ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในปัจจุปัน พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 (กฎหมายเอสโครว์: Escrow Account) เป็นกฎหมายที่ไม่ได้บังคับใช้ แต่ให้ใช้ตามอาสาสมัคร จึงไม่มีผู้ใดปฏิบัติตาม เมื่อไม่มีการใช้กฎหมายนี้ ก็เท่ากับเปิดโอกาสให้รายใหญ่เอาเปรียบรายเล็กด้วยยี่ห้อหรือชื่อเสียง (จอมปลอม) แต่ไม่มีการคุ้มครองผู้บริโภคในด้านใด เมื่อผู้ประกอบการายใหญ่ไม่ใช้กฎหมายนี้ รายเล็กก็ไม่ใช้เพราะการใช้ต้องมีภาระทางการเงินในระดับหนึ่ง แต่ถ้าทุกฝ่ายปฏิบัติตามกฎหมายนี้ แม้ต้นทุนจะเพิ่มขึ้น แต่สามารถคุ้มครองผู้บริโภคได้
          ผู้ที่ผลักดันกฎหมาย "กำมะลอ" อย่างนี้ออกมาคงเป็นนักกฎหมายประเภท "ศรีธนญชัย" ที่ไม่เห็นแก่ประโยชน์ของผู้บริโภค ไม่เห็นแก่ความเทาเทียมก้นในหมู่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สมควรได้รับการตำหนิเป็นอย่างยิ่ง เพราะไม่ได้ทำคุณต่อประเทศชาติเลย การบังคับใช้กฎหมายนี้ จะทำให้ผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ทำให้วงการพัฒนาที่ดินมีหลักประกัน เป็นการสร้างยี่ห้อที่ดีให้กับผู้ประกอบการเอง
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงมีความเห็นว่ารัฐบาลควรเร่งสร้างความมั่นคงให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลควรมีนโยบายให้บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายและผู้บริโภคปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ที่กำหนดการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคโดยพร้อมเพรียงกัน
          จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ณ กลางปี 2555 มีบ้านที่ยังรอผู้ซื้ออยู่ประมาณ 130,000 หน่วย โดยในจำนวนนี้มีหน่วยที่แล้วเสร็จ 100% เพียงไม่ถึง 20% และส่วนใหญ่ยังเสร็จไม่ถึง 60% ดังนั้น จึงมีความเปราะบางในระบบซื้อขายที่อยู่อาศัยอยู่พอสมควร หากเกิดปัญหาวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ขึ้น อาจส่งผลกระทบทั้งต่อผู้ซื้อบ้าน ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินเช่นในอดีต และในปัจจุบัน โดยที่พระราชบัญญัตินี้เป็นแบบสมัครใจ จึงแทบไม่มีการปฏิบัติตามพระราชบัญญัติ
          ดังนั้นรัฐบาลจึงควรมีนโยบายขอให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้ แทนที่จะเป็นแบบสมัครใจเช่นในปัจจุบัน ผลดีที่จะตามมาก็คือผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในการคุ้มครองของตลาดอสังหาริมทรัพย์และมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เป็นการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายทางหนึ่ง
          นอกจากนี้รัฐบาลพึงควบคุมผู้ประกอบการ ผู้รับเหมาสร้างบ้าน และนักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ โดยในปัจจุบันยังไม่มีระบบการประกันทางวิชาชีพหรือการบริการ (Indemnity Insurance) สำหรับการซื้อสินค้าและบริการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะยังความมั่นใจแก่ผู้บริโภค ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้าและผู้บริหารทรัพย์สิน ยังไม่ได้รับการควบคุม มีเพียงการควบคุมกันเอง ซึ่งอาจเกิดการเอาเปรียบกันเองทางธุรกิจ หรือเป็นการคุ้มครองนักวิชาชีพและผู้เกี่ยวข้องมากกว่าผู้บริโภค
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอเสนอว่ารัฐบาลควรเสนอตราพระราชบัญญัติผู้ประกอบการและผู้ประกอบวิชาชีพบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ แต่การตราพระราชบัญญัติอาจกินเวลานาน ในเฉพาะหน้านี้รัฐบาลจึงควร ดังนั้นรัฐบาลจึงควรตั้งสภาอสังหาริมทรัพย์หรือคณะกรรมการนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อกำกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
          นอกจากนี้รัฐบาลยังควรตั้งคณะกรรมการวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน-นายหน้า-บริหารทรัพย์สิน ทั้งนี้ รัฐบาลเป็นผู้ควบคุมในฐานะผู้แทนผลประโยชน์ของประชาชน แต่กรรมการควรมาจากการเลือกตั้งของผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในวงการโดยตรงอย่างเป็นประชาธิปไตย ไม่ใช่แต่งตั้งเป็นรายบุคคลหรือไม่ใช่แต่งตั้งจากกรรมการสมาคม เพื่อป้องกันการครอบงำโดยบุคคลเฉพาะกลุ่ม
          ทั้งนี้ผลดีก็คือ การควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค เมื่อผู้บริโภคมีความมั่นใจในระบบตลาด ก็จะพากันซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น การควบคุมนักวิชาชีพจะช่วยป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบ ทำให้ผู้บริโภคได้รับการคุ้มครอง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นคง เป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการ สถาบันการเงินและสังคมโดยรวม
          การทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และวิชาชีพที่เกี่ยวข้องได้รับการควบคุมเพื่อผู้บริโภคจะเป็นหนทาง การยกระดับธุรกิจและวิชาชีพที่แท้จริง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน