ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เมื่อวันศุกร์ที่ 29 มิถุนายน ศกนี้ ผมได้พบกับผู้นำแฟลตดินแดง ซึ่งผมได้ทำการสำรวจวิจัยเพื่อ ‘มองต่างมุม’ และได้ทำความเข้าใจร่วมกัน ณ สำนักงานใหญ่ของการเคหะแห่งชาติ คลองจั่น โดยมีคุณชูเกียรติ นิมมานนิตย์ ท่านผู้ช่วยผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ เป็นประธานร่วมพูดคุยด้วย และเพื่อเป็นการสร้างความเข้าใจร่วมกัน ผมจึงขออนุญาตนำเสนอการทำความเข้าใจกันไว้ ณ ที่นี้
          ในเบื้องต้น ผู้นำเป็นห่วงว่าหากการพัฒนาแฟลตดินแดงส่งผลกระทบต่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย ถูกไล่รื้อโดยไม่เป็นธรรม จะทำให้ชาวบ้านเสียหายได้ ผมได้ยืนยันว่าหากการเคหะแห่งชาติขาดความรับผิดชอบเช่นนี้ ผมก็ยินดียืนอยู่ข้างชาวบ้าน แต่ผมเชื่อว่าทางราชการคงไม่เป็นเช่นนั้น ผู้นำไม่เข้าใจว่าผมทำการสำรวจวิจัยนี้เพื่อวัตถุประสงค์แอบแฝงที่มุ่งให้ผลร้ายต่อชาวบ้านแฟลตดินแดงหรือไม่ ผมก็ได้ยืนยันว่า งานสำรวจวิจัยนี้ดำเนินการในนามของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่เป็นองค์กรสาธารณประโยชน์ จัดทำกิจกรรมที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม เช่น การพิมพ์วารสารเผยแพร่ การจัดเสวนาวิชาการ การจัดประกวดเรียงความชิงโล่สมเด็จพระเทพฯ เกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน มูลนิธิเคยสำรวจวิจัยเช่นนี้หลายครั้ง เช่น การช่วย ‘ยายไฮ ขันจันทา’ ประเมินค่าที่ดินเพื่อขอค่าทดแทน และโดยส่วนตัวของผมเอง ก็ไม่ได้ทำงานเป็นนายหน้าหรือมีส่วนเกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินใด ๆ การสำรวจวิจัยนี้ก็เพื่อร่วมกันหาทางออกในการแก้ไขปัญหาเป็นสำคัญ
          ผู้นำถามผมว่าทำไมสำรวจเรื่องเกี่ยวกับเครื่องปรับอากาศและสิ่งอำนวยความสะดวก ผมได้เรียนให้ทราบว่า เพราะผู้นำอ้างว่าชาวบ้านยากจน ผมจึงพิสูจน์ให้เห็นว่าไม่ได้เป็นดังอ้าง โดยได้พบว่า ห้องเช่าประมาณ 52% มีเครื่องปรับอากาศ 75% สามารถชมโทรทัศน์ผ่านดาวเทียมโดยเสียค่าบริการเฉลี่ยประมาณ 221 บาทต่อเดือน ครัวเรือน 41% มีรถยนต์ใช้ บริเวณแฟลตมีรถยนต์ส่วนตัวอยู่ประมาณ 22% ของจำนวนห้องทั้งหมด และรถจักรยานยนต์ 19% ของจำนวนห้อง
          ผู้นำกล่าวว่าในวันที่ 26-27 เมษายน 2555 อุณหภูมิสูงถึง 39 องศาเซลเซียส จึงจำเป็นต้องติดเครื่องปรับอากาศ ผมได้เรียนไปว่ากรณีดังกล่าวคงเป็นข้อยกเว้น ผมขอเรียนเพิ่มเติมในที่นี้ว่า ในสมัยที่ผมเองเป็นคนจน ครอบครัวเช่าที่ทำสวนผัก (ปัจจุบันเป็นตลาดศรีทองคำ) เมื่อ 40 ปีก่อน บางคืนอากาศร้อนจนกระทั่งต้องเอาน้ำแข็งมาประคบ หรือยายผมก็พัดให้ผมทั้งคืน แต่แฟลตดินแดงปลูกห่างกันและหันทิศเหนือใต้ และไม่ได้ติดพื้นราบ จึงไม่น่าที่จะร้อนจนเกินไปนัก
          ส่วนเรื่องรถยนต์นั้น ผู้นำบอกว่าอาจมีชาวบ้านภายนอกมาจอดรถบ้าง หรือส่วนราชการมาจอดรถบ้าง ผมได้เรียนชี้แจงไปว่า ผมและคณะได้สำรวจจำนวนรถยนต์ในวันอาทิตย์ที่ 27 พฤษภาคม 2555 เวลา 06:30 – 07:30 น. ไม่ได้สำรวจในวันและเวลาราชการ จึงไม่น่าจะมีบุคคลภายนอกมาจอด และทางเข้าบริเวณที่จอดรถก็มีป้ายและที่กั้นเขียนไว้ชัดเจนว่า “ที่จอดรถเฉพาะผู้อยู่อาศัย F29-F30” เป็นต้น
          ผู้นำถามผมว่าคณะนักวิจัยทราบได้อย่างไรว่ามีการเซ้งสิทธิ์ในระหว่างผู้อยู่อาศัยกันเอง ผมได้ตอบว่า มีป้ายชัดเจนเขียนถึงการเซ้งสิทธิ์ติดอยู่ชัดเจนพร้อมหมายเลขโทรศัพท์ตามเสาของแฟลตหลายแห่ง  จากผลการสำรวจพบว่า ค่าเช่าแฟลตเฉลี่ยเป็นเงินเดือนละ 976 บาทต่อห้อง ในขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยที่เช่าโดยตรงกับการเคหะแห่งชาติเป็นเงินโดยเฉลี่ยเดือนละ 632 บาทเท่านั้น ส่วนค่าไฟฟ้าเฉลี่ยเป็นเงินเดือนละ 906 บาท ซึ่งกลับสูงกว่าค่าเช่าที่จ่ายให้การเคหะแห่งชาติเสียอีก
          โดยรวมแล้วประมาณว่าครัวเรือนที่คาดว่าจะไม่ได้เช่าโดยตรงจากการเคหะแห่งชาติ แต่เช่าช่วงอีกต่อหนึ่งจากผู้เช่าเดิมนั้น พบว่ามีอยู่ 14% ของครัวเรือนทั้งหมด ทั้งนี้คณะนักวิจัยได้ตั้งสมมติไว้ว่าครัวเรือนเหล่านี้เช่า ณ ราคาตั้งแต่ 2,000 บาทต่อเดือน สำหรับค่าเช่าห้องสูงสุดที่สำรวจได้เป็นเงินถึง 4,500 บาทต่อเดือน แต่ส่วนมากอยู่ระหว่าง 2,500-3,500 บาทต่อห้องต่อเดือน
          ผู้นำเห็นว่าการเคหะแห่งชาติยังดูแลชุมชนไม่ดีเพียงพอ ปล่อยให้ทรุดโทรม ข้อนี้คงเป็นเพราะที่ผ่านมาค่าเช่าที่เก็บได้ยังไม่พอค่าดูแลชุมชน หากแต่ละเดือนการเคหะแห่งชาติต้องแบกภาระขาดทุนจากการดูแลชุมชนเป็นเงินเฉลี่ยประมาณ 300 บาทต่อเดือน มาเป็นเวลา 30 ปีติดต่อกัน ณ อัตราดอกเบี้ย 5% แล้ว ก็เท่ากับการเคหะแห่งชาติได้ขาดทุนไปแล้วห้องละ 239,180  บาท
          และหากสมมติให้การเคหะแห่งชาติเก็บเงินค่าเช่าจากแฟลตดินแดงเฉลี่ยห้องละ 400 บาทต่อเดือนตลอด 30 ปีที่ผ่านมา (ปัจจุบันเฉลี่ยห้องละประมาณ 632 บาท) แล้วนำเงินนี้ไปฝากธนาคารโดยไม่ใช้สอยเลยไว้ ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ค่าเช่าที่เก็บได้นี้จะรวมเป็นเงินห้องละ 318,906 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าค่าเรียกร้องของผู้เช่าแฟลตที่ต้องการเงินถึง 500,000 บาท 1,000,000 บาท หรือมากกว่านี้
          ผมจึงได้เสนอให้กับชาวบ้านและการเคหะแห่งชาติว่า
          1. ให้ชาวบ้านทำความตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรกับการเคหะแห่งชาติต่อหน้าสื่อมวลชน เพื่อให้ทุกฝ่ายรักษาสัญญาว่าหากมีการพัฒนาแฟลตดินแดงใหม่แล้ว ชาวบ้านที่ไม่ประสงค์จะรับเงินค่าขนย้าย ยังจะมีที่อยู่อาศัยในพื้นที่ อย่างไรก็ตามจากการสำรวจพบว่าประมาณ 31% ของครัวเรือนผู้เช่าในแฟลตนั้น มีบ้านในพื้นที่อื่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
          2. การเคหะแห่งชาติยังควรตรวจสอบห้องพักในแฟลตที่ถูกปล่อยเช่าให้บุคคลอื่น ซึ่งคาดว่าจะมีประมาณ 14% ตามผลการสำรวจ และเจรจากับผู้เช่าให้ย้ายออกไปเช่าที่อื่นเพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน และเจรจากับผู้ให้เช่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เองให้คืนห้องพักให้กับการเคหะแห่งชาติ และเมื่อได้ห้องพักคืนแล้ว ก็ปิดไว้เพื่อป้องกันการบุกรุก
          3. สำหรับผู้เช่าแฟลตที่ยินดีที่จะรับเงินชดเชยและย้ายออกไปเลย ก็ให้จ่ายค่าชดเชยไปตามสมควร และให้การเคหะแห่งชาติปิดห้องเช่าเหล่านั้นเพื่อป้องกันการบุกรุกซ้ำซ้อน
          4. การเคหะแห่งชาติควรประกาศหาห้องเช่าในแฟลตเช่าทั้งใหม่และเก่าในบริเวณใกล้เคียงเพื่อโยกย้ายครัวเรือน ชาวแฟลตดินแดงส่วนที่เหลือให้ไปอยู่อาศัยชั่วคราวในระหว่างการก่อสร้างแทนที่จะก่อสร้างอาคารชั่วคราว เพราะอาคารเหล่านั้นอาจถูกบุกรุกและชาวบ้านอาจไม่ยอมย้ายออกอีก
          5. ในระหว่างกระบวนการพัฒนาแฟลตดินแดงใหม่ การเคหะแห่งชาติควรจัดประชุมชาวบ้านแฟลตดินแดงเป็นระยะ ๆ เช่นทุกสัปดาห์ หรือทุกเดือน เพื่อเปิดโอกาสให้ชาวบ้านได้พบปะกับผู้บริหารการเคหะแห่งชาติโดยตรง และอาจเป็นกิจกรรมพบปะทำความเข้าใจและสังสรรค์ โดยอาจจัดในช่วงวันหยุดราชการ เพื่อชาวบ้านจะสามารถเข้าร่วมได้มาก เป็นต้น
          แฟลตดินแดงเป็นสมบัติของแผ่นดินที่เราควรพัฒนาให้คุ้มค่าเพื่อประโยชน์ของประชาชนทุกภาคส่วน โดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยจริงๆ ได้มีที่อยู่อาศัย

ภาพประกอบ: ป้ายประกาศเซ้งต่อแฟลตในปัจจุบัน

http://thaisocialwork.files.wordpress.com/2012/06/flat-dindaeng_2.png

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน