ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เรื่องการพัฒนาท่าเรือน้ำลึกทวาย ซึ่งสร้างความฮือฮาคึกคักให้กับการลงทุนในอสังหาริมทร้พย์ในจังหวัดกาญจนบุรีในระยะนี้ เป็นเรื่องน่ายินดี แต่พึงระวังในห้วงการ “บูม” อาจมี “หุบเหว” ที่พลาดพลั้งได้ AREA จึงขอเสนอคติไทยว่า “ไม่เห็นน้ำอย่าเพิ่งตัดกระบอก ไม่เห็นกระรอกอย่าเพิ่งโก่งหน้าไม้”
          ตามศักยภาพของท่าเรือน้ำลึกทะวายที่จะเชื่อมต่อกับประเทศไทยทางบ้านพุน้ำร้อน อำเภอเมือง จังหวัดกาญจนบุรีนั้น นับว่ามีอยู่สูงมาก แต่หลายอย่างยังไม่ได้เป็นจริงตามแผนได้ นักลงทุนพึงให้ความระมัดระวัง โดยลองพิจารณาข้อท้วงติงต่อไปนี้:
          1. โครงการสาธารณูปโภคที่ว่าจะดำเนินการ ก็ยังค่อนข้างล่าช้า โดยเฉพาะการตัดถนนจากบ้านพุน้ำร้อนถึงบางใหญ่ นนทบุรี ยังค่อนข้าง “เลือนราง” ล่าช้า โดยเฉพาะโครงการบางใหญ่-ราชบุรีนั้น วางแผนการดำเนินงานมาราว 30 ปีแล้ว แต่ก็ยังไม่มี “วี่แวว” แต่อย่างใด
          2. โครงการอีกโครงการหนึ่งก็คือการสร้างทางรถไฟเชื่อมต่อระหว่างบ้านพุน้ำร้อน กับสถานีน้ำตก ไทรโยค ซึ่งยังไม่มีเขตทางใด ๆ เพราะไม่มีการเวนคืน ดังนั้นจึงคงต้องใช้เวลาอีกนานในการเวนคืน ระบบรางของรถไฟอาจมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคตอันใกล้ พร้อมกับการเชื่อมทางรถไฟของจีนสู่ประเทศต่าง ๆ ในอินโดจีน ซึ่งก็คงยิ่งทำให้ความล่าช้าเกิดขึ้นได้อีก
          3. กรณีการตั้งนิคมอุตสาหกรรมในชายแดนไทย-พม่า ฝั่งไทยโดยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยนั้น ขณะนี้ยังไม่มีที่ดิน เพราะเป็นที่ดินราชพัสดุ ดูแลอยู่โดยทหาร ยังไม่รู้จะใช้ที่ดินบริเวณใด ที่สำคัญก็คืออาจตั้งไม่สำเร็จ เพราะหากต่างชาติจะตั้งโรงงาน ก็ตั้งฝั่งพม่าที่มีเงื่อนไขดีกว่า ค่าแรงถูกกว่า และลงทะเลส่งออกจากท่าเรือน้ำลึกทวาย คงจะสะดวกกว่า ข้อพึงสังวรประการหนึ่งก็คือการคิดตั้งนิคมอุตสาหกรรมในเขตเมืองมุกดาหาร ซึ่งไม่สามารถทำได้สำเร็จ เพราะฝั่งสะหวันเขต ก็มีนิคมอุตสาหกรรม และนักลงทุนต่างชาติไปลงทุนโดยหวังแรงงานราคาถูกจากลาวมากกว่ามาไทย
          4. กรณีราคาที่ดินที่พุ่งขึ้นสูงมากนั้น เกือบทั้งหมดเป็นที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย กว่าจะรวบรวมที่ดินได้และซื้อขายกันสำเร็จอาจจะเกิด “นองเลือด” เป็นอาชญากรรมฆ่ากันตายมากมายระหว่างผู้ครองครองที่ดิน นายหน้า และนักลงทุนก็เป็นไปได้ กลายเป็นการทำลายบรรยากาศในการลงทุนทางอ้อมไปก็ได้
          5. การพัฒนาหลักน่าจะอยู่ฝั่งพม่า อันได้แก่ บ่อนการพนัน โรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้าปลอดภาษี ส่วนฝั่งไทยก็อาจเป็นตลาดสินค้าอุปโภคบริโภคที่จำเป็นสำหรับคนฝั่งพม่า โรงแรมสำหรับพนักงานขายสินค้า เป็นต้น ดังนั้นโอกาสที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่บริเวณชายแดนจึงอาจไม่ได้มากเช่นที่คิด
          6. ในกรณีที่พม่ามีท่าเรือน้ำลึก และมีนิคมอุตสาหกรรมมากมายนั้น เมื่อผลิตสินค้าเสร็จ ก็คงลงเรือไปขายยังต่างประเทศ ไม่จำเป็นต้องผ่านมาส่งออกทางทะเลที่มาบตาพุดซึ่งต่อไปจะมีขนาดเทียบได้เพียงหนึ่งในสิบของขนาดอุตสาหกรรมในทวาย ยิ่งหากพิจารณาจากการ “ขายฝัน” ว่าอาจจะส่งสินค้าผ่านรถไฟหรือทางด่วนข้ามจากไทยไปฝั่งกัมพูชาและส่งออกทางท่าเรือหวุงเตาของเวียดนาม ก็ยิ่งเป็นสิ่งที่ถือเป็น “ฝันกลางวัน” โดยแท้  เพราะไม่มีเหตุผลใดที่ต้องลำบากทำเช่นนั้นเลย  สินค้าที่ผลิตเสร็จในนิคมอุตสาหกรรมทวายก็ควรลงเรือที่ท่าเรือน้ำลึกทวายสู่ทั่วโลกมากกว่าจะผ่านไทย
          7. อย่างไรก็ตามในขณะนี้ ท่าเรือน้ำลึกและนิคมอุตสาหกรรมยังไม่ได้สร้างอย่างจริงจัง ระยะทางเพียงประมาณ 30 กิโลเมตรจากตัวเมืองทวายไปยังบริเวณท่าเรือที่จะสร้างก็ใช้เวลาเกือบ 2 ชั่วโมงในการเดินทางแล้ว แสดงว่าโอกาสที่จะเสร็จคงอีกนานมาก ยิ่งกว่านั้นถนนที่จะสร้างเชื่อมต่อมายังบ้านพุน้ำร้อน ก็ยังอยู่ระหว่างการเจรจากับชนกลุ่มน้อย ใช่ว่าจะแล้วเสร็จได้ในเร็ววัน
          หากเทียบอนาคตของบ้านพุน้ำร้อนกับเมืองชายแดนอื่น ก็คงเทียบได้กับปอยเปดต แม่สาย หรือเบตง แต่ก็คงไม่ได้ “หวือหวา” เช่นที่เราคาดหวังกันไว้  ดังนั้นการ “สุ่มสี่สุ่มห้า” ไปลงทุนในขณะนี้ อาจกลายเป็นความเสี่ยงเป็นอย่างยิ่งก็ได้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน