ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          “บ้านมั่นคง” เป็นนโยบายของรัฐที่พึงทบทวน ในวันอังคารที่ 19 มิถุนายน ศกนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย จะนำเสนอเอกสารวิชาการเรื่อง “Inventing Better Thai Housing Solutions than Baan Eua-Arthorn and Baan Mankong” ในการประชุมนานาชาติของราชบัณฑิตสถาน ณ โรงแรมดุสิตธานี โดยนำเสนอเป็นภาษาอังกฤษ และต่อไปนี้เป็นบทวิเคราะห์ภาคภาษาไทย (ต่อด้วยภาคภาษาอังกฤษ) มาดูกรณีศึกษาต้นแบบแห่งหนึ่งของบ้านเอื้ออาทร จะเห็นว่านโยบายนี้ผิดพลาดอย่างไร

การใช้ที่ดินที่ขาดประสิทธิภาพ
          ชุมชนแห่งนี้มีประชากรประมาณ 250 หลังคาเรือนบนพื้นที่ประมาณ 10 ไร่ ที่ดินนี้หากนำมาพัฒนาตามมาตรฐานทั่วไป จะสามารถใช้สอยสุทธิได้ราว 80% หรือ 8 ไร่ ที่เหลือก็คือถนนหรือสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่าง ๆ ที่ดิน 8 ไร่ หากนำมาสร้างอาคารแบบแฟลต 5 ชั้น ก็จะสามารถสร้างได้ประมาณ 64,000 ตารางเมตร โดยคิดจากที่ดิน 8 ไร่ หรือ 12,800 ตารางเมตร คูณด้วย 5 ชั้น พื้นที่ก่อสร้าง 64,000 ตารางเมตรนี้ สามารถใช้สอยสุทธิเพียง 80% หรือ 51,200 ตารางเมตร โดยที่เหลือก็คือทางเดิน บันได และอื่น ๆ หากคิดจากแฟลตเอื้ออาทร 32 ตารางเมตรก็จะสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยได้ถึง 1,600 หน่วย หรือประมาณ 6.4 เท่าของจำนวนบ้านเดิมในชุมชน
          กรณีนี้รัฐสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยอื่นในละแวกนั้น เข้ามาอยู่อาศัยได้อีก 1,350 ครัวเรือน หรือหากรัฐใจดีแจกให้ชาวบ้าน 250 ครัวเรือนนี้คนละ 2 ห้องไปเลย ก็ยังเหลือห้องให้ผู้มีรายได้น้อยแถวนั้นได้เข้ามาอยู่อีก 1,100 ครัวเรือน แต่รัฐกลับเอาที่ดินของหลวงทั้งผืนไปแบ่งเช่าให้เฉพาะกับผู้อยู่อาศัยเดิม ประชาชนที่ด้อยโอกาสอื่นโดยเฉพาะผู้ที่ไม่มีกระทั่งบ้านในที่ดินบุกรุกเป็นของตนเองก็ไม่สามารถกระทั่งเข้ามาเช่าบ้านแบบแฟลตได้เลย

ความไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจ
          ถ้าสร้างเป็นแฟลต แล้วให้คนอีก 1,350 ครัวเรือนเข้ามาอยู่ หากคิดค่าเช่าหน่วยละ 2,000 บาท ก็จะได้เงินถึงปีละ 32.4 ล้านบาท แต่ในกรณีนี้ นอกจากรัฐจะไม่ได้เงินแล้ว ยังต้องเจียดงบประมาณแผ่นดินไปช่วยชุมชนนี้อีกต่างหาก
          ความไม่คุ้มค่าทางเศรษฐกิจอีกแง่หนึ่งก็คือ นอกจากรัฐจะไม่ได้เงินจากการใช้ที่หลวงแล้ว ยังต้องจ่ายให้กับผู้อยู่อาศัยในชุมชนนี้ถึงครัวเรือนละประมาณ 80,000 บาท (แรกเริ่ม 65,000 บาท) นัยเพื่อเป็นทุนประเดิมสำหรับครัวเรือนในการสร้างชุมชนใหม่ นี่เป็นเงินประมาณ 20 ล้านบาท ที่มาจากภาษีอากรของประชาชนทั่วประเทศ
          นอกจากนี้รัฐยังให้กู้เงินดอกเบี้ยต่ำอีกจำนวนหนึ่งเพื่อให้ชาวบ้านสร้างบ้านของตนเอง เช่น ประมาณ 100,000 บาท โดยในขณะนี้ ชาวบ้านก็ยังผ่อนใช้คืนอยู่ตามปกติ รวมทั้งอัดฉีดเงินอีกมากมาย แต่จากประสบการณ์โครงการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) ในอดีตที่ผ่านมา ปรากฏว่าชาวบ้านขาดการผ่อนส่งกันแทบทั้งชุมชนจนทางราชการต้องยกหนี้ให้บางแห่งผ่อนเพียงตารางวาละ 1 บาทต่อเดือนก็ยังติดค้างคงเพราะถือว่าเป็นเงินหลวงไม่ใช่หนี้นอกระบบ

ค่าเช่าที่ดินถูก
          ที่ดิน 10 ไร่ติดคลองชลประทานใหญ่ดังกล่าว เมื่อก่อนคงแทบไม่มีราคา แต่ตามสภาพที่เป็นชุมชนแออัดในปัจจุบัน หากขายได้คงเป็นเงินตารางวาละไม่เกิน 15,000 บาท หากรัฐขอ ‘ไถ่’ คืนจากชาวบ้าน ณ ราคาข้างต้น รัฐก็ควรจ่ายเงินแก่ชาวบ้านรวม 60 ล้านบาท หรือหลังละ 240,000 บาท แล้วต่างคนก็ต่างแยกย้ายกันไป ซึ่งในแง่หนึ่งชาวบ้านก็น่าจะดีใจที่ได้อยู่ฟรีกันมา 40-80 ปี (2-4 ชั่วรุ่น) แล้ว อยู่ ๆ ก็ยังได้เงิน ‘ค่าทำขวัญ’ หรือ ‘โบนัส’ อีกต่างหาก
          เมื่อที่ดินแปลงนี้สามารถนำมาพัฒนาในทางอื่นที่เป็นประโยชน์มากขึ้น ราคาที่ดินก็อาจสูงขึ้นถึงตารางวาละ 50,000 บาท หรือไร่ละ 20 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 200 ล้านบาท หากให้เอกชนเช่า ณ 4% ของราคาตลาด รัฐก็จะได้เงินถึง 8 ล้านบาทต่อปี รัฐสามารถนำเงินส่วนนี้ไปพัฒนาประเทศหรือช่วยเหลือชุมชนแออัดอื่นได้อีก โดยรัฐไม่ต้องเอาภาษีอากรของประชาชนมาใช้แต่อย่างใดเลย
          ถ้าคิดว่าอย่างน้อยครอบครัวหนึ่งได้ที่ดินเกือบฟรีข้างต้นเป็นเงิน 240,000 ต่อหลังคาเรือน แล้วยังได้บ้านในราคาอีก 200,000 บาท ที่ผ่อนเงินกู้ถูกกว่าเช่า แถมยังมีโครงการอัดฉีดเข้ามาพัฒนาชุมชนอีกสมมติให้หลังละ 60,000 บาท ก็เท่ากับว่าครอบครัวเหล่านี้ได้เงินจากรัฐประมาณ 500,000 บาทต่อหลังคาเรือน หรือรวมเป็นเงินถึง 125 ล้านบาท เพียงเพื่อพัฒนาชุมชนแออัดแห่งนี้ที่มีอยู่ 250 หลังคาเรือน

บทสรุป
          การช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยเป็นหน้าที่ของรัฐ แต่ไม่ควรอำนวยประโยชน์เฉพาะกลุ่ม สร้างความไม่เท่าเทียมที่ผู้มีรายได้น้อยอื่น แทนที่รัฐจะช่วยเหลือเช่นนี้ ควรที่จะจัดหาที่อยู่ให้ใหม่ นำพื้นที่มาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ต่อส่วนรวม หาไม่แล้ว งบประมาณแผ่นดินก็ถูกใช้ไปอย่างไม่มีประสิทธิภาพ
          เพื่อการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อประโยชน์สุขต่อประชาชนในมหานครและแก่ประเทศชาติโดยรวม เราต้องพัฒนาที่ดินเพื่อส่วนรวมเชิงรุก ไม่ใช่ปล่อยให้ชุมชนแออัดอยู่ตามยถากรรมหรือเพียงปรับปรุงตัวบ้านและชุมชนเป็นสำคัญ โดยไม่นำพาต่อการพัฒนาเมืองโดยรวม แต่สำหรับคนจนจริง ๆ สังคมต้องไม่ทอดทิ้ง และให้การช่วยเหลือกันตามอัตภาพ
          สำหรับคนจนจริง ๆ ต้องจัดหาที่อยู่อาศัยให้อยู่ตามอัตภาพ แต่จะปฏิเสธการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยไม่ได้ เพราะเท่ากับเป็นการละเมิดสิทธิและประโยชน์ของสาธารณชน ส่วนผู้ที่มีรายได้พอที่จะหาซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ ก็ควรส่งเสริมให้ซื้อบ้านโดยรัฐบาลสนับสนุนด้วยการอำนวยสินเชื่อและภาษี จะเห็นได้ว่าตลอด 50 ที่ผ่านมาในประเทศไทย ภาคเอกชนสามารถจัดสร้างที่อยู่อาศัยได้มากมายจนรัฐบาลไม่ต้องแบกรับภาระ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน