ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในระหว่างวันจันทร์-พุธที่ 10-12 กันยายน ศกนี้ มีการประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ (International Association of Assessing Officers: IAAO) ที่จัดขึ้น ณ โรงแรมแมริออตต์ นครแคนซัส มลรัฐมิสซูรี ประเทศสหรัฐอเมริกา ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะที่เป็นผู้แทนของสมาคมนี้ในประเทศไทย ได้นำคณะคนไทยรวม 11 ท่านประกอบด้วยผู้บริหารระดับสูงของการประปานครหลวง การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย กสทช. และผู้บริหารบริษัทพัฒนาที่ดิน และบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เข้าร่วมงาน
          ในวันเปิดการประชุม คณะคนไทยได้ถ่ายภาพร่วมกับนางเด็บบี แอสเบอรี (Debbie Asbury) ประธานสมาคม IAAO และ ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เข้าร่วมการประชุมกับคณะกรรมการสมาคม IAAO ด้วย และในช่วงเย็น คณะคนไทยยังเข้าร่วมการเลี้ยงต้อนรับ ณ ที่สำนักงานใหญ่ของสมาคมอีกด้วย
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เข้าร่วมเป็นสมาชิกสมาคม IAAO มาตั้งแต่ พ.ศ.2542  สมาคม IAAO นี้ เน้นการสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (Computer-assisted Mass Appraisal: CAMA) ซึ่ง ดร.โสภณ ได้เป็นคนไทยคนแรกที่พัฒนา CAMA มาใช้ในประเทศไทยในปี พ.ศ.2533 ในงานจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง
          อย่างในกรณีที่ดินในประเทศไทยที่มีถึง 30 ล้านแปลง และได้ประเมินรายแปลงไปแล้ว 6.5 ล้านแปลง คงเหลืออีก 23.5 ล้านแปลงนั้น หากใช้ CAMA จะประสบความสำเร็จได้อย่างรวดเร็ว  โปรดอ่านบทความต่อไปนี้

แนวทางการจัดทำราคาประเมินที่ดิน 23.5 ล้านแปลงของทางราชการ
          การมอบหมายให้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินภาคเอกชนดำเนินการ คือหนทางสุดท้ายที่จะทำให้การประเมินราคาที่ดินรายแปลงทั่วประเทศประสบความสำเร็จทั้งนี้ต้องอาศัยเทคนิคสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินหรือ Computer-assisted Mass Appraisal (CAMA)

บทนำ
          ประเทศไทยมีที่ดินอยู่ทั้งหมด 30 ล้านแปลง ที่สามารถกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือราคาประเมินทางราชการ ซึ่งไม่ใช่ราคาตลาด มีอยู่เพียง 6.5 ล้านแปลง ที่เหลือยังไม่ได้ประเมิน ยิ่งหากจะประเมินราคาที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาด ยิ่งอาจต้องใช้เวลาอีกยาวนาน  หนทางหนึ่งที่สามารถประเมินค่าทรัพย์สินทางราชการได้รวดเร็วและถูกต้องแม่นยำยังสามารถดำเนินการได้ด้วยการว่าจ้างภาคเอกชนดำเนินการประเมินแบบ CAMA
          เมื่อปี พ.ศ.2549 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ได้รับมอบหมายจากสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังให้ทดลองประเมินราคาที่ดินรายแปลงในพื้นที่อำเภอนครชัยศรี (บางส่วน) จังหวัดนครปฐม โดยมีจำนวนแปลงที่ดินที่ประเมิน 13,289 แปลง ใช้ระยะเวลา 150 วัน โดยมีค่าจ้างเป็นเงินเกือบ 3 ล้าน หรือแปลงละประมาณ 200 บาท
          โครงการนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส รับผิดชอบเป็นผู้จัดการโครงการ ทั้งนี้ ดร.โสภณ เป็นผู้ที่ริเริ่มทำการประเมินค่าทรัพย์สินแบบ CAMA เป็นคนแรกในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2533 ในโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง ซึ่งตั้งอยู่ติดถนนประชาอุทิศ เขตวังทองหลางในโครงการของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

ขอบเขตของงาน
          โครงการที่ใช้เงิน 3 ล้านบาทนี้ แบ่งเป็นงานสำรวจและประเมินราคา ซึ่งประกอบด้วย
          1.   การจัดเตรียมแอกสาร เครื่องมือ วางแผนการดำเนินการเบื้องต้นในการสำรวจ
          2.   การสำรวจลงพื้นที่ เก็บรวบรวมข้อมูล เพื่อพิจารณาปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินในพื้นที่ดำเนินการ พร้อมจัดทำรายละเอียดของข้อมูลในแบบฟอร์ม
          3.   การจัดทำแผนสรุปการดำเนินงานและข้อเสนอด้านเทคนิคในรายละเอียด
          4.   สำรวจและเก็บข้อมูลสภาพทั่วไปในแต่ละช่วงถนน พร้อมภาพประกอบ และสำรวจที่ดินรายแปลง
          5.   สำรวจและเก็บรวบรวมข้อมูลตลาด ได้แก่ ข้อมูลซื้อขาย ราคาเสนอขาย และค่าเช่าสุทธิ ในพื้นที่ดำเนินการ พร้อมลงรายละเอียดของข้อมูลในแบบฟอร์ม
          6.   วิเคราะห์ข้อมูลตลาดเพื่อหาเฉพาะมูลค่าที่ดิน
          7.   บันทึกข้อมูลที่ได้ในรูปแผนที่ดิจิทัล ลักษณะฐานข้อมูลเชิงสัมพันธ์ที่สามารถใช้กับ Microsoft Access ได้ และปรับปรุงรูปแผนที่ตามสภาพข้อเท็จจริงในพื้นที่ที่สำรวจได้
          8.   ประเมินมูลค่าที่ดินรายแปลง โดยใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด ด้วยเทคนิค CAMA
          9.   ตรวจสอบผลการประเมินราคาที่ดิน (ผลการคำนวณ) รายแปลงที่ประเมินได้กับราคาซื้อขายตามข้อมูลตลาดที่มีในพื้นที่ว่ามีความถูกต้อง เหมาะสมมากน้อยเพียงใด
          10. จัดทำรายงานการประเมินราคาที่ดินในเบื้องต้น
          11. นำส่งผลการดำเนินการหรือรายงานการประเมินราคาที่ดินรายแปลงเบื้องต้นต่อกรมธนารักษ์ เพื่อการพิจารณา
          12. ทำการปรับปรับแก้ไขหากมีความเห็นจากคณะกรรมการตรวจรับพัสดุ
          13. จัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ตามแบบที่กรมธนารักษ์กำหนด
          14. จัดทำรายงานฉบับสมบูรณ์พร้อมเอกสารที่เกี่ยวข้องตามขอบเขตงานจ้าง และนำส่งรายงาน

          นอกจากนี้ ยังต้องจัดทำแผนที่ดิจิทัล ซึ่งมีรายละเอียดของงานประกอบด้วย
          1.   แผนที่ดิจิทัลแสดงขอบเขตและตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดิน โดยการสะแกนระวางแผนที่
          2.   แผนที่ดิจิทัลแสดงขอบเขตการปกครอง เช่น เขตเทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล ฯลฯ โดยใช้แผนที่ดิจิทัล มาตราส่วน 1 : 4000 ของกรมโยธาธิการและผังเมือง
          3.   แผนที่ดิจิทัลแสดงสถานที่สำคัญต่าง ๆ โดยใช้แผนที่ดิจิทัล มาตราส่วน 1 : 4000 ของกรมโยธาธิการและผังเมือง
          4.   แผนที่ดิจิทัลแสดงที่ตั้ง ถนน ซอย ทางสาธารณะ โดยใช้แผนที่ดิจิทัล มาตราส่วน 1 : 4000 ของกรมโยธาธิการและผังเมือง
          5.   แผนที่ดิจิทัลแสดงแม่น้ำ ลำคลอง แหล่งนำ ลำรางฯ โดยใช้แผนที่ดิจิทัล 1 : 4000 ของกรมโยธาธิการและผังเมือง
          6.   แผนที่แสดงการจัดกลุ่มที่ดิน (Sub - Market) ตามกลุ่มที่ดินที่ทำการประเมิน โดยจัดทำลงในแผนที่ดิจิทัลในหัวข้อที่ 1
          7.   แผนที่แสดงแนวเขตที่มีข้อจำกัดด้านสิทธิการใช้ประโยชน์ เช่น แนวสายไฟฟ้าแรงสูง ฯลฯ โดยจัดทำลงในแผนที่ดิจิทัลในหัวข้อที่ 1
          8.   ข้อมูลทางทะเบียนที่ดิน (แบบ สปท.104 ง.) โดยบันทึกข้อมูลลงใน Microsoft Access
          9.   ข้อมูลตลาดที่ดิน พร้อมรูปถ่าย ลงในแผนที่ดิจิทัล
          10. กรณีการประเมินโดยใช้วิธีการมูลค่าถนน (Street Value) ต้องจัดทำแผนที่ดิจิทัลแสดงราคาที่ดินต่อตารางวาของแปลงถนน
          11. การลงราคาประเมินที่ดินรายแปลง ลงในแผนที่ดิจิทัล ในที่สุดโครงการนี้ก็ประสบความสำเร็จ สามารถดำเนินการได้เรียบร้อย

ปัญหาอุปสรรคในการทำงาน
          งานนี้ถือเป็นงานแรก จึงมีอุปสรรคหลายประการที่เกิดขึ้น เช่น
          1. ในเบื้องต้นตรวจพบว่าจากฐานข้อมูลสำนักงานที่ดินจังหวัดนครปฐม สาขาอำเภอนครชัยศรี ที่แจ้งมาจำนวนทั้งหมด พบว่ามีข้อมูลที่มีเลขที่ดินซ้ำกันจำนวนหนึ่ง อาจเนื่องจากมาจากการลงฐานข้อมูลคลาดเคลื่อนในรายละเอียด และจากการตรวจสอบกับระวางแผนที่ พบว่ายังมีแปลงที่ดินอีกจำนวนหนึ่งที่ยังไม่มีในข้อมูลทะเบียน จึงทำการแก้ไขโดยการตรวจสอบแปลงที่ดินตามตามที่ปรากฏในระวาง นับได้จำนวน 13,289 แปลง
          2. ข้อมูลแผนที่ที่ใช้ประกอบการเดินสำรวจของสำนักงานที่ดินจังหวัดนครปฐม จำนวน 6 ระวาง รวม 78 แผ่น พบว่าในแต่ละระวางมีหลายมาตราส่วนทำให้เกิดปัญหาในการเดินสำรวจ บริษัทฯ ได้ดำเนินการแก้ไขโดยการทำการต่อระวางแผนที่ทั้งหมดและจัดทำเป็นแผนที่ดิจิทัลต่อเนื่องกันทั้งพื้นที่โครงการ
          3. การเดินสำรวจภาคสนาม พบว่าประชาชนส่วนใหญ่ยังไม่เข้าใจถึงความจำเป็นในการประเมินราคา และมีประโยชน์อย่างไร ทำให้มีปัญหาอุปสรรคในการเดินสำรวจพอสมควร แต่ทาง AREA ก็ได้รับความกรุณาจากท่านนายอำเภอ ท่านเจ้าพนักงานที่ดิน ผู้นำชุมชน กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน ได้อธิบายถึงการทำงาน จนได้รับความร่วมมือดีพอสมควร
          4. จากข้อมูลการจดทะเบียนซื้อขายที่ได้รับจากกรมธนารักษ์ ได้ทำการลงที่ตั้งในระวางแผนที่ และทำการสำรวจพบว่าข้อมูลการแจ้งจดทะเบียนส่วนหนึ่งเป็นการแจ้งต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง จึงแก้ไขโดยทำการสำรวจราคาซื้อขายจริง จากผู้ซื้อหรือผู้ขาย หรือผู้นำชุมชนในพื้นที่
          5. ในการวิเคราะห์ราคาที่ดินที่ประเมิน ในช่วงรอยต่อของพื้นที่ดำเนินการกับพื้นที่ส่วนที่เจ้าหน้าสำนักประเมินราคาทรัพย์สินดำเนินการ จะมีราคาประเมินบางส่วนที่แตกต่างกันบ้าง ซึ่งต้องทำการแก้ไขโดยการเพิ่มจำนวนหน่วยของมูลค่าถนนให้มากขึ้น โดยเฉพาะช่วงรอยต่อเพื่อสามารถทำการประเมินให้ราคาใกล้เคียงกันมากขึ้น 
          6. ในการจัดทำแผนที่ดิจิทัล พบว่าในเอกสารระวางแผนที่ บางส่วนเลขที่ดินที่ลงไว้ไม่ชัดเจน บางส่วนเป็นเลขที่ดินซ้ำกัน บางส่วนยังไม่ได้มีการลงเลขที่ดิน จึงได้ทำการตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน และทำการแก้ไขให้ถูกต้อง ครบถ้วน 
          ในการประเมินราคาที่ดินในโครงการนี้มีปัญหาในเรื่องของความล่าช้าคือถึงแม้ว่าจะดำเนินการแล้วเสร็จตามระยะเวลาที่กำหนด แต่โดยที่โครงการนี้เป็นโครงการแรกการตรวจรับจึงต้องอาศัยความละเอียดรอบคอบ และเป็นการทำความเข้าใจในรายละเอียดร่วมกัน จึงทำให้เกิดความล่าช้า อย่างไรก็ตามแต่จากการติดตามข่าวสารของราคาประเมินที่ดินรายแปลงจำนวน 13,289 แปลง ที่ AREA ประเมินไว้นี้ ตั้งแต่มีการประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2550 จนถึงปัจจุบัน (หมดอายุแล้ว) ยังไม่ปรากฏว่ามีชาวบ้านรายใดยื่นร้องเรียนเกี่ยวกับเรื่องราคาประเมินที่ดินสูงหรือต่ำไปแต่อย่างใด แสดงให้เห็นว่างานทดลองประเมินแบบ CAMA นี้ประสบความสำเร็จอย่างดียิ่ง

ถอดบทเรียนเพื่อประเทศไทย
          โดยที่ค่าจ้างเพื่อการนี้ตกเป็นเงินเพียงประมาณ 200 บาทต่อแปลง กรณีที่ดิน 23.5 ล้านบาทที่เหลือ จะสามารถดำเนินการได้เสร็จสิ้นด้วยงบประมาณเพียง 4,700 ล้านบาทเท่านั้น การประเมินในครั้งแรกอาจต้องใช้เวลาในการตรวจรับนานเป็นพิเศษ เพราะยังขาดความคล่องตัวและข้อมูลที่เพียงพอเท่าที่ควร  แต่ในกรณีการประเมินในโอกาสต่อไป ความรวดเร็วและมีประสิทธิภาพจะยิ่งปรากฏชัดเจนขึ้น ที่สำคัญค่าใช้จ่ายนี้ถือว่าค่อนข้างน้อย และหากกรมที่ดินสามารถมีข้อมูลที่ดินระบบดิจิตัลที่พร้อมสรรพ การประเมินค่าทรัพย์สินแบบ CAMA ก็จะยิ่งรวดเร็วและที่สำคัญลดงบประมาณการว่าจ้างได้อีกมาก 

ดังนั้น AREA จึงมีข้อเสนอดังนี้:
          1. ควรจะให้กรมที่ดินจัดทำบัญชีทะเบียนแปลงที่ดินในแต่ละพื้นที่ที่ถูกต้องตรงกับจำนวนแปลงที่ดินที่มีในระวางแผนที่เตรียมการไว้ โดยอาจว่าจ้างให้เอกชนร่วมดำเนินการเพื่อประโยชน์ในการดำเนินการทำนิติกรรมต่างๆหรืออื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องของกรมที่ดินเองได้อย่างสะดวกรวดเร็วมากขึ้น และใช้เป็นฐานข้อมูลสำคัญต่อการดำเนินการโครงการประเมินราคาที่ดินรายแปลง เพื่อให้สามารถทำการประเมินได้อย่างครบถ้วน และประหยัดเวลาในการปฏิบัติงานได้มาก
          2. ควรจะทำการประชาสัมพันธ์ให้ประชาชนได้เข้าใจถึงประโยชน์ในการแจ้งการจดทะเบียนซื้อขายที่แท้จริงต่อกรมที่ดิน เนื่องจากในการคิดค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในปัจจุบันที่คิดคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ฯ ไม่ได้คิดคำนวณจากราคาที่แจ้งซื้อขาย เพื่อให้ประชาชนคลายความกังวลในเรื่องการเสียค่าธรรมเนียมฯ รวมทั้งการได้ประโยชน์จากกรณีที่ถูกเวนคืนในอนาคตที่จะได้รับค่าทดแทนที่เป็นราคาตลาด และอื่น ๆ ซึ่งจะทำให้แจ้งจดทะเบียนราคาซื้อขายที่แท้จริงมากขึ้น ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อการใช้เป็นข้อมูลการวิเคราะห์ราคาตลาดที่แท้จริงและส่งผลต่อการดำเนินงานในโครงการได้รวดเร็วมากขึ้นในอนาคต และส่งผลให้ในอนาคตจะทำให้รัฐสามารถเรียกเก็บค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการจดทะเบียนได้มากขึ้น 
          3. ในการสำรวจพื้นที่หรือสำรวจที่ดินรายแปลง ในอนาคตน่าจะสามารถใช้ข้อมูลภาพถ่ายดาวเทียม ของภาคราชการ เช่น กรมพัฒนาที่ดิน หรือภาคเอกชน  ซึ่งมีข้อมูลภาพถ่ายดาวเทียมครอบคลุมถึง 80% ทั่วประเทศและทันสมัยเพียงพอ โดยใช้ในการสำรวจพื้นที่หรือสำรวจการใช้ประโยชน์ของที่ดินแต่ละแปลงในพื้นที่ทดแทนได้ เพื่อทำให้สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการดำเนินการสำรวจที่ปัจจุบันต้องทำการเดินสำรวจทุกแปลง
          4. กรมธนารักษ์ อาจจะจัดทำราคาประเมินที่ดินรายแปลงบนเว็บไซด์ของกรมธนารักษ์ ที่สามารถแสดงบนแผนที่หรือภาพถ่ายดาวเทียมได้ โดยอาจทำการเชื่อมต่อกับแผนที่ภาพถ่ายดาวเทียมของหน่วยงานรัฐเองหรือภาคเอกชนเพื่อให้บริการกับประชาชนทั่วไป สถาบันการเงิน ภาคราชการ ภาคเอกชนต่างๆ ที่มีความจำเป็นต้องใช้ข้อมูลราคาประเมินรายแปลงได้อย่างสะดวก รวดเร็ว แพร่หลาย ทันสมัยมากขึ้น

ควรว่าจ้างภาคเอกชนดำเนินการ
          การว่าจ้างภาคเอกชนดำเนินการ แบบ Privatization เป็นแนวทางสำคัญในยุคสมัยใหม่ ในประทศตะวันตก แม้แต่ระบบต่าง ๆ ในกระบวนการเก็บภาษี การประเมินค่าทรัพย์สิน การบริหารงานราชทัณฑ์ ฯลฯ ก็ยังว่าจ้างภาคเอกชนดำเนินการ ในการจัดทำราคาประเมินทางราชการนี้ รัฐบาลก็สามารถให้ผู้รับจ้างทำการโดยมีการประกันผลงานตามวิชาชีพ รวมทั้งมีคณะกรรมการคอบควบคุม ติดตามผลและประเมินผลอีกชั้นหนึ่ง
          ในการนี้แม้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะเป็นผู้รับจ้างรายแรกในการทดลองจ้างประเมินจนประสบความสำเร็จ ก็ใช่ว่าจะเป็นผู้ประเมินเพียงรายเดียว หรือในไม่กี่รายที่จะสามารถดำเนินการประเมินค่าทรัพย์สินนี้ได้ บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินอื่นก็มีศักยภาพสามารถรับจ้างทางราชการได้ การให้ภาคเอกชนดำเนินการโดยมีการประกันผลงานที่แน่ชัด จะทำให้งานสำเร็จด้วยความรวดเร็ว ถูกต้องและมีประสิทธิภาพ เป็นการสร้างความคุ้มค่าแก่การใช้สอยภาษีของประชาชนในการพัฒนาประเทศ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน