ในท่ามกลางเมฆหมอกควันของภัยร้ายไวรัสโควิด-19 นั้น ก็ยังมีโอกาสดีๆ สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน อย่ามองแต่ในแง่ร้าย

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าในยุคปัจจุบันนี้ ผู้คนงดออกจากบ้านกัน อย่าว่าแต่มาดูโครงการบ้านจัดสรรเลย แม้แต่ห้างสรรพสินค้าที่ขายให้กับคนในท้องถิ่น (ไม่เกี่ยวกับนักท่องเที่ยว) ร้านอาหาร โรงภาพยนตร์ ฯลฯ ก็ยังแทบร้างผู้คนไปเลย  หลายแห่งอาจจะพอดูมีคนบ้างเฉพาะในตอนเย็นระยะสั้นๆ หรือช่วงวันเสาร์-อาทิตย์เท่านั้น  ภาวะอย่างนี้ยิ่งทำให้คนเรายิ่งยากจนลงไปอีก ในแง่หนึ่งโอกาสการซื้อขายบ้านจึงลดน้อยลงตามไปด้วย  แม้แต่กิจกรรมของนายหน้าที่ต้องไปเปิดบ้านให้ผู้สนใจซื้อได้เยี่ยมชม ก็ยังมีความเสี่ยงและมีผู้สนใจไปเปิดบ้านน้อยลงไปด้วยเช่นกัน

            ก่อนอื่นเราต้องมองโลกในแง่ความเป็นจริงก่อนว่าไวรัสนี้คงอยู่ไม่นาน อาจส่งผลเพียงระยะหนึ่ง ดังนั้นเราจึงต้องไม่ตื่นตระหนกจนเกินไปเข้าทำนอง “ไวรัสโควิด-19 มีโอกาสติด  1% มีโอกาสบ้า 99%” ดูอย่างกรณีสำหรับกรณีฮ่องกงในปี 2546 ที่มีโรคซาร์สเกิดขึ้น ดัชนีราคาบ้านอยู่ที่ 61.6 จุด เพราะตกต่ำต่อเนื่อง แต่เมื่อถึงปี 2547 ดัชนีราคาบ้านก็กระโดดขึ้นเป็น 78.0 จุด  แสดงว่าโรคซาร์ส ไม่ได้มีผลอะไรโดยตรง  แม้แต่กรณีประท้วงหนักของนายโจชัวหว่องและคณะในปี 2554 ก็ยังมีผลให้ราคาบ้านในปีถัดไปเพิ่มจาก 256.9 จุด เป็น 296.8 จุด  อย่างไรก็ตามผลการประท้วงรุนแรงในปี 2562 ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในฮ่องกงตกต่ำลงบ้าง <1>

            อย่างกรณีตลาดหุ้นตกหนักในจนต้องหยุดการขายเมื่อวันพฤหัสบดีที่ 12 มีนาคม 2563 (บางคนอาจเสียดายที่หุ้นไม่ได้ตกหนักในวันศุกร์ที่ 13 ตามวันผีบอก) ก็เป็นในลักษณะที่เกิดขึ้นได้จากผลทางจิตวิทยา นัยว่าไม่ได้เกี่ยวข้องที่ผิดปกติ <2> ซึ่งกรณีนี้แตกต่างจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะอืด (Inertia) เปลี่ยนแปลงช้า ไม่ได้ปุบปับเหมือนหุ้น จึงทนแรงหวือหวาต่างๆ ได้มากเป็นพิเศษ

            ในแง่หนึ่ง การขายที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ยากขึ้น  ในอีกแง่หนึ่งผู้ถือครองทรัพย์สินอาจยากจนลงอย่างเฉียบพลัน อาจต้องการขายทรัพย์สินโดยไม่เกี่ยงงอนราคาเช่นแต่ก่อน ผู้ซื้อก็อาจสามารถซื้อทรัพย์สินได้ในราคาถูกลงได้  การนี้ก็จะทำให้กิจกรรมการซื้อขายกลับมาคึกคักขึ้นมรใหม่ โดยเฉพาะในกรณีบ้านมือสองที่อาจต้องลดหย่อนราคาลงไปเพื่อให้นักลงทุนสนใจซื้อ  ดร.โสภณคาดว่าราคาที่พร้อมจะขายและมีผู้ซื้ออาจเป็นเงินประมาณ 70% ของราคาตลาดจริง หรือราว 60% ของราคาเรียกขาย โดยประมาณกันว่าราคาเรียกขายสูงกว่าราคาตลาดจริงอยู่ประมาณ 10%  ทั้งนี้คงขึ้นอยู่กับการต่อรองที่ประมาณ 80-90% ของราคาตลาดจริง จึงจะจูงใจให้มีผู้สนใจซื้อในภาวะที่ขาดสภาพคล่อง

            การใช้เทคโนโลยีเพื่อการขายคงจะเกิดมากขึ้นในแง่หนึ่งก็ทำให้นายหน้ามีโอกาสในการขายลดน้อยลงไปส่วนหนึ่ง  แต่ในทางตรงกันข้าม นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็อาจเติบโตสวนกระแสได้หาก
            1. นายหน้านั้นๆ สามารถหาทรัพย์สินได้ในราคาที่เหมาะสมที่ผู้ซื้อสามารถซื้อเพื่อการลงทุนได้
            2. นายหน้านั้นๆ มีเครือข่ายเป็นที่ยอมรับของผู้ซื้อหรือนักลงทุนจำนวนมากพอ
            3. นายหน้านั้นๆ มีความน่าเชื่อถือคือได้สร้างแบรนด์ไว้ดี เป็นต้น

            อย่างไรก็ตามในกรณีนักพัฒนาที่ดินก็ยังสามารถประสบความสำเร็จได้เช่นกัน เช่น  ในเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่สามารถขายได้หมด หรือเกือบหมดหรือราวๆ ครึ่งหนึ่งในชั่วเวลา 1 เดือนที่เปิดตัว <4> เพราะ
            1. ตั้งอยู่ในทำเลดี เข้าถึงง่าย ใกล้ห้างสรรพสินค้าหรือแหล่งดึงดูดอื่น
            2. ราคาเหมาะสม ถือได้ว่าคุ้มค่ากว่าการซื้อสินค้าของโครงการอื่นในละแวกใกล้เคียง
            3. รูปแบบที่ออกแบบมามีลักษณะ “ประหยัดยอด ประโยชน์สุด” สวยงาม มีความคิดริเริ่มสร้างสรรค์ เป็นต้น

            ในท่ามกลางวิกฤติย่อมมีโอกาสเสมอ ต้องศึกษาวิจัยให้ดี ไม่แน่ใจก็มาปรึกษา AREA ได้

อ้างอิง
<1> ไวรัสโควิด-19 กับอสังหาริมทรัพย์. AREA แถลง ฉบับที่ 155/2563: วันอังคารที่ 10 มีนาคม 256 https://bit.ly/2xqYCkv
<2> “ตลท.”ย้ำ Circuit Breaker เมื่อหุ้นตก 10% เหมาะสม ชี้หุ้น ตปท.ลงแรง ยันไม่พบซื้อขายผิดปกติ. สยามรัฐออนไลน์  12 มีนาคม 2563 15:38 น.  เศรษฐกิจ https://siamrath.co.th/n/138636
<3> IMF. Real estate prices as financial soundness indicators. www.imf.org/external/pubs/ft/reif/2005/eng/ch1.pdf
<4> โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ ก.พ. 63 ที่เปิดปุ๊บหมดปั๊บ. AREA แถลง ฉบับที่ 160/2563: วันพฤหัสบดีที่ 12 มีนาคม 2563. https://bit.ly/3cX6M4v