ly/37v8jf7

{2}  สรุปข่าวการประชุมคณะรัฐมนตรี 22 ตุลาคม 2562 เรื่องที่ 9 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ปี 2562 ระยะที่ 2 โปรดดู https://bit.ly/37wJOhG

{3} ตามมติคณะรัฐมนตรี 26 พฤศจิกายน 2562 ข้อที่ 15 มาตรการที่ 4 https://www.thaigov.go.th/news/contents/details/24831

{4}  AREA แถลง ฉบับที่ 604/2562: วันจันทร์ที่ 25 พฤศจิกายน 2562ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองทำรัฐสูญเสีย 8,972 ล้านบาท https://bit.ly/2DdZ6du

{5}  AREA แถลง ฉบับที่ 467/2562: วันพุธที่ 11 กันยายน 2562. มีบ้านว่าง 525,889 หน่วยใน กทม https://bit.ly/2ZXbaMS

{6}  AREA แถลง ฉบับที่ 413/2562: วันพฤหัสบดีที่ 15 สิงหาคม 2562. ดอกเบี้ยเงินกู้ควรเหลือ 4-5% เท่านั้น. https://bit.ly/2z3q0SU

{7}  AREA แถลง ฉบับที่ 412/2561: วันพฤหัสบดีที่ 23 สิงหาคม 2561. กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคและสร้างแบรนด์. https://bit.ly/2MHWbzU