ในโอกาสที่โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเป็นสถาบันการศึกษาสำหรับนานาชาติ จะเปิดหลักสูตรใหม่เรื่องการวิเคราะห์สินเชื่อ เรามาศึกษาถึงหลักการวิเคราะห์สินเชื่อแบบ 5C กันก่อน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้อำนวยการโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) กำลังจะเปิดหลักสูตรใหม่  “การวิเคราะห์สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์” ดร.โสภณ จึงขอนำเสนอหลักการวิเคราะห์สินเชื่อ 5C ให้ท่านผู้เกี่ยวข้องได้ทราบ โดยการวิเคราะห์สินเชื่อเป็นส่วนหนึ่งการวิเคราะห์ความเสี่ยง ในที่นี้ใช้หลัก 5C ได้แก่ Character , Capital, Capacity, Collateral และ Condition ดังรายละเอียดต่อไปนี้:

            1. Character: ผู้กู้
            ลูกค้าที่มาขอกู้เงินจากสถาบันการเงินควรเป็นคนซื่อสัตย์ น่าเชื่อถือ มีความตั้งใจจริง และมีฐานะทางด้านการเงินดีพอ  นอกจากนี้ยังต้องเป็นคนที่มีความรู้และประสบการณ์ในการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงพอที่จะทำให้ธุรกิจเติบโตไปได้ตลอดรอดฝั่ง  ในการวิเคราะห์ผู้กู้ จากภาคธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม และบริษัทขนาดใหญ่ก็อาจจะแตกต่างกันไปพอสมควร  ธุรกิจขนาดเล็กกว่าอาจมีความเสี่ยงมากกว่า ขณะเดียวกันธุรกิจขนาดใหญ่ก็อาจมีความสลับซับซ้อนทำให้การวิเคราะห์ยากลำบาก อาจไม่สามารถวิเคราะห์ได้สอดคล้องกับความเป็นจริง

            2. Capital: เงินลงทุน
            เงินลงทุนที่เพียงพอของผู้กู้แสดงถึงความมั่นใจของสถาบันการเงินต่อผู้กู้ และยังแสดงถึงความมุ่งมั่นและผูกพันกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มาขอกู้อีกด้วย  ดังนั้น ในการวิเคราะห์จึงมุ่งไปที่เงินทุนของตนเอง (Share Capital / Owners’ Equity) ที่มาร่วมลงทุนกับโครงการในสัดส่วนที่สูงเพียงพอที่จะไม่ทำให้ความเสี่ยงทางการเงิน (Financial Risks) ของโครงการสูงมากจนธนาคารรับไม่ได้  ประเด็นนี้จึงให้ความสำคัญแก่การวิเคราะห์สัดส่วนหนี้สินต่อทุน (Debt to Equity Ratio) ของโครงการ ตามที่ได้นำเสนอไปก่อนหน้านี้
            ในเรื่องรายละเอียดของสัดส่วนหนี้สินต่อทุนนั้น ผู้ประกอบการมักต้องการให้สัดส่วนหนี้สินต่อทุนสูงด้วยเหตุผลที่จะได้มีเงินเพียงพอใช้สอยอย่างคล่องตัว และเป็นความน่าเชื่อถือประการหนึ่งที่มีเงินหมุนเวียนสูง อีกทั้งยังทำให้ใช้เงินตนเองน้อยลง ส่งความเสี่ยงไปที่สถาบันการเงินเป็นหลัก  แต่ข้อเสียก็คืออาจมีการนำเงินไปใช้ผิดประเภท หรือ ทำให้ผู้กู้ประมาทได้
            แต่สถาบันการเงิน มักจะให้ความสำคัญแก่การที่มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำ เพราะเป็นการลดความเสี่ยงของตน   นอกจากนั้น ยังอาจทำให้มีเงินทุนเพียงพอสำหรับผู้กู้มากรายยิ่งขึ้น  แต่ข้อเสียก็คือผู้ประกอบการอาจไม่มาขอใช้บริการเพราะสถาบันการเงินแห่งนั้นอาจป้องกันความเสี่ยงจนสูงเกินไป กระทั่งไม่อาจดึงดูดความสนใจในการขอใช้บริการของผู้ประกอบการ

            3. Capacity: ความสามารถในการชำระหนี้
            การวิเคราะห์ในส่วนนี้มุ่งที่ว่าโครงการนั้นต้องมีกำไรและอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนสูงกว่าต้นทุนของทุน (Cost of Capital) ของโครงการ และต้องมีกระแสเงินสดมากพอที่จะชำระหนี้คืนธนาคารได้ตามเงื่อนไข  ดังนั้น ในการวิเคราะห์ทางการเงินจึงต้องแสดงผลของการวิเคราะห์อัตราผลตอบแทน และการวิเคราะห์จุดคุ้มทุน ฯลฯ เพื่อให้เห็นความสามารถในการชำระหนี้ได้อย่างเหมาะสม  การวิเคราะห์งบกระแสเงินสด (Cash Flow Analysis)  จึงต้องดำเนินการอย่างรัดกุม

            4. Collateral - หลักประกันการให้กู้ยืม
            ในกรณีอสังหาริมทรัพย์นี้ ส่วนมากจะหมายถึงที่ดินโครงการ และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่ผู้บริหารหรือเจ้าของโครงการนำมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน  มูลค่าของหลักประกันที่เพียงพอจะเป็นเครื่องประกันความเสี่ยงของสถาบันการเงินโดยตรง  สำหรับในรายละเอียดแล้ว การที่สถาบันการเงินจะสามารถบริหารหรือลดความเสี่ยงในการให้สินเชื่อได้เพียงใดนั้น ขึ้นกับปริมาณและคุณภาพของข้อมูลที่ต้องใช้ในการวิเคราะห์สินเชื่อ ซึ่งบางครั้งอาจจะไม่ดีพอ เช่น รายงานการประเมินค่าทรัพย์สินที่ประเมินผิดพลาด จนได้ราคาสูงหรือต่ำกว่าความเป็นจริงมาก

            5. Conditions: ปัจจัยภายนอกต่างๆ
            กรณีนี้อาจไม่เกี่ยวข้องกับการเงินโดยตรง แต่เกี่ยวข้องกับสภาพทางด้านเศรษฐกิจ สังคม วัฒนธรรม ปัญหาสงคราม และสิ่งแวดล้อม ฯลฯ ที่มีผลกระทบต่อความเป็นไปได้ของโครงการลงทุน โดยเฉพาะในปัจจุบัน เรื่องสิ่งแวดล้อมมีความสำคัญมากต่อการลงทุน ผู้ประกอบการรวมทั้งสถาบันการเงินจึงต้องศึกษาให้ดี จะได้ไม่เกิดความเสี่ยงที่สูงเกินไปจนไม่สามารถพัฒนาโครงการได้

            หากเรารู้จักการวิเคราะห์ตามหลักทั้ง 5 นี้แล้ว เราก็จะสามารถอำนวยสินเชื่อได้อย่างเหมาะสม ไม่เกิดปัญหาหนี้เสียในภายหลังอันจะกระทบถึงความมั่นคงของสถาบันการเงินได้

หมายเหตุ
อนึ่งสถาบันการเงินหรือหน่วยงานใดสนใจอบรมหลักสูตร “หลักสูตร RE125: การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์” สามารถติดต่อโรงเรียนได้ที่โทร.02.295.2294 ต่อ 114 หรือ Email: into@trebs.ac.th

RE125: การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์