ตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2563 ตกต่ำสุดขีด การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึงครึ่งหนึ่งอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ในขณะที่ตัวเลขเหลือขายของที่อยู่อาศัยทุกประเภทก็ทะยานสูงขึ้นถึง 221,192 หน่วย

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยถึงสถานการณ์ล่าสุดของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ว่า สถานการณ์ต่างๆ ค่อนข้างหดตัวเป็นอย่างมาก ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่ การลดลงของราคาเสนอขาย ตลอดจนการเปลี่ยนแปลงราคาสินค้ามือสองอีกด้วย

สินค้าเปิดใหม่ในครึ่งแรกของปี 2563
            อุปทานที่เปิดขายใหม่ของที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์อื่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลใน ครึ่งปีแรกของปี 2563 เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2562 มีดังนี้
           1. จำนวนโครงการเปิดใหม่ครึ่งปี 63 จำนวน 151 โครงการ ลดลง 72 โครงการ (-32.3%) เทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2562  
            2. จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ครึ่งปี 63 จำนวน 30,028 หน่วย ลด 27,511 หน่วย (-47.8%) เทียบกับครึ่งปีแรกปี 2562
            3. มูลค่าโครงการครึ่งปีแรก 63 จำนวน 124,429 ล้านบาท ลด 103,080 ล้านบาท (-45.3%) เทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2562
            4. ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 4.144 ล้านบาท เพิ่ม (3.4%) จากราคา 4.008 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 ทั้งนี้เพราะที่อยู่อาศัยราคาถูกมีน้อยลง เนื่องจากผู้มีรายได้น้อยไม่มีกำลังซื้อในขณะนี้ แม้ว่าต้นทุนค่าแรงและค่าวัสดุต่างๆ จะไม่เพิ่มขึ้นก็ตาม
 

            อย่างไรก็ตามหากประมาณการการเปิดตัวใหม่เฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยทุกประเภท (รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) และอาคารชุด) ตลอดทั้งปี 2563 คาดว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่จะมีเพียง 60,056 หน่วย หรือลดลงจากปี 2562 ถึง 49.5% ในขณะที่มูลค่าการพัฒนาจะเป็นเพียง 248,858 ล้านบาท หรือลดลงจากปี 2562 ถึง 47.8% แสดงว่าปี 2563 นี้หดตัวแรงมาก กระทบต่อราคาหุ้นของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่งเป็นอันมาก
 

ยอดรวมสะสมแตะ 221,192 หน่วยแล้ว
            อุปทานคงเหลือสะสมของบริษัทผู้ประกอบการทั้งหมดรวม ณ กลางปี 2563 เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2562 ประมาณ 1.0% คือจาก 218,881 หน่วย ณ สิ้นปี 2562 เพิ่มเป็น 221,192 หน่วย (เพิ่ม 2,311 หน่วย)  ถึงแม้ว่าจำนวนหน่วยขายที่เหลืออยู่เพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่หน่วยสะสม 221,192 หน่วยนี้จะทำอย่างไร เป็นสิ่งที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ  ที่อยู่อาศัยเหล่านี้จะสามารถไปต่อหรือไม่ หรืออาจมีการยกเลิกโครงการหรือไม่ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย จะนำเสนอต่อไป

            สำหรับในครึ่งแรกปี 2563 นี้ มีผู้จองซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการ 27,717 หน่วย ลดลง (-45.3%) หรือลดลงจำนวน 22,963 หน่วย เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก 2562  จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ 27,717 หน่วยนี้ รวมที่อยู่อาศัยที่เพิ่งเปิดตัวในช่วงกลางปี 2562 ด้วย 6,219 หน่วย  ดังนั้นหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวมาก่อนปี 2563 และมาขายได้ในปี 2562 มีจำนวน 21,498 หน่วย  การขายโดยรวมถึงว่าหดตัวลงเป็นอย่างมากเช่นกัน
 

ตลาดที่อยู่อาศัยที่เปราะบางมาก
            หากเจาะลึกถึงหน่วยที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายอยู่ในมือของผู้ประกอบการจำนวน 221,192 หน่วยนั้น จะพบว่า เป็นห้องชุด 40.9% เป็นทาวน์เฮาส์ 32.6% และเป็นบ้านเดี่ยว 16.7% เป็นบ้านแฝด 7.7% และเป็นอาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) 1.8% ที่เป็นที่ดินจัดสรรมีเพียง 0.4% เท่านั้น  แม้ห้องชุดจะเหลือขายมากที่สุด แต่อัตราการขายเร็วที่สุด ยกเว้นในช่วงหลังที่ผ่านมาเท่านั้น

            ที่น่ากลัวมากในขณะนี้ก็คือ บ้านที่ยังเสนอขาย 221,192 หน่วยนี้ สร้างเสร็จ 100% พร้อมโอนมีเพียง 19% หรือ 42,065 หน่วยเท่านั้น  ถ้ารวมที่พัฒนาตั้งแต่ 60% ขึ้นไป ซึ่งน่าจะสามารถสร้างได้เสร็จแม้จะเกิดปัญหาในการขายในขณะนี้ก็ตาม ก็จะมีจำนวนราว 48% ของจำนวนหน่วยขายทั้งหมด  นี่แสดงว่าอีก 52% ที่สร้างได้ไม่ถึง 60% นั้น อาจกลายเป็นซากร้างไปได้หากสถานการณ์เศรษฐกิจย่ำแย่ไปกว่านี้จนกำลังซื้อหดตัวลงอย่างหนัก  รัฐบาลจึงต้องหาทางช่วยเหลือเป็นการด่วน โดยพุ่งเป้าไปที่ผู้ที่จองซื้อบ้านไว้แล้วว่าจะทำอย่างไรดี

            ถ้าประมาณการจำนวนปีที่แล้วเสร็จ จะพบว่า ในจำนวนทั้งหมด 221,192 หน่วยนั้น สร้างเสร็จเรียบร้อยในช่วงก่อนปี 2563 มีเพียง 12,689 หน่วย หรือ 6% เท่านั้น ที่คาดว่าจะเสร็จภายในปี 2563 มี 40,339 หน่วยหรือ 18% ที่น่าห่วงใยคือที่จะเสร็จในปี 2564, 2565 และ 2566 ยังมีอีก 75,860, 53,878 และ 38,426 หน่วยตามลำดับ หรืออีก 34%, 24% และ 17% หากเศรษฐกิจตกต่ำลากยาวออกไป สถานการณ์อาจย่ำแย่ลงไปกว่านี้ และตลาดที่อยู่อาศัยอายพังทลายลงได้
 

การเปิดตัวโครงการในปี 2563
            อสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่เปิดตัวใหม่ในครึ่งแรกของปี 2563 นั้นมีจำนวน 30,057 หน่วย รวมมูลค่าเพียง 125,457 ล้านบาท แต่ถ้านับเฉพาะที่อยู่อาศัยจะมีจำนวน 30,028 หน่วย รวมมูลค่า 124,427 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4,144 หน่วย ซึ่งถือว่าเปิดมาค่อนข้างเบาบางมากเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้  ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในภาวะหดตัวจริงๆ แต่อย่างไรก็ตามเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ที่อยู่อาศัยก็ยังดีกว่าภาคส่วนอื่นๆ
 

            จะเห็นได้ว่า ห้องชุดเปิดตัวเพียง 8,792 หน่วย หรือเพียง 29.3% ทั้งที่ปกติห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเปิดตัวในสัดส่วนประมาณ 50%-60% ของทั้งหมด  กลุ่มใหญ่สุดที่เปิดตัวสูงกลับเป็นทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัว 14,060 หน่วย หรือ 46.8% ตามด้วยบ้านเดี่ยว 4,455 หน่วย (14.8%) อย่างไรก็ตามปรากฏว่าบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนของมูลค่าการพัฒนาสูงสุดถึง 32.6% เพราะบ้านเดี่ยวมีราคาสูงกว่าที่อยู่อาศัยแบบอื่นนั่นเอง
 

ทำเลที่น่าจับตามอง
            ทำเลเด่นที่น่าจับตามองประกอบด้วย L3: บางพลัด ที่เปิดตัวห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท (ราคาเฉลี่ย 1.305 ล้านบาท) จำนวน 882 หน่วย ขายได้แล้ว 221 หน่วย โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 2.9% จากทั้งหมดที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 รองลงมาคือทำเล A1: นวนคร-คลองรพีพัฒน์ เปิดตัวทาวน์เฮาส์ ราคา 1-2 ล้านบาท (เฉลี่ย 1.283 ล้านบาท) จำนวน 765 หน่วย นับเป็นสัดส่วน 2.5% ของหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมด และอันดับสามคือ A6: ลำลูกกา เป็นทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาทเช่นกัน (เฉลี่ย 1.161 ล้านบาท) มีสัดส่วน 2.4% ของทั้งหมด
 

 

 

แชมป์ครึ่งแรกปี 2563
            ในครึ่งแรกของปี 2563 ที่เปิดตัวทั้งหมด 30,028 หน่วย ปรากฏว่า บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดตัวสูงสุดโดยมีจำนวน 16 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมด 2,492 หน่วย คิดเป็น 8.3%ของหน่วยขายทั้งหมด มูลค่ารวม 15,730 ล้านบาท เปิดตัวคิดเป็น 12.6% ของมูลค่าทั้งหมด และมีราคาขายเฉลี่ย 6.312 ล้านบาท

            ในด้านจำนวนหน่วยขายบริษัทที่เปิดตัวมากเป็นอันดับสอง บมจ.ศุภาลัย จำนวน 7 โครงการ 2,341 หน่วย มูลค่า 6,446 ล้านบาท อันดับสามคือ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำนวน 1,602 หน่วย อันดับสี่ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำนวน 1,552 หน่วย และอันดับห้า บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำนวน 1,439 หน่วย

            สำหรับมูลค่าการพัฒนา อันดับสองคือ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มูลค่า 8,102 ล้านบาท อันดับสามคือ บมจ.ศุภาลัย รวมมูลค่า 6,446 ล้านบาท อันดับสี่คือ บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น รวมมูลค่า 6,359 ล้านบาท และอันดับห้า บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ รวมมูลค่า 4,769 ล้านบาท

            สำหรับบมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งเป็นแชมป์มาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ปรากฏว่าเปิดตัวเป็นอันดับที่ 9 ในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า ที่เป็นเช่นนี้คงเป็นเพราะกำลังเร่งระบายสินค้าเดิม แต่ยังมีโครงการรอเปิดตัวอีกเป็นจำนวนมาก จึงคาดว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท อาจกลับมาทวงแชมป์คืนในปลายปี 2563 ก็เป็นไปได้

 

การเปลี่ยนแปลงราคา
            จากการสำรวจสินค้าที่อยู่อาศัยที่กำลังขายอยู่ในตลาด และอยู่ในมือผู้ประกอบการ พบว่า ราคาขายของที่อยู่อาศัยลดลงเฉลี่ย 3.3% ในระหว่างสิ้นปี 2562 ถึงระหว่างกลางปี 2563 ปรากฏว่าห้องชุดลดราคาสูงสุดเฉลี่ย 5.2% ทาวน์เฮ้าส์ลดราคาเฉลี่ย 1.9% บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) ลดราคาเฉลี่ย 1.5% ส่วนที่ดินจัดสรรซึ่งมีจำนวนน้อยมากไม่มีการลดราคา

            ที่มีการคาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงอย่างมโหฬาร ปรากฏว่าไม่ได้เป็นอย่างที่คาดที่โฆษณาว่าลดครึ่งราคาหรือ 20-40% นั้นเป็นการโฆษณาโดยอาจตั้งราคาไว้สูงก่อนลดราคาลงมา ดังนั้นจึงไม่ควรวิตกกังวลจนเกินไป สถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่หรือวิกฤตเช่นที่เข้าใจ จะเห็นได้ว่าจากการสำรวจทั้งหมดมีโครงการที่ลดราคา 42% ที่เพิ่มราคาเพียง 6% ส่วนใหญ่ 52% ราคาคงที่ไม่เปลี่ยนแปลง

            สำหรับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วเป็นเวลา 20-30 ปี ปรากฏว่าราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลงทั้งนี้เพราะบ้านมือสองมักมีราคาถูกว่าบ้านมือหนึ่งอยู่แล้ว