เผยผลสำรวจล่าสุด ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลขึ้นเร็วกว่าค่าก่อสร้างอาคาร ทำไมจึงเป็นเช่นนี้ มีนัยสำคัญอย่างไร
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เผยผลการศึกษาล่าสุดที่ได้จากการนำราคาค่าก่อสร้างอาคารที่จัดทำครั้งแรกโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยในสมัยที่ ดร.โสภณ เป็นกรรมการและเป็นผู้ริเริ่มจัดทำราคาค่าก่อสร้างนั้นมาเทียบกับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในรอบ 20 ปีที่ผ่านมาซึ่งรวบรวมโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยตั้งแต่ปี 2537
ผลสำรวจพบว่า ราคาที่ดินในห้วงปี 2543-2563 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยจากดัชนี 100% เป็น 256% แสดงว่าเพิ่มขึ้นถึงประมาณ 2.5 เท่า ในขณะที่ราคาค่าก่อสร้างอาคารใหม่ เพิ่มจากดัชนี 100% เป็น 172% แสดงว่าเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 1.72 เท่าเท่านั้น จึงอาจอนุมานได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าก่อสร้างอาคาร สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ก็คือ อุปทานที่ดินมีจำกัด จึงทำให้การเพิ่มขึ้นของราคาสูงขึ้นมาก ในขณะเดียวกันในยามเศรษฐกิจตกต่ำ แม้ค่าก่อสร้างจะยังเพิ่มขึ้น แต่ก็อาจไม่ได้มีการก่อสร้างอะไรมากนัก
อย่างไรก็ตามหากนำผลการสำรวจในช่วงปี 2539-2543 มาเทียบด้วย กลับพบว่า ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 215% ในขณะที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 202% ทั้งนี้เป็นเพราะว่าในห้วงหนึ่งในประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2540-2542 ราคาที่ดินกลับตกต่ำลงอย่างหนัก เพราะพิษวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้กลายเป็นว่าค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากกว่าค่าที่ดิน แต่ปรากฏการณ์นั้นก็เป็นเพียงสิ่งชั่วคราวในระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น ในอนาคตอาจมีความผันผวนเกี่ยวกับราคาที่ดินขึ้นอีกก็ได้ แต่ในระยะปัจจุบันนี้ราคาที่ดินเติบโตไวกว่า
จะสังเกตได้ว่า ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมาราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาค่าก่อสร้างซึ่งค่อนข้างจะคงที่หรือหดตัวลงเล็กน้อย ที่ราคาค่าก่อสร้างหดตัวลงบ้างก็เพราะเศรษฐกิจโลกไม่ดี ความต้องการเหล็กและปูนซีเมนต์มีจำกัด ราคาเหล็กไม่ขึ้น ทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมไม่ขึ้นตามไปด้วย ประกอบกับเศรษฐกิจไทยเองกลับตกต่ำกว่าเศรษฐกิจโลกเสียอีก จึงทำให้ราคาค่าก่อสร้างลดลงหรือคงที่ในขณะที่ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งก็เพราะการพัฒนารถไฟฟ้า ทำให้เกิดศักยภาพใหม่ๆ ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นสูงกว่า
ปรากฏการณ์นี้เป็นเครื่องบ่งชี้ว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยขนานใหญ่เช่นที่เกิดขึ้นตลอด 3 ทศวรรษที่ผ่านมา อาจจะผ่านไปไม่ผ่านกลับมาอีก เพราะต้นทุนค่าที่ดินแพงขึ้นมาก