ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ทุกวันนี้ ญี่ปุ่นที่เคยเฟื่องฟูเหมือนรัสเซียในปัจจุบัน เป็นอย่างไรบ้าง ผมขออนุญาตพาทัวร์อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นสักหน่อยครับ
          ในระหว่างวันที่ 30 กรกฎาคม - 4 สิงหาคม ที่ผ่านมา สด ๆ ร้อน ๆ นี้เอง ผมในนามของประธานก่อตั้งของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จัดทัวร์อสังหาริมทรัพย์กรุงโตเกียวเพื่อหาทุนสนับสนุนกิจกรรมสาธารณกุศลของมูลนิธิ ได้พบเห็นสิ่งที่น่าสนใจหลายประการ
          ห้องชุดสุดหรู บริษัทใหญ่ระดับแนวหน้าของญี่ปุ่นแห่งหนึ่งที่คนไทยคุ้นเคยก็คือ บริษัทสุมิโตโม พัฒนาห้องชุดพักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมากทั่วกรุงโตเกียว สนนราคามีตั้งแต่ประมาณ 300,000 - 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร แต่จะสังเกตได้ว่าห้องชุดระดับนี้แม้มีจำนวนหน่วยเกือบพันหน่วย แต่ก็ไม่มีผู้คนพลุกพล่าน เพราะขนาดครอบครัวของญี่ปุ่นมีเพียง 2 คนเท่านั้น จึงไม่ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกมากนัก ห้องชุดหรู ๆ มักจะเน้นตั้งอยู่ตามแนวรถไฟเข้าเมือง
          โครงการบ้านเดี่ยว ในกรุงโตเกียวนั้นแท้จริงไม่ได้อยู่ในกรุงโตเกียว แต่อยู่ในจังหวัดปริมณฑล เพราะการสร้างบ้านเดี่ยวในกรุงโตเกียวเป็นสิ่งที่แทบจะเป็นไปไม่ได้เพราะที่ดินมีราคาแพงมาก โดยโครงการบ้านเดี่ยวที่ไปชมนั้น ต้องเดินทางด้วยรถไฟจากใจกลางเมืองถึงประมาณ 50 บาที แต่ในวันที่เดินทางไปเยี่ยม คณะของเราใช้รถโค้ช จึงต้องใช้เวลาเดินทางถึง 2 ชั่วโมง คนญี่ปุ่นก็เหมือนคนไทยตรงที่ถ้าต้องการอยู่บ้านแนวราบ ต้องออกสู่ชานเมือง จึงจะมีโอกาสเป็นไปได้
          โรงแรมขนาดจิ๋ว หลายท่านคงเคยได้ยินโรงแรมแคปซูล ในการพาทัศนศึกษาอสังหาริมทรัพย์ 2 ครั้งก่อนเมื่อปี 2554 ผมพาไปดูมาแล้ว แต่ครั้งนี้พาไปดูนวัตกรรมอีกระดับหนึ่ง โดยมีขนาดใหญ่กว่าเล็กน้อย ปกติโรงแรมแคปซูลจะมีขนาดกว้างและสูง 1 เมตร ลึก 2 เมตร ผู้เข้าพักสามารถนั่งได้อย่างเดียว แต่โรงแรมใหม่ที่พาไปชื่อ the First Cabin มีขนาดกว้างขวางกว่า แต่มีสนนราคาไม่แพง คือคืนละประมาณ 1,000-2,000 บาท เหมาะสำหรับผู้ที่กลับไม่ทันรถไฟเที่ยวสุดท้าย ในประเทศไทยอาจนำมาปรับใช้สำหรับผู้ที่เที่ยวสถานบันเทิง และพักอาศัยก่อนรุ่งสาง
          อุทยานบ้านตัวอย่าง ในญี่ปุ่นมีหลายแห่ง เช่นที่ มากุฮาริเฮาซิ่งพาร์ค มีบริษัทรับสร้างบ้านทั่วญี่ปุ่นมาสร้างบ้านตัวอย่างให้ผู้คนเข้าไปชมเพื่อเลือกบริษัทที่จะไปสร้างบ้านสำเร็จรูปให้ ปรากฏว่าได้รับความนิยมกันมาก มีประชาชนชาวญี่ปุ่นไปดูกันแทบทุกวัน คณะดูงานคนไทยชอบมาก เพราะจะได้นำแนวคิดตั้งแต่การก่อสร้าง การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ การจัดผัง การต้อนรับลูกค้า ฯลฯ มาปรับใช้ต่อไป ในประเทศไทยถ้าสมาคมรับสร้างบ้านทั้งสองสมาคมและสมาชิกสมาคมร่วมกันทำอย่างนี้บ้าง อาจเป็นการร่วมกันโฆษณาได้เป็นอย่างดี
          ระบบบ้านสำเร็จรูป ที่ญี่ปุ่นเขาสร้างกันทั้งหลังแบบประกอบขึ้นใหม่เลยครับ เมื่อปีที่แล้วที่ผมพาไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น 2 หนก็ไปดูของบริษัทเซกิซุย แต่คราวนี้ไปดูของคู่แข่งคือไดวาเฮาส์ ซึ่งต่างก็ผลัดกันเป็นเบอร์หนึ่งที่ญี่ปุ่น ต้องเดินทางไกลถึง 2 ชั่วโมงจากกรุงโตเกียวแต่จะถึง ระบบบ้านสำเร็จรูปของญี่ปุ่นนั้นประกอบเป็นชิ้น ๆ ตั้งแต่ผนัง พื้น บันได ฯลฯ ประกอบได้ตั้งแต่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ จนถึงอาคารสูงหลายชั้น สนนราคาตกตารางเมตรละ 38,000 – 42,000 บาท อาคารเหล่านี้ที่แพงเพราะทนแผ่นดินไหวได้ชะงัดนัก
          แผ่นดินไหวปี 2554 ส่งผลอย่างไรบ้าง เมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2555 เกิดแผ่นดินไหวครั้งใหญ่ ครั้งนั้นผมก็พาคณะไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ที่ญี่ปุ่น กลับมาไทยเพียง 1 วันก่อนเกิดแผ่นดินไหวในครั้งนั้น มาครั้งนี้ ผมได้สัมภาษณ์ผู้ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นกลับพบว่า ราคาที่ดินในเมืองเชนได ที่เกิดแผ่นดินไหวมีลักษณะผกผัน กล่าวคือบริเวณที่เคยถูกอิทธิพลของสึนามิ ราคากลับตกต่ำลง ส่วนราคาที่ดินที่ไม่ได้รับผลกระทบ เช่นอยู่บนที่เนิน ราคากลับเพิ่มขึ้นประมาณ 10% นี่ย่อมแสดงให้เห็นว่าภัยธรรมชาติไม่ได้ส่งผลกระทบมากนัก
          การดูงานอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นนั้น แม้จะใช้เวลาอยู่ที่ญี่ปุ่นถึง 4 วันเต็ม ๆ แต่ก็ดูไม่หมด ผมยังได้เชิญวิทยากรซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของญี่ปุ่น ขึ้นไปบรรยายสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์บนรถอีกต่างหาก โดยรวมแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุนอยู่ในลักษณะที่ค่อนข้างนิ่ง เพราะเศรษฐกิจและการฟื้นตัวจากแผ่นดินไหว อย่างไรก็ตามโดยที่ฐานการผลิตหลัก ๆ ได้ย้ายออกนอกประเทศ จึงทำให้โอกาสที่เศรษฐกิจญี่ปุ่นจะเติบโตอย่างก้าวกระโดดคงเป็นไปไม่ได้ ผมอยากบอกทุกท่านที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ว่า เราต้องมุ่งไปศึกษาดูงานต่างประเทศบ้าง เพื่อจะได้เปิดวิสัยทัศน์ นำแบบอย่างมาใช้ในประเทศไทยอย่างมีวิจารณญาณต่อไป
          สำหรับข้อสังเกตส่งท้ายก็คือ หากไม่นับค่าครองชีพที่แสนแพงในญี่ปุ่นแล้ว ญี่ปุ่นถือเป็นประเทศที่น่าอยู่ที่สุดในโลกแห่งหนึ่ง ด้วยความเป็นระเบียบเรียบร้อย ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน . . . ญี่ปุ่นน่าอยู่มาก แต่ต้องมีเงิน (มาก ๆ)

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน