มาตรการ LTV คืออะไร ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ให้คำอธิบายไว้ว่า “มาตรการ LTV คือเกณฑ์ที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดว่าผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเท่าไรนั่นเอง LTV นั้นย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% หมายความว่าเราจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้านนั่นเอง”

            “สำหรับมาตรการ LTV หรือในชื่อที่เป็นทางการว่า “หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย” มีหลักการสำคัญคือการกำหนด LTV (อีกนัยหนึ่งคือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ ตามตัวอย่างข้างต้น) ของการกู้สินเชื่อใหม่และสินเชื่อรีไฟแนนซ์ให้เข้มขึ้นเพื่อที่จะสะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้นสำหรับการผ่อนบ้านพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป หรือบ้านมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นมาตรการ LTV จึงส่งผลเฉพาะกับคนที่ผ่อนบ้าน 2 หลังพร้อม ๆ กันหรือกู้ซื้อบ้านที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเท่านั้น”

            เมื่อต้นปีที่ผ่านมา ธปท.ได้ปรับเกณฑ์ LTV ใหม่โดย

            1. การกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV ไว้ที่ 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน หรือกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน แต่สิ่งที่ ธปท.ต่อยอดให้ คือ ผู้กู้สามารถกู้ยืมเพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การซื้อเฟอร์นิเจอร์ การตกแต่งบ้าน และการซ่อมแซมหรือต่อเติม

            2. ให้ปรับลดการวางเงินดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นการตอบโจทย์ในเรื่องของการตกแต่งบ้านหรือต่อเติม และการซื้อเฟอร์นิเจอร์เช่นเดียวกับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

            3. ส่วนการดูแลผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลัง ซึ่งมีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 ให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้นั้น ธปท.ได้ผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยจะลดการวางเงินดาวน์จากเดิม 20 เหลือ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี จากเดิมที่กำหนดให้ต้องผ่อนชำระมาแล้วอย่างน้อย 3 ปี

            อันที่จริงธนาคารแห่งประเทศไทยไม่จำเป็นต้องปรับโครงสร้าง LTV ก็ได้ เพราะเป็นการคัดกรองผู้ซื้อบ้านจริงๆ แต่คงเป็นเพราะต้องการช่วยเหลือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินให้สามารถขายบ้านได้ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว  อย่างไรก็ตามหากผ่อนผันมากไป ก็จะเสียหายไปหมด เพราะจะทำให้ทรัพย์สินกลายเป็นหนี้เสียได้ง่ายนั่นเอง 

            ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยแสดงให้เห็นว่า LTV ในต่างประเทศเข้มข้นกว่าไทยมาก “ในหลาย ๆ ประเทศก็มีการใช้มาตรการ LTV เช่นกัน แต่ความเข้มและลักษณะการบังคับใช้อาจแตกต่างกันไปตามบริบทของประเทศนั้น ๆ ที่ผ่านมา มาตรการ LTV ไม่ได้มีใช้แค่ในประเทศไทย แต่มีการใช้ในหลายประเทศเพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้น โดยประเทศส่วนใหญ่บังคับใช้เกณฑ์ LTV ในช่วง 60%-85% (หรือเท่ากับการวางเงินดาวน์ 15%-40%) และมีลักษณะในการบังคับใช้ได้หลายแบบขึ้นกับบริบทของประเทศนั้น ๆ เช่น (1) ตามจำนวนสัญญากู้ซื้อบ้าน (2) ตามวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน (3) ตามพื้นที่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นเร็ว และ (4) ตามมูลค่าหลักประกันหรือแหล่งรายได้ของผู้กู้ โดยในประเทศที่มีปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์หรือประเทศที่มีพื้นที่จำกัดเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร อาทิ ฮ่องกง สิงคโปร์ มักจะเห็นการกำหนดมาตรการ LTV ที่ค่อนข้างเข้มงวด เพื่อป้องกันไม่ให้ราคาบ้านสูงขึ้นเร็วเกินกว่ากำลังซื้อของคนส่วนใหญ่” <3>

ภาพประกอบ

อ้างอิง
<1> ธนาคารแห่งประเทศไทย. ​คิดจะซื้อบ้านต้องรู้จัก "มาตรการ LTV". https://www.bot.or.th/Thai/ConsumerInfo/Topics/Pages/LTV.aspx
<2> ธปท.ปรับเกณฑ์ LTV เปิดทางสัญญาแรก กู้ตกแต่งบ้าน-ซื้อเฟอร์นิเจอร์ได้อีก 10% https://www.isranews.org/isranews-news/84689-ltv.html
<3> ตามข้อ <1>