ในรอบ 1 ปี (2562) ต่างชาติซื้อห้องชุดลดลงถึง 27% หรือลดลงไปถึง 2,413 หน่วย มีซื้อจริงเพียง 6,557 หน่วย ทำไงดี

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) พบว่าในปี 2562 มีการขายห้องชุดทั้งหมด 54,303 หน่วย จากที่อยู่อาศัยที่ขายได้ทั้งหมด 99,862 หน่วย หรือเท่ากับ 54% ของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  ที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยประเภทอื่น  ห้องชุดเหล่านี้มีมูลค่ารวม 209,254 ล้านบาท ห้องชุดเป็นที่อยู่อาศัยที่นักลงทุนชาวต่างประเทศสนใจซื้อมากที่สุดเพราะสามารถซื้อได้ถูกต้องตามกฎหมายอย่างน้อย 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในโครงการอาคารชุดหนึ่งๆ

            ผลการสำรวจพบว่าห้องชุดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2562 มีอยู่ 6,557 หน่วย หรือประมาณ 12% ของห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมด  โดยมีมูลค่ารวม 30,516 ล้านบาทที่ซื้อโดยชาวต่างชาติ หรือประมาณ 15% ของมูลค่าห้องชุดที่ขายได้ในปี 2562  โดยเฉลี่ยแล้วชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ย 4.654 ล้านบาท ในขณะที่ราคาเฉลี่ยของห้องชุดทั้งหมดคือ 3.85 ล้านบาท แต่ต่างชาติซื้อในราคาเฉลี่ย 4.65 ล้านบาท และคนไทยซื้อในราคาเฉลี่ย 3.74 ล้านบาท  แสดงชัดว่าคนต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาที่สูงกว่าปกติ

            อย่างไรก็ตามหากเปรียบเทียบกับปี 2561 ต่างชาติมาซื้อห้องชุดลดลง โดยในปี 2561 มีการซื้อขายห้องชุดกันทั้งหมด 69,352 หน่วย มีต่างชาติซื้อ 8,970 หน่วย หรือ 13%  ส่วนมูลค่าที่ต่างชาติซื้อคือ 51,507 ล้านบาท หรือประมาณ 17%  ของมูลค่าการซื้อขายห้องชุดทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยต่างชาติซื้อในราคาเฉลี่ยที่ 4.65 ล้านบาทเท่ากับที่ซื้อในปี 2562 เลย

            การซื้อขายห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครลดลงจาก 69,352 หน่วยในปี 2561 เหลือ 54,303 หน่วยในปี 2562 เท่ากับลดลงไปถึง 22% การที่ตลาดหดตัวมากขนาดนี้แสดงถึงภาวะที่น่าห่วงใยมากของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  แต่ปรากฏว่าจำนวนการซื้อของต่างชาติลดลงมากกว่าเสียอีก โดยในปี 2561 มีต่างชาติซื้อห้องชุดไป 8,970 หน่วย แต่ในปี 2562 มีมาซื้อเพียง 6,557 หน่วย  หรือเท่ากับลดลง 27%  ส่วนมูลค่าที่ต่างชาติเคยซื้อในปี 2561  ที่ 51,007 ล้านบาท ก็ลดลงเหลือเพียง 30,516 ล้านบาท หรือลดลงถึง 40%

            อาจกล่าวได้ว่าหากพิจารณาจากอุปทานทั้งหมด ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยมีต่างชาติมาซื้อราว 12%-13% ต่อปี ในด้านจำนวนหน่วย หรือ 15%-17% ต่อปีในด้านมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด และยังมีนักเก็งกำไรทั้งระยะสั้นและระยะยาวของคนไทยอีกจำนวนหนึ่ง ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าหนึ่งในสามของอุปทานที่อยู่อาศัยถูกดูดซับไปโดยชาวต่างชาติและนักเก็งกำไรชาวไทย  หากไม่มีคนกลุ่มนี้อุปทานที่สร้างขึ้นมาต่อปีที่ประมาณ 110,000 หน่วย อาจเหลือ 75,000 หน่วยที่สร้างให้กับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงชาวไทยเท่านั้น  โดยนัยนี้การเปิดโครงการใหม่ๆ มากๆ ขึ้นเรื่อยๆ อาจทำให้เกิดฟองสบู่ได้

            อย่างไรก็ตามนักเก็งกำไรทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศยังคงมีอยู่ในตลาดที่อยู่อาศัยไทยเพราะ อัตราดอกเบี้ยของไทยค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับในต่างประเทศ ทำให้การเก็งกำไร ได้กำไรดีกว่าการฝากเงินไว้ในธนาคาร  มาตรการต่างๆ ของรัฐที่เกื้อหนุนต่อการซื้อบ้านมือหนึ่งจากผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ส่งเสริมให้มีการเก็งกำไร และทำให้มีเงินหมุนไปทำธุรกิจอื่นได้ นอกจากนั้นสินค้าห้องชุดของไทย ยังถูกกว่าโดยเปรียบเทียบเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น กัมพูชา เวียดนามหรือเมียนมา จึงมีผู้สนใจเข้ามาซื้อมากเป็นพิเศษ

            อย่างไรก็ตาม เราก็ควรควบคุมการเก็งกำไรจากต่างประเทศด้วยการมีการกำหนดราคาขั้นต่ำ  และ/หรือกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง เพื่อไม่ให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นจนคนท้องถิ่นซื้อไม่ได้ หรือใช้มาตรการด้านภาษีในการจัดเก็บการซื้อของคนต่างชาติ เพราะพวกเขามา “ชุบมือเปิบ”  รวมทั้งการมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและภาษีมรดกตามมาตรฐานสากล (ภาษีในปัจจุบันช่วยคนรวยให้เสียภาษีน้อยลงเท่านั้น)

            สำหรับกรณีไวรัสโคโรนาอู่ฮั่น คาดว่าคงส่งผลลบไม่เกินไตรมาสแรกหรืออย่างมากไม่เกินครึ่งแรกของปี 2563 เช่นในกรณีไวรัสซาร์สในปี 2546 ซึ่งไม่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยและกำลังซื้อในฮ่องกง (ศูนย์กลางของโรคซาร์สในช่วงนั้น) ลดลงแต่อย่างใด ในทางตรงกันข้ามไวรัสโคโรนาอาจจะมีผลบวก ทำให้คนต่างชาติมาซื้อกันเพิ่มเติมจากการ “อั้น” ซื้อในช่วงปี 2562-63 ก็ได้  อย่างไรก็ตามคาดการณ์ว่าปริมาณการซื้อของต่างชาติคงไม่เกินกว่าปี 2562 ที่ผ่านมา