ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          มลพิษแม่เมาะมีอยู่จริงหรือไม่ แล้วส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินอย่างไรบ้าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ในฐานะอาจารย์ผู้สอนชุดวิชากฎหมายทรัพย์สินและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชั้นสูง คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช จึงได้นำคณะนักศึกษา ออกทดลองปฏิบัติการภาคสนามในพื้นที่เมื่อวันที่ 20-21 เมษายน 2555 มารายงานประกอบการศึกษาและนำเสนอเพื่อประโยชน์สาธารณะ

มลพิษและสิ่งแวดล้อม
          ในพื้นที่มีการรายงานผลการตรวจอากาศทุกวัน สถานการณ์มลพิษทางภาคเหนือปรากฏว่าค่าฝุ่นละอองขนาดเล็ก (Particulate Matter หรือ PM10) ในเดือนเมษายน 2555 นั้นไม่สูงกว่าเกณฑ์มาตรฐานแต่อย่างใด ทั้งนี้เป็นทั้งในเขตเมืองลำปางและบริเวณรอบ ๆ เหมืองแม่เมาะ อำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง {1} ทั้งนี้มีรายงานที่สูงเกณฑ์มาตรฐานเพียง 1 วันซึ่งพบทั้งที่ศาลหลักเมืองจังหวัดลำปาง และที่สำนักงานการประปาแม่เมาะ จังหวัดลำปาง
          อย่างไรก็ตามในอดีตที่ผ่านมาโรงไฟฟ้าแม่เมาะเคยปล่อยก๊าซซัลเฟอร์ไดออกไซด์ออกมามากเกินมาตรฐาน แต่หลังจากการติดตั้งเครื่องดักจับก๊าซดังกล่าวที่ปล่องแล้ว ปรากฏว่าการปล่อยก๊าซนี้ลดลงอย่างชัดเจน จากข้อมูลของกรมควบคุมมลพิษที่นำเสนอโดยการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทยพบว่า นับแต่ปี 2541-2553 ปริมาณก๊าซนี้ในอากาศในกรุงเทพมหานครกลับมีสูงกว่าในเหมืองแม่เมาะมาโดยตลอด {2}
          ยิ่งกว่านั้น ผลการศึกษาที่ผ่านมายังพบว่ามลพิษหลักในเขตภาคเหนือเกิดจากการเผาป่ามากกว่าอย่างอื่น {3}  กรณีนี้ก็ควรนำเสนอเพื่อให้สังคมโดยรวมเข้าใจว่า กิจการไฟฟ้านี้มีคุณต่อประเทศชาติและไม่ได้เป็นตัวการหลักในการสร้างปัญหาต่อสิ่งแวดล้อมในวงกว้าง เว้นแต่ในพื้นที่ใกล้เคียงเหมืองขุดถ่านหินหรือใกล้กับบริเวณทิ้งดินจากการขุดทำเหมือง เป็นพื้นที่ที่ต้องให้ความสำคัญและดูแลเป็นพิเศษเพื่อลดผลกระทบต่อชุมชนโดยรอบ นอกจากนี้ในพื้นที่ใกล้เคียงเหมือง ยังมีเขตที่อยู่อาศัยถาวรของเจ้าหน้าที่ของการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ใช้อยู่อาศัยอีกด้วย
          อย่างไรก็ตาม จากผลการสำรวจเบื้องต้น คณะผู้ศึกษาเห็นว่า ในกรณีชุมชนที่ได้รับผลกระทบและประสงค์จะย้าย การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทยก็ควรให้การสนับสนุนการย้ายโดยจ่ายค่าทดแทนตามความเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย รวมทั้งการทำความเข้าใจต่อเนื่องเกี่ยวกับแหล่งที่มาของมลพิษเพื่อความเข้าใจของประชาชน

การสำรวจอสังหาริมทรัพย์
          ในวันที่ 20 เมษายน 2555 ดร.โสภณ พรโชคชัย ยังได้มีโอกาสไปสำรวจราคาที่ดินโดยได้ข้อมูลจากเจ้าพนักงานที่ดินสำนักงานที่ดินอำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง และเจ้าหน้าที่ พบว่า มีการโอนซื้อขายที่ดินกันบ้างแต่ไม่มากนัก เพียง 40 รายในช่วงไตรมาสแรกของปี 2555 ส่วนในปี 2554 ทั้งปีมีการโอนที่ดินกันเพียง 20 รายเท่านั้น 
          สำหรับราคาที่ดินของทางราชการที่ประเมินไว้เป็นบัญชีเพื่อการจัดเก็บภาษีและนิติกรรมโดยกรมธนารักษ์ ในเขตตัวอำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปางนั้น ราคาติดถนนสายหลักของเขตอำเภอ ที่จะประกาศใช้ในเดือนกรกฎาคม 2555-ธันวาคม 2558 นั้น สูงถึงตารางวาละ 1,500 บาท ซึ่งเพิ่มสูงกว่าราคาตามบัญชีปี 2551-2554 ที่ประเมินไว้ 1,200 บาท หรือเพิ่มขึ้นราว 25%
          ส่วนราคาที่ดินของทางราชการในหมู่บ้านที่มีข่าวเรื่องมลภาวะนั้น ราคาที่ดินที่ประกาศใช้ในปี 2555-2558 เพิ่มสูงกว่าราคาตามบัญชีปี 2551-2554 เพียงเล็กน้อย เช่น ในบริเวณถนนสายหลักของตำบลบ้านดง อำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง ราคาเพิ่มขึ้นจาก 625 บาทต่อตารางวา เป็น 675 บาทต่อตารางวาเท่านั้น หรือเพิ่มขึ้นเพียง 8% เท่านั้น
          สำหรับราคาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางตลาดอำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง เช่น อาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ขนาดประมาณ 16 ตารางวา ขนาดอาคารประมาณ 80 ตารางเมตร จากการสำรวจภาคสนามพบว่า ราคาเรียกขายสูงถึง 1.8 ล้านบาทต่อหน่วย หากว่าต่อรองแล้วราคาขายจริงเป็นเงิน 1.6 ล้านบาท ราคานี้สามารถหาซื้อได้ที่แถวถนนประชาอุทิศ ทุ่งครุ แถวเขตบางแค หรือเขตประเวศ ฝั่งกรุงเทพมหานคร เป็นต้น
          หากสมมติว่าในส่วนของกำไร ภาษี ค่าดำเนินการ ดอกเบี้ยเป็นเงินประมาณ 30% ของราคาขาย ก็จะพบว่าต้นทุนในส่วนของอาคารและที่ดินควรเป็นประมาณ 1.12 ล้านบาท และหากประมาณการว่าค่าก่อสร้างอาคารเป็นเงินตารางเมตรละ 8,600 บาท หรือเป็นเงิน 0.688 ล้านบาท ต้นทุนในส่วนของที่ดินเปล่าจึงเป็นเงิน 0.432 ล้านบาท หรือเป็นเงินตารางวาละประมาณ 27,000 บาท อาจกล่าวได้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตตัวอำเภอแม่เมาะนี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ข้อสังเกต: วัฒนธรรมชุมชน
          ที่ผ่านมามักมีการกล่าวอ้างเสมอว่า การย้ายชุมชนจะกระทบต่อวิถีชีวิตของชุมชน การกล่าวอ้างนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อไม่ให้เกิดการโยกย้ายชุมชนหรือประชาชนออกนอกพื้นที่เดิม ทั้งนี้โดยอ้างว่าจะส่งผลกระทบต่อวิถีชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชน และเป็นผลเสียต่อวัฒนธรรมชุมชนเป็นต้น ในกรณีนี้หากไม่มีความจำเป็น ก็ไม่ควรย้ายชุมชนให้เกิดความเดือดร้อนใด ๆ
          อย่างไรก็ตามในบางกรณีอาจมีความจำเป็น ซึ่งการโยกย้ายก็สามารถทำได้หากรัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรจัดหาที่อยู่อาศัยให้เหมาะสม อย่างเช่นกรณีอำเภอแม่เมาะที่มีการค้นพบว่าบริเวณใต้ที่ตั้งอำเภอเป็นแหล่งถ่านหินขนาดใหญ่ จึงได้โยกย้ายชาวบ้าน วัด โรงเรียนและอื่น ๆ ออกนอกพื้นที่ เพื่อขุดหาถ่านหิน จนสภาพปัจจุบันกลายเป็นขุมเหมืองลึกและมีขนาดใหญ่มาก ส่วนตัวอำเภอใหม่และประชาชนได้รับการโยกย้ายออกห่างจากพื้นที่เดิมประมาณ 15 กิโลเมตร
          การโยกย้ายนี้ปรากฏว่าทำให้ประชาชนในเขตตัวอำเภอไม่ได้รับมลพิษจากการทำเหมือง เช่นชาวบ้านที่อยู่ใกล้เคียง แต่ละครัวเรือน ได้รับที่ดินแปลงใหญ่ มีสาธารณูปโภคใหม่ครบครัน และปัจจุบันราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นมาก ทำให้ชาวบ้านมีความมั่งคั่งและความสุข จะสังเกตได้ว่าประชาชนจำนวนมากที่อยู่ในชุมชนริมเหมืองปัจจุบันยินดีจะย้ายเพราะหวังจะได้รับค่าทดแทนที่สูงเช่นกัน ดังนั้นประเด็นเรื่องการทำลายวัฒนธรรมชุมชนจึงไม่ได้มีอยู่จริง เป็นเพียงข้ออ้างเท่านั้น
          ในแง่หนึ่งเพราะอุตสาหกรรมถ่านหินและไฟฟ้านี้เอง ที่ทำให้อำเภอแม่เมาะ จังหวัดลำปาง และพื้นที่โดยรอบเจริญเติบโตขึ้นมาเหนืออำเภออื่นของจังหวัดลำปางเช่นทุกวันนี้ทั้งที่ตัวอำเภอแม่เมาะตั้งอยู่ห่างจากตัวจังหวัดลำปางเข้าไปในเขตป่าเขาถึง 20 กิโลเมตร ประชาชนบางส่วนให้ข้อมูลว่า หากไม่มีกิจการไฟฟ้าแม่เมาะ หรือหากในอนาคตหากปิดกิจการนี้ อำเภอแม่เมาะก็คงเป็นเพียงอำเภอเล็ก ๆ และไม่มีความเจริญทางเศรษฐกิจเช่นทุกวันนี้

บทสรุป
          มลพิษโดยเฉพาะฝุ่นละอองยังมีปรากฏอยู่จริงในพื้นที่หมู่บ้านที่ตั้งอยู่ใกล้เหมือง โดยเฉพาะหมู่บ้านดง ที่อยู่ทางด้านเหนือของเหมืองใกล้กับบริเวณที่ทิ้งดินที่ขุดขึ้นมาจากเหมืองนั่นเอง แต่ในหลาย ๆ บริเวณอื่นเคยปรากฏเป็นข่าวนั้น อาจเกิดจากความเข้าใจผิด  เพราะมลพิษฝุ่นละอองในอากาศ ส่วนใหญ่เกิดจากไฟไหม้ป่าเป็นสำคัญ คณะผู้ศึกษาเห็นว่าในกรณีจำเป็นก็อาจพิจารณาย้ายชุมชนออกไป ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการ หรือได้ดำเนินการไปบางส่วนแล้ว
          อย่างไรก็ตามการดำรงอยู่ของเหมืองและโรงงานไฟฟ้าแม่เมาะนี้มีคุณูปการต่อการพัฒนาประเทศเป็นอย่างยิ่ง การแก้ไขปัญหามลพิษก็ได้ดำเนินการอย่างจริงจังโดยเฉพาะการกำจัดก๊าซซัลเฟอร์ไดออกไซด์ ที่เกิดขึ้นเมื่อ 10 กว่าปีก่อน และทำให้อำเภอแม่เมาะมีการเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก โดยพิจารณาได้จากการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ประเด็นสำคัญจึงอยู่ที่การจัดการสิ่งแวดล้อมที่ดี เพื่อให้การพัฒนาอยู่ควบคู่กับการรักษาสิ่งแวดล้อม

อ้างอิง
{1} ข้อมูลระบบเตือนภัยมลพิษทางอากาศ จังหวัดลำปาง http://www.lampangceo.com/warn_air/reports/month.php?y=2012&m=4
{2} ข้อมูลจากตารางสถิติของการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย ณ เหมืองแม่เมาะ จังหวัดลำปาง
{3} ปัญหามลพิษ http://infofile.pcd.go.th/air/Smoke_North.pdf?CFID=8348303&CFTOKEN=21251666 และโปรดดูกรณีซัลเฟอร์ไดออกไซด์ ได้ที่ http://www.publicconsultation.opm.go.th/rubfung67/doc38.pdf

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน