หนึ่งในจอมยุทธ์ที่สุดยอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น คงไม่พ้นคุณอนันต์ อัศวโภคิน  แต่ผมกำลงจะบอกว่าถ้าเราทำตามแนวคิดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างแดนของคุณอนันต์ เราก็คงไม่แคล้ว "ประสบเภทภัยมากกว่าวาสนา" ลองมาดูกันครับ

            ผมได้มีโอกาสรู้จักคุณอนันต์มาเกือบ 30 ปีแล้ว  ล่าสุดเจอกัน ผมยังคุย (โว) ให้ท่านฟังในฐานะผู้เยาว์กว่าท่านว่าผมไปสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในอาเซียนมาหลายประเทศอย่างต่อเนื่อง  ท่านก็เมตตาผมและบอกอย่างตรงไปตรงมาเลยว่า "ผมไปมาหมดแล้ว เจ๊งกลับมาหมดแล้ว"  ท่านเป็นคนโอ่อ่าเปิดเผยจริงๆ ครับ น่านับถือ  ผมจำได้ว่าท่านไป "เจ๊ง" ทั้งที่ฟิลิปปินส์และอินโดนีเซียในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย และท่านยังไปลงทุนในจีนเช่นเดียวกับหลายบริษัทในยุคนั้นอีกด้วย

            แต่พวกเราแปลกใจไหม บริษัทพันธมิตรของท่านในต่างประเทศเหล่านั้นก็ยังอยู่ดีมีสุขในวันนี้ คุณอนันต์เจ๊งกลับมาเอง อันนี้ท่านสรุปไว้ว่า "อย่างในต่างประเทศที่เราไปลงทุนก็เป็นธุรกิจใหม่ๆ ซึ่งเราไม่มีประสบการณ์ บทเรียนที่ได้คือ ถ้าไม่รู้จริงอย่าไปทำ กฎหมายไม่ชัดเจนอย่าไปทำ" อันนี้อาจจะไม่ใช่ เพราะธุรกิจที่ท่านไปทำก็คือธุรกิจบ้านและที่ดินที่ถนัดในไทยอยู่แล้วนั่นแหละครับ

            ที่ท่านและนักธุรกิจไทยอีกหลายท่านเจ๊งกลับมา ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะการหาพันธมิตร  จะแต่งงานก็คงต้องเลือกหาคู่ให้ดีที่สุด สมน้ำสมเนื้อ จะได้อยู่กันยืด  โดยที่ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศบ่อย ๆ ไปทำงานให้ธนาคารโลกในอินโดนีเซีย ทำงานให้องค์การสหประชาชาติในเวียดนามและเป็นที่ปรึกษาในกระทรวงการคลังกัมพูชาและอีกหลายประเทศ  ผมพบความจริงอย่างหนึ่งว่า เราต้องเข้าหาสมาคมที่เกี่ยวข้องในแต่ละประเทศ ไปร่วมประชุมรายเดือน รายไตรมาส คลุกคลีตีโมงเพื่อคัดเลือกหาคู่ หาพันธมิตร กระทั่ง Shopping หาผู้บริหารมือดีมาร่วมงานด้วย

            นอกจากนี้ เหตุผลที่นักพัฒนาที่ดินไทย "เจ๊ง" กลับมาก็คือ การไปทำโครงการแบบใหญ่ ๆ เลย  เราควรไปแบบเล็ก ๆ ก่อน ถึงจะ "เจ๊ง" แต่ "ขนหน้าแข้งก็ไม่ร่วง"  ค่อย ๆ ทำไปศึกษาไป แล้วจะเติบใหญ่  คบและพัฒนาโครงการกับนักพัฒนาที่ดินรายย่อยไปก่อน แทนที่จะมุ่งไปที่บริษัทมหาชนแบบเดียวกันในต่างแดน  นอกจากนั้น เราควรศึกษาตลาดให้ดีด้วยตัวเราเอง จะไปพึ่งข้อมูลจากบริษัทพันธมิตรคงไม่ได้  ต้นทุนในการทำสำรวจวิจัยก็ไม่ได้มากมายอะไร “ขนหน้าแข้งไม่ร่วง” แน่นอน

            ข้อนี้สำคัญมาก  แม้แต่นักพัฒนาที่ดินฮ่องกงก็ยัง "เจ๊ง" ในประเทศจีนมากมาย เหตุผลสำคัญก็คือ พวกนี้พกความมั่นใจจากฮ่องกงไปเต็มเปี่ยม ขาดการศึกษาตลาดเท่าที่ควร  ผลการประกอบการจึงสู้บริษัทท้องถิ่นที่กุมสภาพตลาดไม่ได้  ยิ่งกว่านั้น "ตำรา" ฮ่องกงที่มักจะลงทุนในทำเลสุดยอด (Prime Location) ก็ใช้ไม่ได้ในจีน เพราะในประเทศจีน เขาสามารถสร้างทำเลสุดยอดได้ตลอด สร้างเมืองใหม่ได้เลย ทำเลสุดยอดไม่ได้ยืนยงชั่วกัลปาวสานเช่นฮ่องกงซึ่งเป็นเกาะกระจิดริด เป็นต้น

            คุณอนันต์ยังบอกว่า "ในโลกนี้ไม่มีธุรกิจใหม่ มีแค่วิธีคิดใหม่" นี่เป็นคำพูดที่สร้างแรงบันดาลใจได้ดีมาก น่าฟังเป็นอย่างยิ่ง  แต่สำหรับเราๆ ท่านๆ ที่คิดจะทำธุรกิจนั้น คงจะคิดแบบนั้นไม่ได้  เราต้อง "เข้าเมืองตาหลิ่ว ต้องหลิ่วตาตาม"  เช่นเราจะสร้างบ้านจัดสรรหรือห้องชุด  เราก็ต้องศึกษาให้ดีว่าสินค้าประเภทไหน ทำแล้วขายดี มีคนใช้สอยมาก และเป็นผู้ซื้อใช้จริง (End Users) เราก็ทำตามนั้น  ไม่จำเป็นต้องไปแหวกแนว เว้นแต่ว่าเรามีเงินถุงเงินถังไปละลายแม่น้ำ อย่าลืมว่าช่องทางตลาดใหม่ ๆ (Market Niche) มีไว้สำหรับผู้นำและนักเสี่ยงโชคที่พร้อม "เจ๊ง" โดยไม่สะเทือนเป็นสำคัญ  แต่ถ้าเราไม่มั่นใจ ก็อย่าเสี่ยงดีกว่า

            ตัวอย่างที่น่าสนใจก็เช่น ไปทำนอร์ธพาร์ค ที่กะว่าจะให้กลุ่มทุนใหญ่ๆ มาร่วมกันสร้างอาคารสำนักงานบนแปลงที่ดินจัดสรรรอบๆ สนามกอล์ฟที่ดีที่สุดในประเทศไทย  ไม่ใช่การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยริมสนามกอล์ฟ แต่เป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อการพัฒนาอาคารเชิงพาณิชย์  แต่แนวคิดนี้ก็เจ๊งไม่เป็นท่า เพราะในความเป็นจริง เราไม่ทราบว่าอาคารสำนักงานนั้นต้องอยู่ใจกลางเมือง จะไปอยู่ไกลโพ้นแบบนั้นเมื่อ 20 ปีก่อน คงเป็นไปไม่ได้ เป็นต้น  เราจึงต้องทำวิจัยเพื่อรู้ "หั่งเช้ง" ในตลาดก่อน  มาในระยะหลังมีรถไฟฟ้าสายสีแดง ก็อาจทำให้นอร์ธพาร์คดีขึ้นบ้าง แต่คงต้องใช้เวลาอีกสักพักหนึ่ง  ขณะนี้ราคาห้องชุดพักอาศัยแถวๆ นั้นยังไม่ค่อยขยับมากนัก

            การสำรวจวิจัยทำให้คุณอนันต์พบว่าไม่จำเป็นต้องมีห้างในศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก แต่ทำเป็นแบบพลาซ่าให้รายย่อยมาขายของมากกว่านั่นเอง  ท่านบอกว่าศูนย์การค้าแห่งนี้เน้น SMEs มาเปิดร้านค้า 600 ร้านโดยไม่ต้องมีห้าง มีกิจกรรมส่งเสริมการขายมากมายให้คนติดห้าง เช่น ศูนย์อาหารราคาถูก  นี่เป็นข้อค้นพบที่สำคัญ  แต่ก็ไม่แน่ท่านอาจเคยไปทาบทามทั้งเซ็นทรัล เอ็มโพเรียม หรืออื่นๆ มาอยู่ในศูนย์การค้าของท่านก็ได้ แต่พวกเขาคงไม่มา เพราะศูนย์การค้าแห่งนี้ตั้งอยู่ไม่ไกลจากห้างของพวกเขา  คุณอนันต์จึงต้องใช้กลยุทธ์ร้านค้าย่อยก็ได้

            อย่างไรก็ตามสิ่งที่คุณอนันต์คิดถูกแล้วก็คือการไม่หวังผูกขาดตัดตอนรวยคนเดียว  ไม่ใช่ว่าเป็นนักพัฒนาที่ดินแล้วหวังจะกินรวบทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้างเองด้วย  หรือทำโรงแรมก็ไม่ใช่ว่าจะรับเหมาทำเองทุกอย่าง ต้องแบ่งๆ กันไป  และจะยั่งยืนจริงก็ต้องดูแล Suppliers อย่างเป็นธรรม  ไม่ใช่ไปขูดรีด ทรยศหักหลัง ขโมยความคิดคนอื่นไปทำให้ตนร่ำรวยแบบนักธุรกิจที่ยิ่งใหญ่หลายรายในประเทศไทย  พวกนี้ทำธุรกิจรวยล้นฟ้าแล้วเสแสร้างบริจาคมหาศาล ก็ไม่มีใครนับถือจริง เพราะเป็น "ของปลอม"!

            ในด้านเทคโนโลยีการก่อสร้างที่รวดเร็วทันใจอย่างที่พฤกษาทำหรือที่แลนด์แอนด์เฮาส์และเจ้าอื่นทำนั้น  ผมพาคณะผู้สนใจไปดูงานถึงโรงงานต้นแบบที่เยอรมนีและญี่ปุ่นมาแล้ว  แต่ในความเป็นจริงนั้น โรงงานที่ผลิตที่อยู่อาศัยได้อย่างสุดรวดเร็วและยิ่งใหญ่ๆ จริงๆ อาจอยู่ที่ประเทศจีน  เทคโนโลยีการก่อสร้างของบริษัทพัฒนาที่ดินในอาฟริกาใต้ ก็รวดเร็วทันใจกว่าของไทยเสียอีก  นี่คือสิ่งที่เราควรไป "เปิดหูเปิดตา"  จะจับเจ่าคิดว่านั่งนับเงินอยู่แต่ในประเทศไทยก็คงไม่ได้แล้ว

            คุณอนันต์คุยว่าท่านเคยไปซื้ออาคารสำนักงานใหญ่ของบริษัทเทคโนโลยีที่ใหญ่ที่สุดของโลกในสหรัฐอเมริกา เพื่อปรับเป็นอะพาร์ตเมนต์ ท่านใช้วิธีระดมสมองในเรื่องเหล่านี้ผ่าน “ VDO call” ใช้ระยะเวลา 3 ชั่วโมงแล้วเสร็จ ไม่ต้องบินไปไกลถึงสหรัฐฯ ทำให้ต้นทุนการทำธุรกิจ (Overhead cost) ต่ำมากด้วย ข้อนี้ท่านพึงอธิบายเพิ่มเติมสักนิดว่าในสหรัฐอเมริกา เอาอาคารสำนักงานไปเป็นอะพาร์ตเมนต์ได้อย่างไร ที่ผ่านมาคนทำธุรกิจใหญ่ๆ จะมี "อัตตา" สูง ไปลงทุนทีละเป็นหมื่นๆ ล้าน พอเจ๊งก็ซวดเซกลับมา  และ "อัตตา" นี่แหละที่ฆ่าพวกนักธุรกิจใหญ่ๆ เอง เพราะทำให้เรา "เชิดหน้า" ไม่ศึกษาให้ดีก่อนการลงทุนนับหมื่นๆ ล้าน  กลายเป็นการสะดุดขาตัวเองหกล้มนั่นเอง

            การปรับตัวเป็นสิ่งสำคัญมาก ทำไมคุณอนันต์ อัศวโภคิน จึงกลายเป็นเบอร์ 1 แทนคุณอนันต์ กาญจนพาสน์ เหตุผลก็คือแลนด์แอนด์เฮาส์ทำธุรกิจแบบกระจายความเสี่ยง ทำหลายทำเล ทำโครงการเล็กๆ กว่าเมื่อเทียบกับเมืองทองธานี  แล้วทำไมคุณทองมา จึงชิงเบอร์ 1 ไปจากคุณอนันต์ได้  เหตุผลสำคัญก็คือนอกจากพฤกษาจะทำหลายทำเลเช่นเดียวกับแลนด์แอนด์เฮาส์แล้ว ยังทำหลายระดับราคา ไม่ได้เจาะจงเฉพาะบ้านแพง เป็นต้น (ภายหลังแลนด์แอนด์เฮาส์ ก็เริ่มทำบ้านราคาปานกลางบ้างแล้ว)

            ตลาดในต่างประเทศเป็นสิ่งที่เราหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะการไปต่างประเทศคือการกระจายความเสี่ยง การแสวงหาโอกาสและการสร้างแบรนด์นั่นเอง  ผมยังเคยบอกกับคุณทองมา แห่งพฤกษาว่า ถ้าพฤกษาไปอินโดนีเซียแบบ "สุขุม" จริงๆ ต่อไป ค่อยๆ โตแล้วล่ะก็ ต่อไปอีก 10 ปีข้างหน้า ไม่แน่ว่าพฤกษาแห่งอินโดนีเซีย อาจมีรายได้มากกว่าพฤกษาประเทศไทยก็ได้

            การไปต่างประเทศนั้น ไม่ใช่พันธกิจเฉพาะของรายใหญ่ แต่ SMEs ก็สามารถไปต่างประเทศได้ (http://bit.ly/1JYTkXG) และอาจไปได้ดีกว่ารายใหญ่ที่เทอะทะอุ้ยอ้ายได้ ข้อนี้เป็นสิ่งที่เราควรเปลี่ยนทัศนคติเช่นกัน