ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในที่นี้เป็นการทบทวนถึงสถานการณ์เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอาเซียน 6 ประเทศได้แก่ กัมพูชา บรูไน เวียดนาม มาเลเซีย สิงคโปร์ และอินโดนีเซีย ซึ่งนำเสนอโดยผู้รู้ในแต่ละประเทศโดยตรง
          ในระหว่างวันที่ 2-5 กรกฎาคม 2555 มีการประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในภูมิภาคอาเซียน ดร.โสภณ พรโชคชัยได้เข้าร่วมการประชุมนี้ และยังได้นำเสนอบทความทางวิชาการ นอกจากนี้ในที่ประชุมยังได้สรุปสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดร.โสภณ ได้สรุปและประมวลการนำเสนอไว้ใน AREA แถลงฉบับนี้
          กัมพูชา เศรษฐกิจดีโดยว่าจะมีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2555 สูงถึง 7% ในขณะที่ในปี 2554 เติบโต 6% ในด้านอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่สำนักงานมีค่าเช่าเดือนละ 600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งน้อยกว่าไทยไม่มากนัก สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ในขณะนี้เน้นสร้างตึกแถว แต่ก็เริ่มมีทาวน์เฮาส์ ส่วนอาคารชุดราคาแพงกลับชะลอตัว แต่นิคมอุตสาหกรรมยังมีการขยายตัวตามการลงทุนจากต่างประเทศ อสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่น่าสนใจในกัมพูชาก็คือ การให้ต่างชาติเช่าพื้นที่ทำนา หรือร่วมทุนกับชาติตะวันออกกลางทำนา (คล้ายที่อดีตนายกฯ ทักษิณ ชินวัตร เคยมีดำริในเรื่องนี้) ปรากฏว่ามีการเข้ามาร่วมลงทุนมาก กัมพูชามีสัดส่วนในการส่งออกข้าวได้มากกว่าเดิม
          บรูไน ประเทศนี้มีขนาดเล็ก มีพื้นที่เพียง 1,000 ตารางกิโลเมตรและมีประชากรเพียง 400,000 คน รายได้หลักมาจากแก๊สและน้ำมันโดยประมาณการเป็น 50% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ และ 90% ของการส่งออกของบรูไน การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของบรูไนอยู่ที่ 2% ซึ่งค่อนข้างจำกัด แต่ก็เริ่มดีขึ้นกว่าเมื่อ 2 ปีก่อน อย่างไรก็ตามรายได้ประชาชาติต่อหัวของบรูไนสูงกว่าไทยถึงประมาณ 5 เท่าตัว แต่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลับยังไม่มีอะไรโดดเด่นเป็นพิเศษ ยกเว้นการสร้างศูนย์การค้า โรงแรม ส่วนหนึ่ง ส่วนในภาคที่อยู่อาศัยส่วนมากเป็นบ้านสร้างเองมากว่า
          มาเลเซีย เศรษฐกิจยังอยู่ในภาวะที่ดี มีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจอยู่ที่ 5.1% ในปีพ.ศ.2554 แม้เศรษฐกิจโลกยังน่าเป็นห่วง แต่การจับจ่ายใช้สอยของประชากรภายในประเทศยังสูงอยู่ สำหรับมูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 1.4 ล้านล้านบาทในปี 2554 นั้นแยกเป็นที่อยู่อาศัย 620,000 ล้านบาท อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 280,000 ล้านบาท อุตสาหกรรม 115,000 ล้านบาท และเกษตรกรรม 190,000 ล้านบาท นอกนั้นเป็นอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียยังเติบโด โดยพิจารณาได้จากการที่มีที่อยู่อาศัยสร้างแล้วเสร็จ 4.51 ล้านหน่วย และในอนาคต จะมีแผนการสร้างเพิ่มอีก 584,546 หน่วย
          เวียดนาม สถานการณ์เศรษฐกิจที่ดิ่งเหวมาแต่ปี พ.ศ.2551 เริ่มดีขึ้น คาดว่าปี พ.ศ.2555 จะมีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจประมาณ 4% สำหรับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็ลดลงจาก 14% ในปีก่อน เหลือ 9% ในปีนี้ อย่างไรก็ตามการลงทุนจากต่างประเทศในปี พ.ศ.2554 มีสัดส่วนลดลง 21% จากปี พ.ศ.2553 ในด้านอสังหาริมทรัพย์พบว่า อาคารสำนักงานชั้นดีในกรุงฮานอย ณ ไตรมาส 1/2555 มี 290,000 ตารางเมตร ค่าเช่าประมาณ 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่มีอัตราว่างถึง 35% ในขณะที่ในนครโฮชิมินห์มี 137,000 ตารางเมตร แต่ค่าเช่าดีกว่าคือเดือนละ 1,500 บาท และมีอัตราว่างน้อยกว่าคือเพียง 16% ถ้าเทียบกับไทยสถานการณ์ถือว่าแย่กว่า แต่ก็อยู่ในภาวะฟื้นตัวขึ้นกว่าแต่ก่อน
          สิงคโปร์ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาสิงคโปร์เติบโตอย่างรวดเร็ว ห้องชุดในสิงคโปร์มีราคาปานกลางสูงถึง 300,000 บาท โดยในใจกลางเมืองมีอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 2.8% ส่วนในเขตชานเมืองมีอัตราผลตอบแทน 4.8% โดยที่สิงคโปร์เป็นแหล่งจับจ่ายสินค้าของภูมิภาคอาเซียน จึงทำให้พื้นที่ขายศูนย์การค้าค่อนข้างแพง โดยในเขตใจกลางเมือง มีอัตราสูงถึง 700,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะนี้คาดว่าสิงคโปร์จะเข้าสู่ภาวะถดถอยลงในระดับหนึ่งเพราะพิษเศรษฐกิจยุโรปและสหรัฐอเมริกา จึงคาดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบไปด้วย
          อินโดนีเซีย เศรษฐกิจเติบโตอย่างรวดเร็วถึงปีละ 6.5% ในปี พ.ศ.2554 ส่วนในปีนี้คาดว่าจะเติบโตถึง 7% ในปี พ.ศ.2554 อาคารสำนักงานมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 544 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน 3.51% และมีอัตราว่างเพียง 11% ส่วนโรงแรมชั้นหนึ่งมีค่าเช่าค่อนข้างสูงเพราะมีจำนวนจำกัดคือคืนละประมาณ 2,837 บาท สำหรับห้องชุดใจกลางกรุงจาการ์ตามีราคา 56,000 บาทต่อตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,755 บาทต่อตารางเมตร อินโดนีเซียมีความมั่นคงทางการเมืองสูง ประเทศมีขนาดใหญ่และมีทรัพยากรมาก โอกาสการเติบโตในอนาคตยังมีอย่างต่อเนื่อง
          จะเห็นได้ว่าแม้ภาวะเศรษฐกิจโลกจะตกต่ำ แต่ก็ส่งผลกระทบไม่มาก หากประเทศใดมีพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง มีทรัพยากรและประชากรเป็นจำนวนมาก ในอนาคตเมื่อมีเกิดชุมชนเศรษฐกิจอาเซียนหรือ ASEAN Economic Community (AEC) แล้ว เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเทศอาจมีความสัมพันธ์กันมากขึ้นอีก ประเทศไทยต้องสามัคคีกันพัฒนาประเทศและเศรษฐกิจให้เข้มแข็งเพื่อการรับมือกับ AEC ในอนาคตอันใกล้นี้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน