ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          รัสเซียกำลังเป็นประเทศที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นอย่างสูง และมีอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเฉพาะสถานตากอากาศในหลาย ๆ เมืองทั่วประเทศไทย ภาวะตลาดจริง ๆ จะเป็นอย่างไร และอนาคตจะ ‘รุ่งเรือง’ อีกนานหรือ ‘รุ่งริ่ง’ หรือไม่
          ในระหว่างวันที่ 10-19 พฤษภาคม ศกนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เป็นหัวหน้าคณะนักธุรกิจและนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยจำนวน 37 คน เดินทางไปประชุมสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ซึ่งมีชื่อย่อภาษาฝรั่งเศสว่า FIABCI และดูงานอสังหาริมทรัพย์ที่กรุงมอสโกและนครเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก สาระในที่นี้จึงสรุปไว้เพื่อประโยชน์ของส่วนราชการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาเมือง นักพัฒนาที่ดิน นักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ และประชาชนผู้สนใจทั่วไป

เกี่ยวกับประเทศรัสเซีย
          รัสเซียเป็นประเทศมหาอำนาจและมีขนาดใหญ่ที่สุดในโลกคือ 17,098,242 ตารางกิโลเมตร หรือใหญ่กว่าไทยถึง 33 เท่า มีประชากร 138,082,178 คน หรือประมาณ 2 เท่าของไทย แสดงให้เห็นว่าความหนาแน่นของประชากรต่ำมากคือเพียง 8 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่ไทยมีตัวเลขประมาณ 131 คน
          ขนาดเศรษฐกิจของรัสเซียเมื่อพิจารณาจากผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP: Gross Domestic Products) เป็นเงิน 2.38 ล้านล้านเหรียญสหรัฐอเมริกาในขณะที่ไทยเป็นเงิน 0.6014 ล้านล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา ดังนั้นจึงใหญ่กว่าไทย 4 เท่า และทำให้รายได้ประชาชาติต่อหัวสูงกว่าไทย 2 เท่าโดยประมาณ GDP ของรัสเซียขยายตัว 4.3% ซึ่งสูงกว่าประเทศอื่นในยุโรปตะวันตก และสูงกว่าไทยเมื่อ พ.ศ.2554 ที่ขยายตัวเพียง 0.1%
          ยิ่งกว่านั้นรัสเซียมีประชากรที่มีฐานะต่ำกว่าเส้นความยากจนอยู่ 13.1% ในขณะที่ไทยมีราว 8.1% ส่วนอัตราการว่างงานอยู่ที่ 6.8% ซึ่งต่ำกว่าประเทศอื่นๆ ในยุโรปตะวันตกที่มีอัตราการว่างงานสูงถึง 8-10% แต่ของไทยตัวเลขอยู่ที่ 0.7% เท่านั้น สำหรับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเงินกู้อยู่ที่ 9.2% ในขณะที่ไทยอยู่ที่ 7.4% อย่างไรก็ตามเงินเฟ้อในรัสเซียสูงถึง 8.9% ในขณะที่ไทยอยู่ที่ 3.8% เท่านั้น 
          จากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำใน พ.ศ. 2551 ในยุโรปและสหรัฐอเมริกานั้น เศรษฐกิจรัสเซียได้รับผลกระทบไม่มากนัก เพราะรัสเซียมีหนี้สาธารณะน้อยมาก นอกจากนั้นรัสเซียยังมีปริมาณน้ำมันสำรองมากถึง 30% ของทั้งโลก รายได้จากน้ำมันสูงถึง 25% ของ GDP นอกจากนั้นการเมืองรัสเซียยังมีพื้นฐานที่แข็งแกร่ง จึงดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะชาติที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงเช่น สิงคโปร์ และโดยที่รัสเซียมีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูง จึงทำให้คนรัสเซียซื้อรถกันมาก ทำให้กรุงมอสโกซึ่งมีระบบทางด่วนน้อยมาก มีปัญหารถติดหนักมากที่สุดแห่งหนึ่งในโลก            

เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์รัสเซีย
          แม้เศรษฐกิจจะชะงักงันไปพักหนึ่งแต่ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นตัวและอยู่ในสภาพที่ดีกว่าช่วงตกต่ำใน พ.ศ.2551 ภาคธุรกิจค้าปลีกอยู่ในภาวะที่ดีมาก สำหรับพื้นที่อาคารสำนักงาน มีอัตราว่างน้อยมาก และผลตอบแทนจาการให้เช่าสูงถึง 8.5-9.0% ราคาขายพื้นที่สำนักงานชั้นหนึ่งตกเป็นเงินตารางเมตรละ 90,000 บาท ส่วนต้นทุนค่าก่อสร้างและที่ดินตกเป็นเงินครึ่งหนึ่ง และมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 8.5-9.0%
          รัสเซียอนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุดในรัสเซียได้ แต่สำหรับที่ดิน นักลงทุนนิยมการเช่าที่ดินในระยะเวลา 49 ปีมากกว่าการซื้อขายทั้งนี้เพราะมีปัญหาความยุ่งยากในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และการโอนสิทธิ์ที่ซับซ้อน อย่างไรก็ตามการลงทุนสำคัญในทรัพย์สินต่าง ๆ เช่น อาคารชุดนั้น เป็นการลงทุนของต่างชาติเพียง 5% เท่านั้น ผู้ซื้อต่างเป็นคนรัสเซียที่มีฐานะทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก อาจกล่าวได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในรัสเซียเพิ่มสูงขึ้นนับเท่าตัวภายในระยะเวลาเพียง 2-3 ป หากผู้ใดสนใจลงทุนเพื่อผลตอบแทนที่สูงมาก ก็ควรพิจารณาไปซื้อห้องชุดในรัสเซีย แต่ความเสี่ยงก็คงสูงเช่นกัน
          ค่านายหน้าในรัสเซียตกเป็นเงินประมาณ 2% ซึ่งเก็บกับผู้ขายเป็นหลัก นายหน้ารัสเซียมักเป็นนายหน้าท้องถิ่น ไม่ใช่นายหน้าข้ามชาติ โอกาสการที่นายหน้าจะเป็นนายหน้ารายเดียว (Sole Agent) มีจำกัด เพราะทรัพย์สินขายได้ง่าย ค่าที่ปรึกษากฎหมาย (Notary) 0.5-1.5% รัสเซียไม่มีภาษีค่าโอนมีเพียงค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 8,700 บาท แต่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม 18% ในส่วนของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มีราว 3,000 แห่ง มีนักวิชาชีพ 30,000 คน สำหรับแรงงานก่อสร้างในรัสเซียส่วนมากมาจากประเทศอดีตสหภาพโซเวียต เพราะค่าแรงงานไร้ฝีมือต่ำกว่าชาวรัสเซียทั่วไป ตกเป็นเงินคนละ 15,000 บาทต่อเดือน
          กรุงมอสโก มีประชากรถึง 10.523 ล้านคนในขณะที่กรุงเทพมหานครมีประชากรเพียง 5.7 ล้านคนเท่านั้น แต่หากรวมปริมณฑลของกรุงเทพมหานครแล้ว ก็จะมีขนาดใกล้เคียงกัน มอสโกมีพื้นที่ 1,091 ตารางกิโลเมตร หรือราว 70% ของกรุงเทพมหานคร  ทำให้มีประชากรหนาแน่นถึงเกือบ 10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่กรุงเทพมหานครมีเพียง 3,600 คนต่อตารางกิโลเมตร ส่วนนครเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก มีประชากรราว 4.7 ล้านคน ในรัสเซียยังมีเมืองที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนประมาณ 15 เมือง ทำให้มีโอกาสการพัฒนาในเมืองต่าง ๆ ได้หลายแห่ง ไม่กระจุกตัวเช่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

ห้องชุดในนครเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก
          เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก เป็นเมืองท่าทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือของสหพันธรัฐรัสเซีย ตั้งอยู่ปากแม่น้ำเนวา ริมอ่าวฟินแลนด์ในทะเลบอลติก สร้างโดยพระเจ้าซาร์ปีเตอร์มหาราช เมื่อ พ.ศ. 2246 และเคยเป็นเมืองหลวงของรัสเซียอยู่นานถึง 206 ปี หลังจากนั้นได้ย้ายเมืองหลวงไปมอสโกในปี พ.ศ. 2461 นครแห่งนี้เป็นเมืองใหญ่อันดับสองของรัสเซีย และยังมีฐานะเป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญเพราะเป็นแหล่งอารยธรรม เป็นเมืองมรดกโลก
          สำหรับโครงการห้องชุดที่ไปเยี่ยมชมตั้งอยู่ใจกลางเมือง เป็นห้องชุดระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูง ขายในราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตร มีขนาด 62-230 ตารางเมตร หรือราคาตั้งแต่ 12.4 ล้านบาทขึ้นไป มีค่าดูแลชุมชนประมาณ 60 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าของไทยเล็กน้อย ส่วนอีกโครงการหนึ่งเป็นห้องชุดราคาแพงมาก ตั้งอยู่ใกล้แม่น้ำ ขาย ณ ราคา 129 ล้านบาทต่อหน่วย โดยมีขนาด 235 ตารางเมตร หรือตกตารางเมตรละประมาณ 550,000 บาท โครงการนี้มีค่าก่อสร้างประมาณ 150,000 บาทต่อตารางเมตร (ไม่รวมค่าที่ดิน) แต่ค่าดูแลค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับราคาคือเป็นเงินเดือนละ 80-90 บาทต่อตารางเมตร ส่วนอาคารชุดที่แพงที่สุดขายในราคา 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร

อาคารที่สูงที่สุดในรัสเซีย
          อาคารสำคัญที่คณะคนไทยได้มีโอกาสไปเยี่ยมชมคืออาคาร The Federation Tower อยู่ในกรุงมอสโก เป็นอาคารสูง 2 อาคารติดกัน โดยถือเป็นอาคารที่สูงที่สุดในรัสเซียและยุโรป การก่อสร้างเริ่มใน พ.ศ.2546 และตึกแรกหรือตึกตะวันตกซึ่งสูง 62 ชั้นแล้วเสร็จในเดือนสิงหาคม 2554  ส่วนตึกที่สองหรือตึกตะวันออกซึ่งสูง 93 ชั้นจะแล้วเสร็จในปี 2556
          เจ้าของอาคารนี้คือบริษัทชื่อ Potok มีนักพัฒนาที่ดินรุ่นหนุ่มหุ้นส่วน 3 คนหลัก และเป็นกลุ่มทุนที่ไปเช่าที่ดินเกาะมรกตหรือเกาะงูของกัมพูชา ก่อสร้างบ้านพักตากอากาศราคาแพง ห้องชุดพักอาศัย สำนักงานรวมทั้งกาสิโน ห้องชุด และศูนย์การค้าในพื้นที่เกาะดังกล่าว โดยมีพื้นที่ก่อสร้างถึง 500,000 ตารางเมตร จากพื้นที่เกาะที่มีขนาดเล็กเพียง 1.2 ตารางกิโลเมตรเท่านั้น

รัสเซียจะจรัสแสงไปนานไหม
          ปัจจุบันนี้จะพบสถานที่ตากอากาศสำคัญ ๆ ของไทยตั้งแต่พัทยา ภูเก็ต หัวหิน ล้วนติดป้ายภาษารัสเซีย แสดงถึงกำลังซื้อที่มากและสูงของชาวรัสเซียในไทย แม้แต่สถานตากอากาศในเมืองกาญจนบุรี ก็ยังมีป้ายภาษารัสเซียปรากฏ ปรากฎการณ์นี้คล้ายกับกรณีประเทศญี่ปุ่น และเยอรมนีในอดีตที่รุ่งเรืองและซื้อทรัพย์สินไปทั่วโลก อย่างไรก็ตามผู้รู้หลายท่านอาจตั้งข้อสังเกตนี่อาจเป็นปรากฏการณ์ชั่วคราวเพราะรัสเซียมีประชากรไม่มากนัก และประเทศที่ควรจับตามากเป็นพิเศษต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยเฉพาะเมืองตากอากาศน่าจะเป็นจีนและอินเดีย
          อย่างไรก็ตามรัสเซียยังคงจะมีอิทธิพลต่อเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศไทยอยู่อีกนานพอสมควร เนื่องจากเป็นประเทศที่เพิ่งเติบโตทางเศรษฐกิจและมีความรุ่งเรืองทางเศรษฐกิจที่สุดหากเทียบกับยุโรปและสหรัฐอเมริกา โดยที่รัสเซียมีทรัพยากรอันไพศาล ประชากรน้อย และมีรัฐบาลที่เข้มแข็งไปอีกหลายปี จึงทำให้อิทธิพลของรัสเซียจะยังคงอยู่อีกนับสิบปีและเพิ่มระดับความเข้มข้นยิ่งขึ้น

          ผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์จึงควรหาโอกาสไปทัศนศึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย และเยี่ยมชมบริษัทนักพัฒนาที่ดิน นายหน้า สมาคมและนักวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ โดยอาจติดต่อกับมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เพื่อจัดรายการทัศนศึกษาพิเศษนี้ เพื่อหาทุนสมทบเพื่อการจัดกิจกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อสังคมผ่านมูลนิธิต่อไป

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน