ท่านเชื่อไหม ราคาบ้านพัทยาลดลงแล้ว แต่ลดน้อยมากเพียง 0.15% ในรอบ 1 ปีที่ผ่าน นับจากไตรมาสที่ 1/2563 เทียบกับปีที่แล้ว

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่สำรวจข้อมูลมายาวนานที่สุดตั้งแต่ปี 2537 และสำรวจทั่วประเทศ และในอาเซียนพบว่า ราคาบ้านและห้องชุดในพัทยาลดลง 0.15%  โดยระดับ 2-3 ล้านลดลงมากที่สุด 0.4% และระดับราคา 3-5 ล้าลดลง 0.39%
            จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัย ณ ไตรมาสที่ 1/2563 พบว่า เฉพาะที่พัทยา ไม่รวมบางละมุม แหลมฉะบัง อำเภอเมืองชลบุรี สัตหีบ พบมีที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรที่ยังขายอยู่ 100,105 หน่วย ขายได้แล้ว 89,273 หน่วย และยังเป็นอุปทานรอผู้ซื้ออยู่ 10,832 หน่วย ซึ่งเป็นหน่วยขายที่รอผู้ซื้อมาซื้อจากมือผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ทั้งนี้ราคาขายเฉลี่ย ต่อหน่วย ณ ไตรมาสที่ 1/2562 อยู่ที่ 3.547 ล้านบาท แต่ในไตรมาสที่ 1/2563 ราคาลดลงเหลือ 3.542 ล้านบาท หรือลดลง -0.15% หรือถือว่าแทบไม่ลดลงไปเลย
            กลุ่มที่ราคาลดมากที่สุดได้แก่ห้องชุดระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท ที่มีอยู่ 25,240 หน่วย ขายได้แล้ว 23,831 หน่วย เหลืออยู่ 1,409 หน่วย มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 2.478 ล้านบาท ณ ไตรมาส 1/2562 เหลือ 2.463 ล้านบาท ณ ไตรมาสที่ 1/2563 หรือเท่ากับลดลง 0.62%  ส่วนอีกกลุ่มหนึ่งคือห้องชุดราคา 3.001-5.000 ล้านบาท ซึ่งมีอยู่ 23,479 หน่วย ขายได้แล้ว 19,112 หน่วย และยังเหลืออยู่ 4,367 หน่วยนั้น มีราคาขาย ณ ไตรมาสที่ 1/2562 อยู่ที่หน่วยละ 3.906 ล้านบาท ลดเหลือ 3.885 ล้านบาท ณ ไตรมาสที่ 1/2563 ซึ่งเท่ากับลดลง 0.53%
            อย่างไรก็ตาม บ้านเดี่ยว ณ ระดับราคา 5.001-7.000 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นบ้านคุณภาพที่มีผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อที่แน่นอน ปรากฏว่ามีหน่วยขายรวม 1,644 หน่วยในโครงการจัดสรร  ปรากฏว่าขายได้แล้ว 1,236 หน่วย และยังเหลืออยู่ในมือผู้ประกอบการอีกเพียง 408 หน่วย โดยราคาเพิ่มขึ้นจาก 6.672 ล้านบาท ณ ไตรมาสที่ 1/2562 เป็นเงิน 6.825 ล้านบาท ณ ไตรมาสที่ 1/2563 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 2.31%
            ข้อสังเกตหนึ่งก็คือราคาที่อยู่อาศัยในพัทยา เริ่มลงราคาในไตรมาสที่ 4/2562 แล้ว หรือหลายส่วนราคาทรงๆ ไม่เพิ่มขึ้น แต่เมื่อมีโควิด-19 ราคาคงจะเริ่มลดลงอีก คาดว่าในปี 2563 ราคาที่อยู่อาศัยในพัทยาอาจไม่ขยับตัวสูงขึ้น ยกเว้นโครงการที่ออกแบบได้ดี ราคาที่ตั้งไว้ไม่สูงเกินไปและมีการทำสำรวจวิจัยตลาดที่ชัดเจนก่อนเริ่มต้นโครงการนั่นเอง

            สำหรับการประกาศลดราคาลงอย่างมหาศาลนั้น ในแง่หนึงเป็นการ “บอกผ่าน” คือขึ้นราคาไว้ก่อน แล้วค่อยลด  ที่ลดแบบ “กระหน่ำ” จริงๆ คงมีเพียงส่วนน้อย  การโฆษณา (ชวนเชื่อ) ว่ากำลังลดราคาครั้งใหญ่ถือเป็นกลยุทธ์การส่งเสริมการขายทางหนึ่ง