ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ร่วมกับมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ขอให้ผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์ 21 ท่านจาก 14 ประเทศร่วมกันประเมินว่าวิกฤติทางการเงินของสหรัฐอเมริกานั้นส่งผลต่อเศรษฐกิจของแต่ละประเทศฯอย่างไรบ้าง ในที่นี้เป็นบทสรุปที่น่าสนใจ

กลุ่มที่ 1: ประเทศย่ำแย่
          กลุ่มประเทศเหล่านี้ได้แก่ประเทศสหรัฐอเมริกาและยุโรปที่ “ตามก้น” สหรัฐอเมริกา ทำให้วิกฤติลุกลาม และเป็นครั้งแรกในรอบ 15-20 ปีที่อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงมา การปรับตัวจึงยังค่อนข้างช้า ประเทศเหล่านี้ได้แก่ สหรัฐอเมริกา อังกฤษ อิตาลี ลิทัวเนียและโรมาเนีย จะสังเกตได้ว่าประเทศเหล่านี้ มีการเติบโตคึกคักมากในช่วงก่อน จึงตกต่ำ “แรง” ในปัจจุบัน

1. สหรัฐอเมริกา อาการหนัก
          ในปี 2552 ยังไม่เห็นทางออกที่ชัดเจนของปัญหาทางการเงินในสหรัฐอเมริกา ราคาบ้านและที่ดินก็ยังคงตกต่ำลงอย่างต่อเนื่อง รัฐบาลไม่ควรเอาภาษีไปช่วยสนับสนุนการผลิตที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในขณะที่มีปัญหาอุปทานล้นเกินแต่อย่างใด ถ้าราคาบ้านตกต้องปล่อยให้ตก ให้เป็นไปตามกลไกตลาด ถ้าต้องการจูงใจให้คนมาซื้อบ้าน ผู้ผลิตต้องรับผิดชอบไม่ใช่ผู้เสียภาษี รัฐบาลจะไปช่วยคนบางกลุ่มไม่ได้ให้เกิดความเหลื่อมล้ำไม่ได้ รัฐบาลจะพาชาวบ้านลงเหวด้วยการส่งเสริมให้ซื้อบ้านทั้งที่ราคาในอนาคตยังอาจตกต่ำลงไปอีกนับสิบเปอร์เซ็นต์ได้อย่างไร

2. อังกฤษ สาหัสเหมือนกัน
          ปรากฏว่าราคาบ้านลดลง 15% นับเป็นครั้งแรกในรอบ 16 ปีที่มีแต่ราคาเพิ่มขึ้นตลอด และคาดว่าราคายังจะลงต่อไปในปี 2552 อย่างไรก็ตามรัฐบาลก็พยายามกระตุ้นเศรษฐกิจในรูปการต่าง ๆ รวมทั้งการลดดอกเบี้ยลง อย่างไรก็ตามด้วยความต้องการสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง แม้ค่าก่อสร้างและดอกเบี้ยจะลดลง แต่ก็ยังไม่ได้ช่วยให้สถานการณ์ดีขึ้นในขณะนี้  ในอีกแง่มุมหนึ่ง ในสถานการณ์ที่ราคาตกต่ำ การช้อนซื้อของถูกอาจเป็นแนวทางการลงทุนหนึ่ง และยังคงเป็นช่วงเวลาสำคัญในการเตรียมพร้อมด้วยการฝึกอบรมพนักงานให้มีความรู้ความสามารถเพิ่มขึ้นเพื่อการแข่งขันใหม่ ๆ

3. ไอร์แลนด์ตกต่ำหนัก
          ประเทศนี้มีการเติบโตต่อเนื่องเป็นเวลา 12 ปีนับแต่ปี 2537-2549 เพราะการมาลงทุนจากสหรัฐอเมริกาและอื่น ๆ เพราะแต่เดิมต้นทุนถูกที่สุดแห่งหนึ่งในยุโรป และยังพูดภาษาอังกฤษได้อีกด้วย อย่างไรก็ตามการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงินก็ไม่ได้หละหลวมเช่นในสหรัฐอเมริกา แต่ปัญหาสำคัญก็คือ โดยที่ที่ผ่านมามีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงมาก ทำให้ตั้งแต่ปี 2549-2552 ราคาบ้านตกต่ำลงไปถึง 20-40% แล้ว และโดยที่ไอร์แลนด์พึ่งการลงทุนจากต่างประเทศมาก จึงทำให้ปัจจัยการฟื้นตัวของประเทศนี้ขึ้นอยู่กับความสำเร็จของการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจของนานาชาติและสหรัฐอเมริกา

4. อิตาลีก็หนักเหมือนกัน
          ธนาคารในอิตาลีขาดเงินในการอำนวยสินเชือ แม้ภาวะจะไม่ย่ำแย่เท่าสหรัฐอเมริกา แต่ก็มีปัญหาการขาดความเชื่อมั่น ทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงกว่าแต่ก่อน

5. ลิทัวเนียก็อ่วมเหมือนกัน
          วิกฤติเศรษฐกิจครั้งนี้ส่งผลให้การเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจลดลง เงินเฟ้อเพิ่มขึ้นถึง 10% ในปี 2551 ราคาบ้านตกต่ำลง 10-20% ในปี 2551 เช่นกัน และสัญญาการก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ลดลงประมาณ 35% เนื่องจากการชะลอตัวในการลงทุน สถาบันการเงินก็ปล่อยกู้เพียง 50% ของหลักประกันเท่านั้น การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์คงต้องรอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก

6. โรมาเนีย ก็ย่ำแย่
          โรมาเนียก็เหมือนประเทศในยุโรปส่วนใหญ่ที่มีการเติบโตของเศรษฐกิจอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ทำให้เกิดการพยายามกระตุ้นให้ประชาชนโดยเฉพาะผู้ซื้อบ้าน ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และด้วยเหตุนี้จึงนำไปสู่ความยุ่งยากทางเศรษฐกิจและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบเชิงลบอยู่ในขณะนี้

กลุ่มที่ 2: กลุ่มที่ได้รับผลกระทบไม่มากนัก
          กลุ่มประเทศเหล่านี้ได้แก่ แคนาดา ซึ่งแม้อยู่ใกล้สหรัฐอเมริกา แต่ไม่ได้เลียนแบบสหรัฐอเมริกา โดยเฉพาะการผลิตที่อยู่อาศัยขนานใหญ่ แม้ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์บ้าง แต่ก็ไม่หนักหนาสาหัสนักเมื่อเทียบกับกลุ่มแรก และแม้เยอรมนีอยู่ยุโรป แต่ก็มีความเข้มแข็งมาก จึงกระทบเพียงบางส่วนจากเพื่อนบ้าน อาฟริกาและไนจีเรียก็ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก

7. แคนาดายังมีหวัง
          แม้แคนาดาจะตั้งอยู่ติดกับสหรัฐอเมริกา แต่มีความแตกต่างกันพอสมควร กระบวนการสร้างบ้านเกินความต้องการ ยังไม่มีให้เห็นในประเทศนี้ แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจโลกเช่นนี้ การผลิตที่อยู่อาศัยก็จะลดลง กิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ลดลงโดยในปี 2551 ลงไป 12% และในปี 2552 คาดว่าจะลดไปอีก 3% อย่างไรก็ตามราคาขายบ้านยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยคาดว่าในปี 2552 จะเพิ่มขึ้น 2.1%

8. เยอรมนียังแกร่งอยู่
          เศรษฐกิจของเยอรมนีซึ่งพึ่งการส่งออกมีความแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ก็ได้คาดหมายว่าเศรษฐกิจในปี 2552 จะติดลบเนื่องจากกำลังซื้อทั่วโลกลดลง และก็เช่นเดียวกับประเทศอื่น สถาบันการเงินเข้มงวดการอำนวยสินเชื่อ ในปี 2552 อสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนีจะตกต่ำลงเล็กน้อย อย่างไรก็ตามอัตราผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็ยังสูงอยู่

9. ไนจีเรียไม่กระเทือน
          ประเทศนี้ไม่ได้มีผลกระทบ เพราะแทบไม่มีการอำนวยสินเชื่อ ตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ไม่มี ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีให้สำหรับผู้มีรายได้สูงเท่านั้น (คล้ายกับกัมพูชาในแง่นี้) ดังนั้นผลกระทบทางตรงจึงแทบไม่เกิดขึ้น ไนจีเรียก็เป็นอีกประเทศหนึ่งที่มีไม่ค่อยมีการ “บูม” จึงไม่มีการ “ล้มดัง” เช่นประเทศอื่น

10. อาฟริกาใต้ ชลอลงบ้าง
          อาฟริกาใต้ได้รับผลกระทบทางอ้อมเพราะเป็นประเทศส่งออกสินค้าสู่โลก เมื่อสหรัฐอเมริกาและตลาดใหญ่เกิดปัญหา เศรษฐกิจประเทศนี้จึงย่อมชลอตัวลงด้วย ส่งผลให้เกิดหนี้เสียเพิ่มขึ้น แต่ก็คงไม่รุนแรงเท่าประเทศสหรัฐอเมริกา ในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น สินเชื่อย่อมหายากขึ้น  ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่น โรงแรม ก็ชะลอตัวลงมาก เพราะการท่องเที่ยวน้อยลง ซึ่งคาดว่าจะต่ำลงประมาณ 10-20% (ของไทยอาจหนักหนาสาหัสกว่านี้ เพราะมีความปั่นป่วนทางการเมือง)

11. กัมพูชาก็ยังมีความเชื่อมั่นสูง
          กัมพูชาได้รับผลกระทบในแง่ที่นักลงทุนต่างชาติ เช่น เกาหลี มีปัญหาทางการเงิน จากการที่ประเทศของตนมีปัญหา แต่ในกัมพูชาเองไม่มีปัญหา ยังมีความต้องการสินค้าอสังหาริมทรัพย์มากมาย ในประเทศนี้ยังไม่มีตลาดหลักทรัพย์ การลงทุนต่าง ๆ จึงมีความเสี่ยงไม่มากนัก นอกจากนี้กัมพูชายังมีโอกาสเติบโตจากการท่องเที่ยวมากมาย จึงเชื่อว่าวิกฤติจากสหรัฐอเมริกาจะไม่ส่งผลกระทบต่อกัมพูชามากนัก

กลุ่มมี่ 3: กลุ่มที่ยังมีความแข็งแกร่งพอสมควร
          กลุ่มประเทศเหล่านี้ได้แก่ ออสเตรเลีย ซึ่งพี่งพิงการค้าภายในประเทศเป็นหลัก มีทรัพยากรมาก และแม้มีคนมาเที่ยวน้อยลงก็ยังไม่ส่งผลรุนแรงนัก  มาเลเซียก็ยังเติบโตอยู่ เพราะเขามีความมั่นคงทางเศรษฐกิจและการเมืองมากเมื่อเทียบกับไทย นอกจากนี้ยังมีไต้หวันซึ่งมีฐานะแข็งแกร่งมากอีกประเทศหนึ่ง

12. ออสเตรเลียเป็นบวก
          ตลาดหลักทรัพย์ผันผวนอย่างหนัก อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับเติบโต อัตราผลตอบแทนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์พาณิชยกรรม (สำนักงาน ศูนย์การค้าและอุตสาหกรรม) ยังเพิ่มสูงขึ้น แต่เชื่อว่าในปี 2552 การเติบโตจะชะลอตัวลง รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่น โรงแรม จะไม่มีการเติบโตมากนัก เพราะการใช้จ่ายเพื่อการท่องเที่ยวทั่วโลกจะลดลง

13. บราซิลยังจะโตต่อไป
          เศรษฐกิจของบราซิลยังไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงนัก ยังเติบโตต่อเนื่องแม้ในปี 2552 เพราะประเทศนี้ยังมีความขาดแคลนที่อยู่อาศัยอยู่มาก นอกจากนี้ในปี 2557 บราซิลจะเป็นเจ้าภาพฟุตบอลโลก ซึ่งน่าจะเป็นปัจจัยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศได้ บราซิลคล้ายกับไทยตรงที่สถาบันการเงินมีวินัยการอำนวยสินเชื่อ และตลาดรองที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้เติบโตเช่นในสหรัฐอเมริกา

14. มาเลเซียสบาย ๆ
          เศรษฐกิจยังแข็งแกร่งกว่าประเทศเพื่อนบ้าน มาเลเซียยังคาดหวังจะเติบโต 3.5% ในปี 2552 และปีที่แล้วเติบโต 4.7% อสังหาริมทรัพย์ในส่วนต่าง ๆ ยังอยู่ในภาวะที่ดีพอสมควร ยกเว้นในประเภทอุตสาหกรรม เพราะการส่งออกไม่ดี ทำให้การใช้สอยพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้น้อยลง อย่างไรก็ตามคาดว่าในปี 2552 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท คงจะชะลอตัวลง เนื่องจากผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ (ที่มาเลเซีย เขาไม่ได้กระตุ้นให้ซื้อบ้านมือหนึ่งซึ่งเป็นการช่วยผู้ประกอบการ เช่นในประเทศไทย)

15. ไต้หวันยังแข็งแกร่งมาก
          ไต้หวันยังมั่นคงมาก การเมืองก็แข็งแกร่ง คาดว่าอัตราว่างของการครอบครองทรัพย์สินยังต่ำ อัตราดอกเบี้ยก็ลดลง ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นในปี 2552 แต่ ณอัตราเพียง 1.4% โดยในกรุงไทเปจะเพิ่มขึ้น 2.61% ลดลงจากปี 2551 ซึ่งเพิ่มขึ้น 4.08% ความร้อนแรงของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก็ลดน้อยลง รัฐบาลไต้หวันลงทุนในโครงการสาธารณูปโภค 12 โครงการเป็นเงิน 8,190 ล้านเหรียญสหรัฐ (286,650 ล้านบาท) เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตามไต้หวันก็สูญเงินลงทุนในตราสารหนี้สหรัฐอเมริกาถึง 25,000 ล้านบาท แต่ก็ถือว่าน้อยมาก ยังไม่สะเทือนกับสถาบันการเงินในประเทศนี้ สิ่งที่สั่นสะเทือนก็คงเป็นการส่งออกซึ่งน่าจะลดลงตามกำลังซื้อของโลกที่ลดลงนั่นเอง

ข้อสังเกต
          จะสังเกตได้ว่าวิกฤตครั้งนี้ไม่ใช่วิกฤติอสังหาริมทรัพย์ แต่เนวิกฤติทางการเงิน แต่มีความพยายามทำให้ไขว้เขว เพื่อโยนบาปให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ ว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวการทำให้เกิดปัญหาเศรษฐกิจในสหรัฐอเมริกา ความจริงที่พึงทราบประการหนึ่งก็คือ ในสหรัฐอเมริกามีบ้านทั้งหมด 128 ล้านหน่วย <1> แต่ละหน่วยมีราคาเฉลี่ยประมาณ 250,000 เหรียญสหรัฐ ดังนั้นมูลค่าบ้านในสหรัฐอเมริกาจึงเป็นเงินประมาณ 32 ล้านล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา หรือ 1,120 ล้านล้านบาท
          แต่ตลาดตราสารอนุพันธ์มีมูลค่าสูงถึง 531 ล้านเหรียญสหรัฐ เฉพาะตลาดของสัญญา CDS (Credit Default Swap) อย่างเดียวก็เป็นเงิน 60-70 ล้านบาท ซึ่งใหญ่กว่าตลาดบ้านทั้งระบบถึงสองเท่าตัว และความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ ไม่ใช่บ้านทุกหลังถูกจำนองไว้เป็นหลักประกันกับสถาบันการเงิน แสดงว่าขนาดของการเล่นแร่แปรธาตุในวงการเงินนั้นมหาศาล แต่โยนบาปให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ ปริมาณหนี้จากการซื้อบ้านอาจเป็นเพียงหนึ่งในสามของมูลค่าบ้าน 32 ล้านล้านเหรียญ และหากราคาบ้านตกไป 10% ก็หายไปเพียง 1 ล้านล้านเหรียญสหรัฐเท่านั้น ไม่ทำให้สถาบันการเงินพังแต่อย่างใด
          อาจกล่าวได้ว่า ที่พังในช่วงที่ผ่านมาเป็นเพราะการเล่นแร่แปรธาตุกับนวัตกรรม “ปีศาจ” ทางการเงินมากกว่า ประเทศสหรัฐอเมริกาขาดการควบคุมกลไกทางการเงินที่ดี เท่ากับหลอกให้นักลงทุนจากทั่วโลกกลายเป็นแมงเม่าบินเข้ากองไฟ ไปตายในสหรัฐอเมริกาไปมากมาย แต่กลับสร้างผลตอบแทนมหาศาลให้แก่ผู้เกี่ยวข้องในวงการเงินในสหรัฐอเมริกา

นโยบายที่ควรเป็น
          สิ่งที่พึงเน้นก็คือ ในปัจจุบัน ยังไม่เห็นทางออกที่ชัดเจนของปัญหาทางการเงินในสหรัฐอเมริกา ราคาบ้านและที่ดินที่นั่นก็ยังคงตกต่ำลงอย่างต่อเนื่อง รัฐบาลไทยก็ไม่ควรเอาภาษีไปช่วยสนับสนุนการผลิตที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมในขณะที่ยังมีปัญหาอุปทานล้นเกิน ตามข้อสังเกตของสหรัฐอเมริกาซึ่งจ่าสนใจยิ่งก็คือ ถ้าราคาบ้านตกต้องปล่อยให้ตก ให้เป็นไปตามกลไกตลาด ถ้าต้องการจูงใจให้คนมาซื้อบ้าน ผู้ผลิตต้องรับผิดชอบไม่ใช่ผู้เสียภาษี รัฐบาลจะไปช่วยคนบางกลุ่มไม่ได้ให้เกิดความเหลื่อมล้ำไม่ได้ รัฐบาลไม่ควรพาชาวบ้านลงเหวด้วยการส่งเสริมให้ซื้อบ้านทั้งที่ราคาในอนาคตยังอาจตกต่ำลงหรืออย่างน้อยก็อาจหยุดนิ่ง ไม่คุ้มค่าการลงทุน
          รัฐบาลควรส่งเสริมการสร้างสาธารณูปโภคเช่นกรณีของมาเลเซียหรือไต้หวันมากกว่าไปอุ้มภาคอสังหาริมรัพย์ หากทำเช่นนี้ได้ ประเทศก็จะเติบโตอย่างมั่นคง สร้างความได้เปรียบในการแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านได้ในอนาคต

* ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA (www.area.co.th)  เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยและภูมิภาคอาเซียน ขณะนี้เป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) และยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ สาขาเศรษฐกิจพอเพียง ที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส Email: sopon@area.co.th