ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในระหว่างวันจันทร์ที่ 10 - วันพฤหัสบดีที่ 12 กันยายน 2555 ดร.โสภณ พรโชคชัย ในฐานะผู้แทนในประเทศไทยของสมาคม IAAO (International Association of Assessing Officers) ประจำประเทศไทย พาคณะข้าราชการและภาคเอกชนรวม 11 คนจากส่วนราชการ และภาคเอกชน ไปร่วมประชุมประจำปี ณ นครแคนซัส สหรัฐอเมริกา
          สิ่งที่จะเป็นประโยชน์ต่อประเทศไทยก็คือ นวัตกรรมการประเมินค่าทรัพย์สินด้วย “แบบจำลองการประเมินค่าทรัพย์สินอัตโนมัติ” หรือ CAMA (computer-assisted mass appraisal) หรือ AVM (Automated Valuation Method) ซึ่งเราสามารถนำมาปรับใช้เพื่อประโยชน์ต่อสาธารณชน

ความจำเป็นในการใช้ CAMA
          CAMA ใช้สำหรับการประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลง เช่น ทั้งหมู่บ้านหรือตำบล ซึ่งจะกระทบต่อผลประโยชน์ของประชาชนในระดับกว้างโดยเฉพาะในกรณีการกำหนดค่าทดแทนจากการเวนคืน หรือเพื่อการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาเมือง เป็นต้น
          หลักการของ CAMA ก็อาศัยแก่นความรู้ของอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์เป็น “ตัวแปรตาม” ที่มูลค่าจะขึ้นอยู่กับปัจจัยที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ และถ้าเราสามารถระบุปัจจัยที่ทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในมูลค่าของทรัพย์สินดังกล่าวได้ เราก็จะสามารถคำนวณมูลค่าทรัพย์สินได้
          ตัวอย่างเช่น ราคาต่อตารางวาของที่ดินแต่ละแปลงในบริเวณหนึ่งขึ้นอยู่กับ ขนาด หน้ากว้างของแปลงที่ดินติดถนน ความกว้างของถนน สภาพถนน แปลงหัวมุม สภาพการใช้ที่ดิน ผังเมือง การเข้าถึงสาธารณูปโภคหรือไม่ ฯลฯ
          ในทางวิชาการ เราสามารถใช้เทคนิคการสร้างสมการหา “ค่า” ความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปรได้ด้วยแบบจำลองการวิเคราะห์พหุคุณถดถอย (multiple regression analysis) จนสามารถคำนวณได้อย่างถูกต้อง อธิบายอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ได้
          ตัวอย่างเช่น เราจะสามารถประมาณการได้ว่า ราคาที่ดินแต่ละแปลงที่มีหน้ากว้างลดหลั่นกันแปลงละ 1 เมตร, มีขนาดลดหลั่นกันแปลงละ 1 ตารางวา หรือมีระยะห่างจากถนนใหญ่ลดหลั่นกันไปแปลงละ 20 เมตร จะมีราคาต่างกันเท่าใดต่อตารางวา
          ดังนั้นกรณีมีที่ดินนับร้อยนับพันแปลงตั้งอยู่ติดกัน การประเมินทีละแปลงตามปกติคงเสียเวลาและงบประมาณมาก นอกจากนี้ยังอาจเกิดความไม่เป็นธรรมต่อเจ้าของที่ดิน และยังอธิบายราคาที่เปลี่ยนไปตามลักษณะของทรัพย์สินแต่ละแปลงได้ยาก

พัฒนาการ CAMA ในประเทศไทย
          CAMA เริ่มมีพัฒนาการมาตั้งแต่ทศวรรษที่ 70 (2513-2522) แต่กว่าที่เมืองไทยจะได้ศึกษากันก็ล่วงไปปี 2532 เมื่อทาง Lincoln Institute of Land Policy แห่งนครบอสตัน จัดสอนเรื่องนี้ ผมเป็นคนแรกที่ได้สร้างแบบจำลอง CAMA เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยตามโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองของสภาพัฒน์ฯ เมื่อปี 2533 หลังจากนั้นยังได้ทำให้กับทางสำนักผังเมือง (มท.) JICA, กรมการผังเมืองและอื่น ๆ รวมประมาณ 6 ครั้งจนถึงปัจจุบัน

แนวทางการสร้างแบบจำลองก็ได้แก่:
          1. เริ่มต้นที่การจัดทำฐานข้อมูลที่ดินหรือทรัพย์สินในบริเวณที่เราต้องการประเมินโดยให้มีรายละเอียดตัวแปรที่ต้องการศึกษาอย่างครบถ้วน
          2. สำรวจการซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียงเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการสร้างแบบจำลอง โดยจำนวนที่ควรเก็บได้ก็ไม่ควรต่ำกว่า 50 กรณีหรือนับร้อยกรณีก็ยิ่งดี
          3. ทำความสะอาดข้อมูลคัดสรรเฉพาะที่มีเหตุผลและไม่มีลักษณะพิสดารจนไม่อาจอธิบายได้ (เดี๋ยวนี้มีโปรแกรมช่วยคัดสรรมากมายแต่ผู้ประเมินก็ควรตรวจสอบเองในรายละเอียดด้วย จะได้สามารถอธิบายตัวเลขได้อย่างเป็นรูปธรรม)
          4. การวิเคราะห์ด้วย MRA โดยในระยะแรก ความสำคัญเชิงตัวแปรอาจจะเป็นในรูปแบบเส้นตรง แบบหนึ่งบวกหนึ่งเป็นสอง แต่ในหลาย
              กรณีความสัมพันธ์อาจเป็นในรูปเส้นโค้ง เช่น กรณีดอกเบี้ยทบต้น (ทวีคูณ), ค่าเสื่อมอาคาร (รูปหลังคาโค้ง) หรือระยะห่างจากถนน
              (ยิ่งห่างราคายิ่งถูกลงเป็นแบบรูประฆังคว่ำ) เป็นต้น
          5. การปรับใช้กับแปลงทรัพย์สินตามตัวแปรต่าง ๆ และสุ่มทดสอบกับการซื้อขายจริงว่ามีความถูกต้องมากน้อยเพียงใด
          6. ย้อนกลับไปพัฒนาแบบจำลองให้สอดคล้องกับความเป็นจริงยิ่งขึ้นจากบทเรียนตามข้อบกพร่องที่ค้นพบ ในระยะหลังมานี้ยังมีการพัฒนาเพิ่มเติมด้วยการใช้ระบบการวิเคราะห์ที่ซับซ้อนขึ้นเช่น neural networking การนำเสนอที่ง่ายต่อการใช้โดยเขียนโปรแกรมบน visual basic และโปรแกรมอื่น และที่สำคัญคือการประสานเทคโนโลยีระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ (GIS, geographical information system) เข้าไว้ด้วย

ข้อจำกัดของประเทศไทย
          ในต่างประเทศมีพัฒนาการมากกว่าไทย ไม่ใช่เพราะเขามีความรู้หรือเทคโนโลยีที่เหนือกว่านัก แต่เพราะเขามี “infrastructure” ที่ดี นั่นก็คือ มีฐานข้อมูลทรัพย์สิน บันทึกการซื้อ-ขาย และภาพถ่ายทางอากาศ/ดาวเทียมที่ทันสมัย สามารถนำเสนอผ่านอินเตอร์เน็ท กระทั่งว่าแม้แต่ชาวบ้านทั่วไปก็เข้าถึงข้อมูลได้ และนำข้อมูลมาวิเคราะห์-ประเมินค่าทรัพย์สินเองได้แล้ว
          เมืองไทยยังไม่มีสิ่งเหล่านี้ แล้วไง? เราจะงอมืองอเท้าเอาแต่ “เย้ว” ๆ ขอให้มีการแก้ไขกฎระเบียบต่าง ๆ ก่อนก็คงไม่ได้ เพราะ “กว่าถั่วจะสุก งาก็ไหม้” เราก็ต้องหาทางพัฒนาตามเงื่อนไขที่มีอยู่ ซึ่งผมเชื่อว่าเราทำได้ดีแม้ในเงื่อนไขข้อจำกัดปัจจุบัน
          ถึงเมืองนอกมีข้อมูลมากมาย แต่ก็มีผู้รู้บอกไว้ - “Detail does not make vision” เราต้องใช้วิจารณญาณในการสังเคราะห์ข้อมูล ยึดถือหลักการสำคัญของการวิจัยที่ว่าด้วยการ “ทำซ้ำ-ทดสอบซ้ำ” นอกจากนี้การวิจัยยังมีทั้งในเชิงปริมาณและคุณภาพ ที่จะช่วยให้เราค้นหาความจริงได้อย่างมีประสิทธิภาพ

          จะเห็นได้ว่านวัตกรรมการประเมินค่าทรัพย์สินได้พัฒนาไปมากแล้ว สาธารณชนก็ควรมีความรอบรู้ ได้ศึกษาถึงวิชาชีพ-วิชาการด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน เพื่อให้การตัดสินใจต่าง ๆ ดำเนินไปอย่างรอบรู้ เป็นธรรม เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย อย่าลืมว่า ไม่ว่ายาจกหรือคหบดีล้วนมีทรัพย์สินในครอบครองไม่มากก็น้อย การประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นความรู้ที่ควรส่งเสริมให้ประชาชนอย่างกว้างขวางเพื่อความเป็นธรรมในสังคม

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน