มีผู้มาขอคำปรึกษาผมว่าจะซื้อที่ดินแปลงหนึ่ง แต่กลับตรวจพบว่าที่ดินแปลงนี้เป็นของบริษัทแห่งหนึ่ง แต่บริษัทนั้นจดเลิกบริษัทไปแล้ว จะซื้อได้อย่างไร  ข้อนี้ก็สร้างความงุนงงให้กับผมเป็นอย่างยิ่ง  แม้ผมจะเคยไปสอนที่คณะนิติศาสตร์ สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ แต่ก็สอนด้าน Soft Laws ไม่ใช่ Hard Laws แบบกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ผมเลยไปปรึกษาผู้รู้มาตอบครับ

            ผู้รู้ท่านนี้ก็คือ อาจารย์เจริญ กิจเวคิน ซึ่งเป็นอาจารย์พิเศษที่โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) ที่ผมเป็นผู้อำนวยการ  อาจารย์เจริญเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์อิสระ ที่ปรึกษาบริษัทอสังหาฯ กว่าร้อยบริษัท มีทรัพย์สินเป็นบ้านเพื่อการขายนับพันหลัง มากกว่าผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใหญ่ๆ หลายแห่งเสียอีก  แต่ที่สำคัญท่านเป็นเพื่อนร่วมรุ่นเทพศิรินทร์ของผม เป็นนักกฎหมายอีกต่างหาก

            อ.เจริญไขความลับให้ฟังว่า ถ้าจะซื้อที่ดินที่เจ้าของเป็นบริษัทที่จดเลิกไปแล้วนั้น ดูในเบื้องต้นคงหาผู้ขายไม่ได้ ไม่รู้จะไปซื้อกับใคร ดูคล้ายจะ “คว้าน้ำเหลว” แต่ในความเป็นจริงมีทางที่จะซื้อที่ดินแปลงนั้นได้ ก็คือต้องไป “ชุบชีวิต” บริษัทนั้นให้ “เกิดขึ้นใหม่” เสียก่อน โดยไปยื่นต่อศาลขอฟื้นนิติบุคคลนี้ขึ้นมาใหม่ พอฟื้นแล้ว เราก็จะสามารถนำทรัพย์ของบริษัท ซึ่งก็คือที่ดินแปลงนี้มาโอนขายได้

            กรรมวิธีในการ “ฟื้นขีวิต” บริษัทหรือนิติบุคคลซึ่งอาจเป็นห้างหุ้นส่วนจำกัดหรืออะไรก็ตามนั้น ก็ต้องให้ผู้มีอำนาจลงนามที่ยังมีชีวิตอยู่ไปขอร้องต่อศาลนั่นเอง  เราจึงต้องไปควานหาผู้มีอำนาจลงนามให้พบ แล้วขอให้ไปร้องต่อศาลเพื่อฟื้นนิติบุคคลนี้ขึ้นมา เพื่อนำทรัพย์มาขาย ซึ่งเชื่อว่ากรรมการผู้มีอำนาจคงยินดีที่จะดำเนินการดังกล่าว เพราะอยู่ดีๆ ก็จะได้เงินมาเฉยๆ จากการขายที่ดินแปลงนี้นี่เอง

            อย่างไรก็ตาม หากผู้มีอำนาจลงนามเสียชีวิตไปหมดแล้ว ก็หมดโอกาสในการซื้อที่ดินแปลงนี้หรือไม่  ในกรณีนี้ ก็ต้องหาผู้ถือหุ้นทั้งหลายให้พบ  ผู้ถือหุ้นเหล่านี้อาจไม่ใช่กรรมการผู้มีอำนาจลงนาม  แต่เป็นผู้ถือหุ้นที่ถูกต้องตามกฎหมาย ก็ย่อมมีสิทธิในทรัพย์สินนี้ เสร็จแล้วก็จัดประชุมผู้ถือหุ้น  โดยผู้ถือหุ้นถึง 75% มีมติให้ฟื้นกิจการบริษัทดังกล่าวขึ้นมาใหม่  แล้วยื่นต่อศาลเพื่อขอฟื้นฟูบริษัทขึ้นมาใหม่ แล้วจึงนำทรัพย์สินที่เป็นที่ดินแปลงนี้มาขาย ผู้ถือหุ้นก็จะสามารถนำเงินมาแบ่งกันแบบ “ถูกหวย” ไปเลย ซึ่งก็ไม่น่าจะมีใครปฏิเสธ  ทนายที่ให้คำปรึกษาก็คงยินดีเป็นอย่างยิ่ง เพราะเขาก็คงจะได้รับค่าจ้างอย่างงามตามไปด้วยเช่นกัน

            แต่หากการประชุมในครั้งแรกไม่สามารถหาผู้ถือหุ้นถึง 75% มาลงมติฟื้นฟูกิจการขึ้นมาใหม่ จะทำอย่างไร  แนวทางการแก้ไขก็ยังพอมีอีกเช่นกัน ก็คือ ต้องมีการจัดประชุมผู้ถือหุ้นเป็นครั้งที่ 2  ในการประชุมครั้งที่ 2 นี้ เสียงส่วนใหญ่ในที่ประชุม ก็สามารถมีมติให้ฟื้นกิจการหรือนิติบุคคลนี้ขึ้นมาใหม่ได้แล้ว ไม่มีเสียงถึง 75% ของผู้ถือหุ้นอีกต่อไป  เมื่อมีมติแล้ว ก็ขอมติขายที่ดินแปลงนี้ แล้วก็ได้เงินไป  ผู้ซื้อก็ได้ที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายต่อไป

            ทีนี้หากเกิดกรณี “สุดหยั่งคาด” จริงๆ ก็คือผู้ถือหุ้นทั้งหลายก็ตายไปหมดแล้ว เราก็ต้องควานหาทายาทของผู้ถือหุ้น  โดยที่หุ้นนั้นถือเป็นทรัพย์สิน  เราก็ต้องทำเรื่องให้ทายาทไปรับมรดกเป็นผู้ถือหุ้นบริษัทดังกล่าวแทน  และเมื่อได้ผู้ถือหุ้นถึง 75% ของหุ้นทั้งหมด หรือมีผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่ในการประชุมครั้งที่ 2 เห็นควรให้ฟื้นกิจการ ก็ฟื้นกิจการแล้วขายที่ดินได้เช่นข้างต้น  ภารกิจการขายทรัพย์สินที่เป็นที่ดินชิ้นนี้ก็จะเสร็จสิ้นโดยสมบูรณ์

            ในสถานการณ์สุดท้ายคือ กรรมการผู้มีอำนาจก็ตายหมดแล้ว ผู้ถือหุ้นก็ตายหมดแล้ว ทายาทของทั้งผู้มีอำนาจ และผู้ถือหุ้นก็ไม่มี  ในกรณีเช่นนี้เราจะไปซื้อที่ดินแปลงนี้จากใครอีกเล่า  ข้อนี้ยิ่งสบายหายห่วงไปเลย  ถ้าเรารู้ว่าที่ดินแปลงใดมีสถานะเช่นนี้  เราก็รีบไปครอบครองปรปักษ์เลย โดยไปแจ้งความลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐาน เข้าพื้นที่ เริ่มต้นด้วยการถางหญ้า ล้อมรั้ว ปลูกพืชผักหรืออาคาร และป้องกันไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาบุกรุก พอครบ 10 ปี เราก็ขอครอบครองปรปักษ์ได้เลย  เท่ากับว่าเราได้ที่ดินแปลงนี้มาฟรีๆ ไม่ต้องไปซื้อขาย กลับกลายเป็นการ “ถูกหวย” ไปเลย

            นี่แหละคือทางออกในการซื้อที่ดินที่เจ้าของเป็นบริษัท แต่เป็นบริษัทที่จดเลิกกิจการไปแล้ว  เราสามารถซื้อได้หรืออาจได้ฟรีด้วยซ้ำไป

ภาพประกอบ 63-507

https://www.trebs.ac.th/th/19/RE100

หมายเหตุ

ท่านใดที่อยากรู้เรื่องข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด และมีความรอบรู้จริงในด้านนี้ มาเรียนวิชา RE100: รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) นะครับ

https://www.trebs.ac.th/th/19/RE100
หมายเหตุ
ท่านใดที่อยากรู้เรื่องข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียด และมีความรอบรู้จริงในด้านนี้ มาเรียนวิชา RE100: รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) นะครับ