ในยุคการท่องเที่ยวหดหาย โรงแรมต่างๆ พากันออกมาขายมากมาย ถ้าเราจะซื้อ หรือเราจะขาย จะต่อรองราคากันอย่างไร

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินให้ข้อคิดเห็นต่อการประกาศขายโรงแรมต่างๆ ทั่วกรุงเทพมหานคร และเมืองท่องเที่ยวต่างๆ ว่า ถ้ามีการซื้อขายจริง ราคาควรเป็นเท่าไหร่กันแน่ ข้อต่อรองควรเป็นอย่างไร โดยให้ข้อคิดดังนี้:
            1. ราคาเรียกขาย (Asking Prices) มักจะบอกไว้สูงเกินความเป็นจริง ซึ่งก็เป็นธรรมดาที่ผู้ขายก็อยากขายให้ได้ราคาสูงสุด (เท่าที่เป็นไปได้) หรือเรียกว่า List Prices ยิ่งสูงยิ่งดี  อย่างไรก็ตาม ผู้ขายก็มีราคาขั้นต่ำไว้ในใจ (Base Prices) คือถ้าต่ำกว่าที่คาดหวังไว้ ก็ “ยอมตายประชดป่าช้า” ไม่ขายแล้วนั่นเอง
            2. ราคาของผู้อยากซื้อ มักจะได้ยิ่งต่ำยิ่งดี ยิ่งถูกยิ่งชอบ เพราะเป็นการลดความเสี่ยงและสร้างผลกำไรตั้งแต่วันแรกที่ซื้อ หากสามารถซื้อได้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด หรือ ณ ราคาที่เรียกว่า Base Prices ในขณะเดียวกันก็มีราคาสูงสุด (Maximum Prices) ที่ตัวเองจะยอมซื้อได้ คือถ้าเกินกว่าน้นก็คงไม่ซื้อขายกัน
            3. ในแง่พฤติกรรมตลาด ก็มักมีการซื้อขายกันในราคาที่ปฏิบัติต่อๆ กันมา เป็น “ธรรมเนียมตลาด” หรือตามปกติวิสัยของตลาด หรือ “หั่งเช้ง” นั่นเอง  ซึ่งอาจเป็นราคาต่อโรงแรมในระดับเดียวกัน ราคาต่อห้อง ราคาต่อตารางเมตร เป็นต้น
            4. อย่างไรก็ตามในกรณีโรงแรม แม้ในปัจจุบันจะมีประกาศขายมากมาย แต่ก็คงมีขายไม่มากนัก ก็คงต้องใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าในการซื้อขาย เป็นต้น  กรณีตัวอย่างหนึ่งก็คือ เมื่อเร็วๆ นี้ มีกรณีโรงแรมมิราเคิล แกรนด์ คอนเวนชัน ที่ผู้บริหารออกมาบอกว่าสูญรายได้เดือนละ 200 ล้าน แต่เป็นรายได้รวมของ 5 บริษัท เฉพาะตัวโรงแรมแห่งนี้เอง อาจสมมติเป็นเงิน 100 ล้านบาทต่อเดือน ถ้าสมมติว่าข้อมูลนี้เป็นจริง เราก็อาจตั้งสมมติฐานว่า รายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วอาจเป็น 30% หรือ 30 ล้านบาท (แต่กรณีนี้อาจจะมากกว่านี้เพราะเป็นโรงแรมสำหรับจัดประชุมเป็นสำคัญ)
            5. ในการประเมินค่าโรงแรมอาจพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนในการลงทุน (Capitalization Rate) ซึ่งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย <2> กำหนดไว้ที่ประมาณ 6-8% ในกรณีโรงแรม 4-5 ดาว ดังนั้นในกรณีนี้จึงสมมติคร่าวๆ เป็น 7%  หากรายได้สุทธิ (ก่อนหักดอกเบี้ย/ภาษี) ของโรงแรมมิราเคิลฯ เป็นเงินเดือนละ 30 ล้านบาท หรือปีละ 360 ล้านบาท  มูลค่าของโรงแรมจึงเป็นเงิน 5,143 ล้านบาท (รายได้สุทธิหารด้วยอัตราผลตอบแทน คือ 360 ล้านหารด้วย 7%)
            6. ในกรณีปกติที่เจ้าของโรงแรมไม่เดือดร้อน ก็คงไม่คิดขาย เพราะนอกจากว่าโรงแรมนี้จะสร้างรายได้ให้แล้ว ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปี และเป็นเกียรติและศักดิ์ศรีของเจ้าของโรงแรมด้วย  ในกรณีจะขายจริง ผู้ขายอาจจะเรียกราคาเพิ่มขึ้นอีก 20% เป็น 6,172 ล้านบาท
            7. หากสมมติฐานในกรณีเลวร้ายที่รายได้หายไปเป็นเวลา 2 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ก็เท่ากับมูลค่าหายไปเหลือ 4,577 ล้านบาท (5,143*(1/(1+6%)^2)) จะเห็นได้ว่ามูลค่าอาจจะลดลงไปประมาณ 11% เหลือ 89% ของมูลค่าปกติ
            8. อย่างไรก็ตามผู้ซื้ออาจบอกว่าอาจมีความเสี่ยงที่สถานการณ์จะแย่ต่อไปเป็นเวลา 4 ปีแทน 2 ปี ก็จะทำให้มูลค่าหดหายไปเหลือ ทำให้มูลค่าอาจเหลือเพียง 4,074 ล้านบาท (5,143*(1/(1+6%)^4)) ซึ่งทำให้มูลค่าลดลงเหลือเพียง 79% ของมูลค่าตลาด

            อย่างไรก็ตามราคาซื้อขายจริงก็คงขึ้นอยู่กับ “กำลังภายใน” ของแต่ละฝ่าย ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง อนาคตของตลาดการท่องเทียวในประเทศ ตลอดจนอนาคตของการจัดอบรมสัมมนา ฯลฯ  แต่อย่างหนึ่งที่จะเห็นได้ก็คือ ราคาซื้อขายจริง คงไม่น่าจะบวก/ลบ 20% ของมูลค่าตลาด  แต่ถ้าเทียบกับราคาเรียกขายที่อาจสูงถึง 6,172 ล้านบาท ราคาที่ซื้อประสงค์จะซื้ออาจต่ำกว่าถึง 34% เลยทีเดียว

            ดังนั้นเราจึงต้องค้นหาราคาตลาดหรือมูลค่าที่แท้จริงของโรงแรมหนึ่งๆ ให้ได้นั่นเอง

อ้างอิง
<1> น้ำตา ‘อัศวิน อิงคะกุล’ สูญเดือนละ 200 ล้าน แบก ‘มิราเคิล’ เดินหน้าเพื่อศักดิ์ศรี : โดย สกุณา ประยูรศุข https://www.matichon.co.th/news-monitor/news_2215362
<2> มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย. อัตราผลตอบแทนในการลงทุน พ.ศ.2563. https://trebssite.files.wordpress.com/2020/02/2020-02-239_rate-return.pdf