ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ท่ามกลางการแข่งขันในภูมิภาคอาเซียน แง่ลบที่พึงสังวรของไทยก็คือ ไทยอาจกลายเป็นประเทศที่เซื่องซึม มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจที่ล่าช้าลงในขณะที่รอบบ้านกำลังเป็นดาวรุ่งพุ่งแรง ทั้งนี้ศึกษาได้จากปรากฏการณ์ของประเทศญี่ปุ่น
          ก่อนอื่นผมขออนุญาตเล่าให้ฟังแบบเจาะลึกถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นเพื่อความเข้าใจเบื้องต้นร่วมกัน ญี่ปุ่นมีประชากรเกือบ 130 ล้านคนหรือมากกว่าไทยเกือบหนึ่งเท่าตัว แต่มีขนาดเพียง 71% ของประเทศไทย จึงมีความหนาแน่นของประชากรมากกว่าไทยเกือบ 3 เท่าตัว ประเด็นสำคัญด้านประชากรของญี่ปุ่นก็คือ ประชากรอายุเกิน 65 ปีเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากถึงเกือบหนี่งในสามของประชากรทั้งหมด ซึ่งแสดงว่าผลิตภาพของญี่ปุ่นจะลดลง ปรากฏการณ์นี้กำลังจะเกิดขึ้นในประเทศไทยเช่นกัน อาจทำให้ขีดความสามารถในการแข่งขันด้านแรงงานลดลง
          ประเทศไทยยังไม่มีปรากฏการณ์ลดจำนวนประชากรเช่นญี่ปุ่น แต่ประชากรไทยก็แทบไม่เพิ่มขึ้นในห้วงที่ผ่านมา และมีแนวโน้มว่าประชากรจะลดลงได้ในอนาคต แต่ที่สำคัญที่สุดลงก็คือ จำนวนประชากรต่อบ้านหรือต่อครัวเรือนลดลงอย่างชัดเจน ความต้องการที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้นสวนจำนวนประชากรที่ลดลง แต่เป็นที่อยู่ขนาดเล็กสำหรับคน ๆ เดียวหรือ 2-3 คนเท่านั้น ความจำเป็นของการจัดหาสาธารณูปโภคและสาธารณูปการขนาดใหญ่ก็จะในโครงการจัดสรรหรือโครงการห้องชุดหนึ่ง ๆ ก็จะลดลงไปด้วย ในแต่ละโครงการจะเน้นความเงียบสงบเช่นญี่ปุ่น
          ปรากฏการณ์สำคัญอย่างหนึ่งของที่อยู่อาศัยของประชากรก็คือ โตเกียวและปริมณฑลมีจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในขณะที่ประเทศญี่ปุ่นโดยรวมมีจำนวนประชากรลดลง แสดงให้เห็นถึงปรากฏการณ์การย้ายถิ่นเข้าสู่ศูนย์กลางประเทศที่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ “แย่” น้อยที่สุด ในขณะที่นครและชนบทของญี่ปุ่นค่อนข้าง “อับเฉา” ปรากฏการณ์นี้ก็จะคล้ายประเทศไทยที่มีกรุงเทพมหานครเป็นเมืองโตเดี่ยว (Primate City) การรวมศูนย์ก็จะอยู่ที่กรุงเทพมหานคร เมืองในภูมิภาคอื่นล้วนขึ้นอยู่กับกรุงเทพมหานครเป็นสำคัญ
          อย่างไรก็ตามกรณีเมืองชายแดน ความเจริญเติบโตอาจขึ้นอยู่กับการค้าขายชายแดน แต่เมืองชายแดนฝั่งประเทศเพื่อนบ้านจะได้เปรียบกว่าไทยด้านแรงงานราคาถูก การส่งเสริมการลงทุนที่เข้มข้นกว่าไทย เป็นด้น ยกตัวอย่างเช่น เมืองสะหวันเขตของลาวจะเติบโตกว่าเมืองมุกดาหารของไทย อำเภอเมืองหนองคายก็จะมีฐานะเป็นเสมือนอำเภอหนึ่งของกรุงเวียงจันทน์ของลาว หรือเมืองทวายและอาณาเขตใกล้เคียง ก็จะเติบโตมากกว่าเมืองกาญนบุรีของไทย เป็นต้น
          ในด้านอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลได้มาจาก บจก. Sanyu Appraisal ซึ่งเป็นวิสาหกิจประเมินค่าทรัพย์สินที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในญี่ปุ่นและเป็นพันธมิตรทางธุรกิจกับศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในประเทศไทย โดยในกรณีราคาที่ดิน ราคาที่ดินญี่ปุ่นขึ้นสูงสุดในช่วงปี พ.ศ.2534 และตกต่ำมาจนถึงปี 2548 จากนั้นก็เพิ่มขึ้นจนถึงราวปี 2552 ราคาก็เริ่มตกต่ำลงจนถึงปัจจุบัน
          ปรากฏการณ์ที่ราคาที่ดินตกต่ำลงยาวนานถึง 14 (พ.ศ.2534-2548) ก็เพราะการย้ายฐานการผลิตต่าง ๆ ออกจากประเทศญี่ปุ่นไปยังประเทศต่าง ๆ ทั่วโลกโดยเฉพาะประเทศไทยในภูมิภาคอาเซียนในช่วงปี พ.ศ.2529-2533 การที่ผลิตภาพด้านอุตสาหกรรมในประเทศลดลง อุตสาหกรรมบริการก็ลดลงเป็นเงาตามตัว กิจกรรมทางเศรษฐกิจในเมืองต่าง ๆ ก็ค่อย ๆ “เหือดแห้ง” ไปรวมตัวกันอยู่เฉพาะในกรุงโตเกียว จึงทำให้ประชากรเพิ่มในมหานครแห่งนี้ แต่ในระยะหลังอุตสาหกรรมบางส่วนก็ย้ายฐานการผลิตกลับญี่ปุ่น ทำให้เศรษฐกิจเติบโตขึ้นระยะหนึ่ง อย่างไรก็ตามหลังจากพบกับวิกฤติเศรษฐกิจโลกที่เริ่มจาก วิกฤติ “แฮมเบอร์เกอร์” จากสหรัฐอเมริกา ราคาที่ดินญี่ปุ่นก็ถดถอยลงอีกวาระหนึ่ง
          ในอนาคตที่ฐานการผลิตต่าง ๆ ของไทยย้ายออกนอกประเทศ รวมทั้งอุตสาหกรรมจากต่างประเทศก็ย้ายออกไปอยู่เวียดนาม กัมพูชา พม่า ลาว และอินโดนีเซียแล้ว เศรษฐกิจที่เคยเฟื่องฟูในประเทศไทย ก็อาจจะถดถอยลงตามลำดับ อาจจะมีสักพักหนึ่งที่อสังหาริมทรัพย์จะหยุดสร้าง หรือก่อสร้างน้อยลงมาก เพราะไม่มีความต้องการเท่าที่ควร ปรากฏการณ์เช่นนี้เคยเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานที่ล้นตลาดมาตั้งแต่ พ.ศ.2534 ซึ่งแทบไม่มีการก่อสร้างใหม่เลยมาเป็นเวลาเกือบ 20 ปี
          ในแง่ของอาคารสำนักงาน อัตราว่างของอาคารสำนักงานในพื้นที่ต่าง ๆ อยู่ระหว่าง 8-9.5% ซึ่งถือว่าไม่สูงมากนัก เพราะไม่ได้มีการก่อสร้างกันมากมายนัก สำหรับอัตราการให้เช่าสำนักงานเป็นเงินประมาณ 2,200 บาทต่อตารางเมตร หรือราว 3.5 เท่าของประเทศไทย สำหรับอุปทานด้านห้องชุดพักอาศัยในกรุงโตเกียวและปริมณฑลมีประมาณ 50,000 หน่วย แต่เฉพาะในกรุงโตเกียวมี 20,000 หน่วย  จำนวนนี้ถือว่าไม่มากนัก อัตราการซื้อที่อยู่อาศัยก็มีไม่มากนัก แต่ปัจจัยหนึ่งที่หนุนเนื่องให้เกิดการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยก็คืออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำราว 1.94%
          ในด้านพื้นที่เช่าค้าปลีกในศูนย์การค้าต่าง ๆ นั้น ค่าเช่าในกรุงโตเกียวแพงสุด คือประมาณ 6,700 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในย่านกินซ่า แต่โดยทั่วไปเป็นเงินประมาณ 4,500 บาทต่อตารางเมตร ส่วนในนครอื่น ๆ ของญี่ปุ่น ค่าเช่าตกตารางเมตรละ 3,000 บาทเท่านั้น  สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดในญี่ปุ่นก็คือย่านกินซ่านี้ ซึ่งตกเป็นเงินถึง 44 ล้านบาทต่อตารางวา แต่เดิมเมื่อเกือบ 20 ปีก่อนเคยถึง 100 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งแพงกว่าราคาของไทยที่สยามสแควร์ที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้เป็นเงินประมาณ 1.6 ล้านบาทต่อตารางวา
          สิ่งที่ดีประการหนึ่งของญี่ปุ่นก็คือความสงบสุขทางการเมือง หากไม่คิดถึงค่าครองชีพที่สูงแล้ว ญี่ปุ่นน่าอยู่มากในฐานะประเทศที่มีความสงบสุขที่สุดแห่งหนึ่งในโลก อย่างไรก็ตามในกรณีประเทศไทยอาจจะอยู่ในสถานะที่แย่กว่า กล่าวคือ ขณะนี้ประเทศไทยมีความขัดแย้งรุนแรงในความเชื่อในตัวบุคคลสำคัญของประเทศ ซึ่งแม้จะดูไม่น่าจะขัดแย้งหนักเท่ากับความขัดแย้งทางเชื้อชาติ ศาสนา และลัทธิการเมือง แต่จากการปลุกปั่นกระแสความเกลียดชังที่เกิดขึ้น
          ความขัดแย้งในความเชื่อในตัวบุคคลของประเทศในกรณีประเทศไทยนี้ อาจทำให้เกิดการหลั่งเลือด กลายเป็นสงครามกลางเมือง สร้างความปั่นป่วนให้กับความมั่นคงทางเศรษฐกิจ สังคมและการเมืองของประเทศเป็นอย่างยิ่ง การหลั่งเลือดนี้อาจกินเวลานานเพราะต่างฝ่ายต่างมีพละกำลังที่ใกล้เคียงกัน การนี้เป็นการชะลอการเติบโตของประเทศไทยเพื่อรอให้ประเทศเพื่อนบ้านค่อย ๆ ตามไทยให้ทันในวันข้างหน้า
          ปรากฏการณ์การหน่วงความเจริญไประยะหนึ่ง ก็เคยเกิดขึ้นในบราซิลหลังช่วงเศรษฐกิจตกต่ำตั้งแต่ยุค 2530-2545 อาคารสำนักงานใหม่ ๆ แทบไม่เกิดขึ้นเลย แต่ประเทศนี้มีขนาดใหญ่กว่าไทยถึง 17 เท่า แม้มีประชากรถึง 206 ล้านคน แต่โดยที่มีทรัพยากรมากมาย จึงฟื้นตัวได้ รัสเซียหลังยุคโซเวียตก็ตกอยู่ในสภาพ “ถังแตก” แต่ด้วยการที่เป็นประเทศใหญ่ มีทรัพยากรให้นำมาใช้ได้มากมาย จึงกลับผงาดขึ้นมาใหม่ได้ แต่สำหรับประเทศไทยที่มีขนาดเล็ก และประชากรหนาแน่นกว่า หากการลงทุนถูกดูดไปที่อื่นหมด และไทยยังไม่สามารถปรับตัวเป็นศูนย์ธุรกิจบริการหรืออื่นใดในภูมิภาคนี้ เศรษฐกิจก็แทบจะ “กู่ไม่กลับ” ประเทศไทยจะประสบความยากลำบากอย่างมากในอนาคต
          เพราะปัญหาที่รุมเร้าจนทรุดตัวลงนั่ง แต่หลังจากที่แก้ไขปัญหาความยุ่งยากต่าง ๆ ประเทศไทยก็จะลุกขึ้นมาแล้วก้าวกระโดดไปข้างหน้าอีกก้าวหนึ่งให้ล้ำหน้าประเทศเพื่อนบ้านอีกคำรบหนึ่ง เพราะปัจจัยด้านยุทธศาสตร์ทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยมในภูมิภาคนี้ หวังว่าถึงตอนนั้นประเทศไทยจะยังมีขนาดเท่าเดิม!
          ผมหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะวิเคราะห์ผิด

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน