ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          การมอบหมายให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินภาคเอกชนดำเนินการ คือหนทางสุดท้ายที่จะทำให้การประเมินราคาที่ดินรายแปลงทั่วประเทศประสบความสำเร็จทั้งนี้ต้องอาศัยเทคนิคสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินหรือ Computer-assisted Mass Appraisal (CAMA)

บทนำ
          ประเทศไทยมีที่ดินอยู่ทั้งหมด 30 ล้านแปลง ที่สามารถกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือราคาประเมินทางราชการ ซึ่งไม่ใช่ราคาตลาด มีอยู่เพียง 6.5 ล้านแปลง ที่เหลือยังไม่ได้ประเมิน ยิ่งหากจะประเมินราคาที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาด ยิ่งอาจต้องใช้เวลาอีกยาวนาน  หนทางหนึ่งที่สามารถประเมินค่าทรัพย์สินทางราชการได้รวดเร็วและถูกต้องแม่นยำยังสามารถดำเนินการได้ด้วยการว่าจ้างภาคเอกชนดำเนินการประเมินแบบ CAMA
          เมื่อปี พ.ศ.2549 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ได้รับมอบหมายจากสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังให้ทดลองประเมินราคาที่ดินรายแปลงในพื้นที่อำเภอนครชัยศรี (บางส่วน) จังหวัดนครปฐม โดยมีจำนวนแปลงที่ดินที่ประเมิน 13,289 แปลง ใช้ระยะเวลา 150 วัน โดยมีค่าจ้างเป็นเงินเกือบ 3 ล้าน หรือแปลงละประมาณ 200 บาท
          โครงการนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส รับผิดชอบเป็นผู้จัดการโครงการ ทั้งนี้ ดร.โสภณ เป็นผู้ที่ริเริ่มทำการประเมินค่าทรัพย์สินแบบ CAMA เป็นคนแรกในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2533 ในโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง ซึ่งตั้งอยู่ติดถนนประชาอุทิศ เขตวังทองหลางในโครงการของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

ขอบเขตของงาน
          โครงการที่ใช้เงิน 3 ล้านบาทนี้ แบ่งเป็นงานสำรวจและประเมินราคา ซึ่งประกอบด้วย

1. การจัดเตรียมแอกสาร เครื่องมือ วางแผนการดำเนินการเบื้องต้นในการสำรวจ
2. การสำรวจลงพื้นที่ เก็บรวบรวมข้อมูล เพื่อพิจารณาปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินในพื้นที่ดำเนินการ พร้อมจัดทำรายละเอียดของข้อมูลในแบบฟอร์ม
3. การจัดทำแผนสรุปการดำเนินงานและข้อเสนอด้านเทคนิคในรายละเอียด
4. สำรวจและเก็บข้อมูลสภาพทั่วไปในแต่ละช่วงถนน พร้อมภาพประกอบ และสำรวจที่ดินรายแปลง
5. สำรวจและเก็บรวบรวมข้อมูลตลาด ได้แก่ ข้อมูลซื้อขาย ราคาเสนอขาย และค่าเช่าสุทธิ ในพื้นที่ดำเนินการ พร้อมลงรายละเอียดของข้อมูลในแบบฟอร์ม
6. วิเคราะห์ข้อมูลตลาดเพื่อหาเฉพาะมูลค่าที่ดิน
7. บันทึกข้อมูลที่ได้ในรูปแผนที่ดิจิทัล ลักษณะฐานข้อมูลเชิงสัมพันธ์ที่สามารถใช้กับ Microsoft Access ได้ และปรับปรุงรูปแผนที่ตามสภาพข้อเท็จจริงในพื้นที่ที่สำรวจได้
8. ประเมินมูลค่าที่ดินรายแปลง โดยใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด ด้วยเทคนิค CAMA
9. ตรวจสอบผลการประเมินราคาที่ดิน (ผลการคำนวณ) รายแปลงที่ประเมินได้กับราคาซื้อขายตามข้อมูลตลาดที่มีในพื้นที่ว่ามีความถูกต้อง เหมาะสมมากน้อยเพียงใด
10. จัดทำรายงานการประเมินราคาที่ดินในเบื้องต้น
11. นำส่งผลการดำเนินการหรือรายงานการประเมินราคาที่ดินรายแปลงเบื้องต้นต่อกรมธนารักษ์ เพื่อการพิจารณา
12. ทำการปรับปรับแก้ไขหากมีความเห็นจากคณะกรรมการตรวจรับพัสดุ
13. จัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ตามแบบที่กรมธนารักษ์กำหนด
14. จัดทำรายงานฉบับสมบูรณ์พร้อมเอกสารที่เกี่ยวข้องตามขอบเขตงานจ้าง และนำส่งรายงาน

          นอกจากนี้ ยังต้องจัดทำแผนที่ดิจิทัล ซึ่งมีรายละเอียดของงานประกอบด้วย

1. แผนที่ดิจิทัลแสดงขอบเขตและตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน โดยการสะแกนระวางแผนที่
2. แผนที่ดิจิทัลแสดงขอบเขตการปกครอง เช่น เขตเทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล ฯลฯ โดยใช้แผนที่ดิจิทัล มาตราส่วน 1 : 4000 ของกรมโยธาธิการและผังเมือง
3. แผนที่ดิจิทัลแสดงสถานที่สำคัญต่าง ๆ โดยใช้แผนที่ดิจิทัล มาตราส่วน 1 : 4000 ของกรมโยธาธิการและผังเมือง
4. แผนที่ดิจิทัลแสดงที่ตั้ง ถนน ซอย ทางสาธารณะ โดยใช้แผนที่ดิจิทัล มาตราส่วน 1 : 4000 ของกรมโยธาธิการและผังเมือง
5. แผนที่ดิจิทัลแสดงแม่น้ำ ลำคลอง แหล่งนำ ลำรางฯ โดยใช้แผนที่ดิจิทัล 1 : 4000 ของกรมโยธาธิการและผังเมือง
6. แผนที่แสดงการจัดกลุ่มที่ดิน (Sub - Market) ตามกลุ่มที่ดินที่ทำการประเมิน โดยจัดทำลงในแผนที่ดิจิทัลในหัวข้อที่ 1
7. แผนที่แสดงแนวเขตที่มีข้อจำกัดด้านสิทธิการใช้ประโยชน์ เช่น แนวสายไฟฟ้าแรงสูง ฯลฯ โดยจัดทำลงในแผนที่ดิจิทัลในหัวข้อที่ 1
8. ข้อมูลทางทะเบียนที่ดิน (แบบ สปท.104 ง.) โดยบันทึกข้อมูลลงใน Microsoft Access
9. ข้อมูลตลาดที่ดิน พร้อมรูปถ่าย ลงในแผนที่ดิจิทัล
10. กรณีการประเมินโดยใช้วิธีการมูลค่าถนน (Street Value) ต้องจัดทำแผนที่ดิจิทัลแสดงราคาที่ดินต่อตารางวาของแปลงถนน
11. การลงราคาประเมินที่ดินรายแปลง ลงในแผนที่ดิจิทัล

          ในที่สุดโครงการนี้ก็ประสบความสำเร็จ สามารถดำเนินการได้เรียบร้อย 

ปัญหาอุปสรรคในการทำงาน
          งานนี้ถือเป็นงานแรก จึงมีอุปสรรคหลายประการที่เกิดขึ้น เช่น
          1. ในเบื้องต้นตรวจพบว่าจากฐานข้อมูลสำนักงานที่ดินจังหวัดนครปฐม สาขาอำเภอนครชัยศรี ที่แจ้งมาจำนวนทั้งหมด พบว่ามีข้อมูลที่มีเลขที่ดินซ้ำกันจำนวนหนึ่ง อาจเนื่องจากมาจากการลงฐานข้อมูลคลาดเคลื่อนในรายละเอียด และจากการตรวจสอบกับระวางแผนที่ พบว่ายังมีแปลงที่ดินอีกจำนวนหนึ่งที่ยังไม่มีในข้อมูลทะเบียน จึงทำการแก้ไขโดยการตรวจสอบแปลงที่ดินตามตามที่ปรากฏในระวาง นับได้จำนวน 13,289 แปลง 
          2. ข้อมูลแผนที่ที่ใช้ประกอบการเดินสำรวจของสำนักงานที่ดินจังหวัดนครปฐม จำนวน 6 ระวาง รวม 78 แผ่น พบว่าในแต่ละระวางมีหลายมาตราส่วนทำให้เกิดปัญหาในการเดินสำรวจ บริษัทฯ ได้ดำเนินการแก้ไขโดยการทำการต่อระวางแผนที่ทั้งหมดและจัดทำเป็นแผนที่ดิจิทัลต่อเนื่องกันทั้งพื้นที่โครงการ
          3. การเดินสำรวจภาคสนาม พบว่าประชาชนส่วนใหญ่ยังไม่เข้าใจถึงความจำเป็นในการประเมินราคา และมีประโยชน์อย่างไร ทำให้มีปัญหาอุปสรรคในการเดินสำรวจพอสมควร แต่ทาง AREA ก็ได้รับความกรุณาจากท่านนายอำเภอ ท่านเจ้าพนักงานที่ดิน ผู้นำชุมชน กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน ได้อธิบายถึงการทำงาน จนได้รับความร่วมมือดีพอสมควร
          4. จากข้อมูลการจดทะเบียนซื้อขายที่ได้รับจากกรมธนารักษ์ ได้ทำการลงที่ตั้งในระวางแผนที่ และทำการสำรวจพบว่าข้อมูลการแจ้งจดทะเบียนส่วนหนึ่งเป็นการแจ้งต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง จึงแก้ไขโดยทำการสำรวจราคาซื้อขายจริง จากผู้ซื้อหรือผู้ขาย หรือผู้นำชุมชนในพื้นที่
          5. ในการวิเคราะห์ราคาที่ดินที่ประเมิน ในช่วงรอยต่อของพื้นที่ดำเนินการกับพื้นที่ส่วนที่เจ้าหน้าสำนักประเมินราคาทรัพย์สินดำเนินการ จะมีราคาประเมินบางส่วนที่แตกต่างกันบ้าง ซึ่งต้องทำการแก้ไขโดยการเพิ่มจำนวนหน่วยของมูลค่าถนนให้มากขึ้น โดยเฉพาะช่วงรอยต่อเพื่อสามารถทำการประเมินให้ราคาใกล้เคียงกันมากขึ้น 
          6. ในการจัดทำแผนที่ดิจิทัล พบว่าในเอกสารระวางแผนที่ บางส่วนเลขที่ดินที่ลงไว้ไม่ชัดเจน บางส่วนเป็นเลขที่ดินซ้ำกัน บางส่วนยังไม่ได้มีการลงเลขที่ดิน จึงได้ทำการตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน และทำการแก้ไขให้ถูกต้อง ครบถ้วน 
          ในการประเมินราคาที่ดินในโครงการนี้มีปัญหาในเรื่องของความล่าช้าคือถึงแม้ว่าจะดำเนินการแล้วเสร็จตามระยะเวลาที่กำหนด แต่โดยที่โครงการนี้เป็นโครงการแรกการตรวจรับจึงต้องอาศัยความละเอียดรอบคอบ และเป็นการทำความเข้าใจในรายละเอียดร่วมกัน จึงทำให้เกิดความล่าช้า อย่างไรก็ตามแต่จากการติดตามข่าวสารของราคาประเมินที่ดินรายแปลงจำนวน 13,289 แปลง ที่ AREA ประเมินไว้นี้ ตั้งแต่มีการประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2550 จนถึงปัจจุบัน (หมดอายุแล้ว) ยังไม่ปรากฏว่ามีชาวบ้านรายใดยื่นร้องเรียนเกี่ยวกับเรื่องราคาประเมินที่ดินสูงหรือต่ำไปแต่อย่างใด แสดงให้เห็นว่างานทดลองประเมินแบบ CAMA นี้ประสบความสำเร็จอย่างดียิ่ง

ถอดบทเรียนเพื่อประเทศไทย
          โดยที่ค่าจ้างเพื่อการนี้ตกเป็นเงินเพียงประมาณ 200 บาทต่อแปลง กรณีที่ดิน 23.5 ล้านบาทที่เหลือ จะสามารถดำเนินการได้เสร็จสิ้นด้วยงบประมาณเพียง 4,700 ล้านบาทเท่านั้น การประเมินในครั้งแรกอาจต้องใช้เวลาในการตรวจรับนานเป็นพิเศษ เพราะยังขาดความคล่องตัวและข้อมูลที่เพียงพอเท่าที่ควร  แต่ในกรณีการประเมินในโอกาสต่อไป ความรวดเร็วและมีประสิทธิภาพจะยิ่งปรากฏชัดเจนขึ้น ที่สำคัญค่าใช้จ่ายนี้ถือว่าค่อนข้างน้อย และหากกรมที่ดินสามารถมีข้อมูลที่ดินระบบดิจิตัลที่พร้อมสรรพ การประเมินค่าทรัพย์สินแบบ CAMA ก็จะยิ่งรวดเร็วและที่สำคัญลดงบประมาณการว่าจ้างได้อีกมาก  ดังนั้น AREA จึงมีข้อเสนอดังนี้:
          1. ควรจะให้กรมที่ดินจัดทำบัญชีทะเบียนแปลงที่ดินในแต่ละพื้นที่ที่ถูกต้องตรงกับจำนวนแปลงที่ดินที่มีในระวางแผนที่เตรียมการไว้ โดยอาจว่าจ้างให้เอกชนร่วมดำเนินการเพื่อประโยชน์ในการดำเนินการทำนิติกรรมต่างๆหรืออื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องของกรมที่ดินเองได้อย่างสะดวกรวดเร็วมากขึ้น และใช้เป็นฐานข้อมูลสำคัญต่อการดำเนินการโครงการประเมินราคาที่ดินรายแปลง เพื่อให้สามารถทำการประเมินได้อย่างครบถ้วน และประหยัดเวลาในการปฏิบัติงานได้มาก
          2. ควรจะทำการประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนได้เข้าใจถึงประโยชน์ในการแจ้งการจดทะเบียนซื้อขายที่แท้จริงต่อกรมที่ดิน เนื่องจากในการคิดค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในปัจจุบันที่คิดคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ ไม่ได้คิดคำนวณจากราคาที่แจ้งซื้อขาย เพื่อให้ประชาชนคลายความกังวลในเรื่องการเสียค่าธรรมเนียมฯ รวมทั้งการได้ประโยชน์จากกรณีที่ถูกเวนคืนในอนาคตที่จะได้รับค่าทดแทนที่เป็นราคาตลาด และอื่น ๆ ซึ่งจะทำให้แจ้งจดทะเบียนราคาซื้อขายที่แท้จริงมากขึ้น ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อการใช้เป็นข้อมูลการวิเคราะห์ราคาตลาดที่แท้จริงและส่งผลต่อการดำเนินงานในโครงการได้รวดเร็วมากขึ้นในอนาคต และส่งผลให้ในอนาคตจะทำให้รัฐสามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนได้มากขึ้น 
          3. ในการสำรวจพื้นที่หรือสำรวจที่ดินรายแปลง ในอนาคตน่าจะสามารถใช้ข้อมูลภาพถ่ายดาวเทียม ของภาคราชการ เช่น กรมพัฒนาที่ดิน หรือภาคเอกชน  ซึ่งมีข้อมูลภาพถ่ายดาวเทียมครอบคลุมถึง 80% ทั่วประเทศและทันสมัยเพียงพอ โดยใช้ในการสำรวจพื้นที่หรือสำรวจการใช้ประโยชน์ของที่ดินแต่ละแปลงในพื้นที่ทดแทนได้ เพื่อทำให้สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการดำเนินการสำรวจที่ปัจจุบันต้องทำการเดินสำรวจทุกแปลง
          4. กรมธนารักษ์ อาจจะจัดทำราคาประเมินที่ดินรายแปลงบนเว็บไซด์ของกรมธนารักษ์ ที่สามารถแสดงบนแผนที่หรือภาพถ่ายดาวเทียมได้ โดยอาจทำการเชื่อมต่อกับแผนที่ภาพถ่ายดาวเทียมของหน่วยงานรัฐเองหรือภาคเอกชนเพื่อให้บริการกับประชาชนทั่วไป สถาบันการเงิน ภาคราชการ ภาคเอกชนต่างๆ ที่มีความจำเป็นต้องใช้ข้อมูลราคาประเมินรายแปลงได้อย่างสะดวก รวดเร็ว แพร่หลาย ทันสมัยมากขึ้น

ควรว่าจ้างภาคเอกชนดำเนินการ
          การว่าจ้างภาคเอกชนดำเนินการ แบบ Privatization เป็นแนวทางสำคัญในยุคสมัยใหม่ ในประทศตะวันตก แม้แต่ระบบต่าง ๆ ในกระบวนการเก็บภาษี การประเมินค่าทรัพย์สิน การบริหารงานราชทัณฑ์ ฯลฯ ก็ยังว่าจ้างภาคเอกชนดำเนินการ ในการจัดทำราคาประเมินทางราชการนี้ รัฐบาลก็สามารถให้ผู้รับจ้างทำการโดยมีการประกันผลงานตามวิชาชีพ รวมทั้งมีคณะกรรมการคอบควบคุม ติดตามผลและประเมินผลอีกชั้นหนึ่ง
          ในการนี้แม้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะเป็นผู้รับจ้างรายแรกในการทดลองจ้างประเมินจนประสบความสำเร็จ ก็ใช่ว่าจะเป็นผู้ประเมินเพียงรายเดียว หรือในไม่กี่รายที่จะสามารถดำเนินการประเมินค่าทรัพย์สินนี้ได้ บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินอื่นก็มีศักยภาพสามารถรับจ้างทางราชการได้ การให้ภาคเอกชนดำเนินการโดยมีการประกันผลงานที่แน่ชัด จะทำให้งานสำเร็จด้วยความรวดเร็ว ถูกต้องและมีประสิทธิภาพ เป็นการสร้างความคุ้มค่าแก่การใช้สอยภาษีของประชาชนในการพัฒนาประเทศ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน