ท่านเชื่อหรือไม่การแจงนับการจราจรหรือการสำรวจและวิเคราะห์จราจรเพื่อการวางแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ นั้นเกิดขึ้นมาตั้งแต่สมัยนายเบนจามิน แฟรงคลิน (Benjamin Franklin) หรือเมื่อครั้งก่อนตั้งกรุงเทพมหานครมาแล้ว

            ว่ากันว่าการวิเคราะห์การแจงนับการจราจร แบ่งออกเป็น 3 ยุคย้อนไปถึงราว 250 ปีมาแล้ว <1>

            1. ในยุคเริ่มต้นของการขนส่งนั้นคือการขนส่งทางไปรษณีย์ซึ่งเป็นการขนส่งที่ต้องใช้ระยะเวลาในการขนส่งที่นานมาก ดังนั้นจึงมีการพัฒนาการบริหารและจัดการด้านการจราจรขนส่งเกิดขึ้นโดย นายเบนจามิน แฟรงคลิน (Benjamin Franklin) เป็นบุคคลต้นแบบที่ทําการลดระยะเวลาในการขนส่งไปรษณีย์จากนิวยอร์คถึงฟิลาเดเฟียด้วยระยะเวลาหลายสัปดาห์ลดระยะเวลาเหลือเพียงช่วงข้ามคืนในปี 2307 ซึ่งยุคนี้นับเป็นยุคเริ่มต้นของการนําการคาดการณ์และการวิเคราะห์ข้อมูลจราจรมาใช้งานจริง  อย่างในปัจจุบันระยะทางจาก 2 เมืองนี้เป็นแค่ 157 กิโลเมตร ขับรถเพียง 1 ชั่วโมง 36 นาทีเท่านั้น

            2. ในยุคเศรษฐกิจตกต่ำช่วงทศวรรษที่ 1930 (พ.ศ.2573-2583) เป็นยุคที่มีแนวคิดในการสร้างฐานข้อมูล (database) และจัดการข้อมูลจราจรให้เป็นระบบเพื่อที่จะสามารถนําความรู้พื้นฐานทางคณิตศาสตร์เช่น สถิติ โปรแกรมเชิงเส้น (Linear Programming) และกระบวนการอื่นๆเข้ามาประยุกต์ใช้โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อลดต้นทุนในกระบวนการให้น้อยที่สุด อย่างไรก็ตามในยุคนี้ยังเป็นการจัดเก็บข้อมูลเพื่อใช้ประโยชน์เฉพาะในบางเรื่องเท่านั้น  ในปัจจุบันข้อมูลการแจงนับจราจรมีอยู่อย่างกว้างขวางในประเทศไทย  แต่ส่วนมาก ปริมาณการจราจรหน้าแปลงที่ดิน นักวิจัยมักจะทำการแจงนับอย่างละเอียดเอง

            3. ในยุคที่มีการพัฒนาทางเทคโนโลยีเช่น คอมพิวเตอร์ซอฟท์แวร์และโปรแกรมต่างๆ เพื่อใช้งานในการเก็บข้อมูลได้ดียิ่งขึ้น ทําให้การเก็บและวิเคราะห์ข้อมูลเป็นไปด้วยความสะดวกมากยิ่งขึ้น โดยในยุคนี้จํานวนของข้อมูลที่จะได้รับการจัดเก็บจะมีความสมํ่าเสมอ และสามารถจัดเก็บได้ในระยะเวลายาวนานมากขึ้น เนื่องจากข้อมูลสามารถถูกจัดเก็บโดยใช้เทคโนโลยีต่าง อาทิเช่น คลื่นแม่เหล็กไฟฟ้า การประมวลผลด้วยภาพถ่ายและภาพเคลื่อนที่ การสํารวจโดยใช้ภาพถ่ายทางอากาศ และภาพถ่ายดาวเทียม เป็นต้น ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการสํารวจลดลงอย่างมีนัยสําคัญ  อย่างไรก็ตามในกรณีแปลงที่ดินที่จะพัฒนา การใช้คนนับโดยการสนับสนุนของเครื่องมือ ยังได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก

            การแจงนับการจราจรและการสัญจร เป็นงานหนึ่งในการประมาณการความต้องการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต่างๆ โดยเฉพาะ เช่น การสร้างศูนย์การค้า ร้านสะดวกซื้อ สถานีบริการน้ำมัน ให้ประสบความสำเร็จ

            จะสังเกตได้ว่าในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ไม่ประสบความสำเร็จ เนื่องจากขาดการแจงนับการจราจร  ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งให้บริการการแจงนับการจราจรและสัญจร ให้ข้อคิดเพื่อการวางแผนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ ความไม่สำเร็จต่างๆ เห็นได้จาก

            1. สร้างสถานีบริการน้ำมันแล้วมีผู้มาใช้บริการน้อย ทำให้สถานีบริการนั้นไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร กรณีนี้มีให้เห็นอยู่เป็นจำนวนมาก

            2. Community Malls บางแห่งก็ไม่ประสบความสำเร็จ เพราะตั้งอยู่ในบริเวณที่ต้องกลับรถ หรือเลยเขตชุมชนไปแล้ว ทำให้ไม่มีลูกค้าเข้ามาเท่าที่ควร ร้านค้าย้ายหนีไป

            3. ศูนย์บริการต่างๆ ที่ตั้งอยู่ในช่วง “ขาขึ้น” (ออกนอกเมือง) เพราะไม่แน่ว่าออกนอกเมืองแล้วจะมีบริการแบบนี้อีกหรือไม่ จึงย่อมได้เปรียบกว่าช่วง “ขาล่อง” (เข้าเมือง) ที่น่าจะมีบริการแบบนี้อีกมากในตัวเมือง เป็นต้น แต่ในบางธุรกิจก็อาจแตกต่างกันไป

            4. การตั้งกิจการที่มีรถวิ่งเป็นจำนวนมาก แต่มีเกาะกลางถนน อยู่ข้างหน้า ก็อาจทำให้ปริมาณคนที่จะเข้ามาใช้บริการหายไปครึ่งหนึ่ง เพราะรถอีกฝั่งหนึ่งอาจไม่กลับรถมาใช้บริการ

            5. ในกรณีกิจการที่ตั้งอยู่ริมถนนท้องถิ่น (Local Road) ที่ใช้สำหรับคนที่ท้องที่ ขนานกับทางหลวงระหว่างเมือง ช่องที่เปิดให้รถจากทางทางหลวงสายหลักเข้ามาใช้บริการจึงมีความสำคัญมาก หาไม่ธุรกิจนั้นๆ ก็จะเงียบเหงาไปถนัดตา เป็นต้น

            ในกรณีการพัฒนาศูนย์การค้าเชิงพาณิชย์ในกรุงพนมเปญ คณะนักสำรวจจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยก็เดินทางไปแจงนับการจราจร เพื่อดูว่าตลาด ศูนย์การค้าของคู่แข่งนั้นมีผู้มาใช้บริการวันละประมาณเท่าไหร่ แยกเพศ อายุ และอาจต้องสำรวจเพิ่มเติมด้วยแบบสอบถาม จึงจะประมาณการได้ว่าหากเราเพิ่มศูนย์การค้าเข้าไปอีกแห่งหนึ่ง จะสามารถสู้กับคู่แข่งได้หรือไม่

            ในการแจงนับการจราจรและสัญจรยังต้องสำรวจสิ่งต่อไปนี้ เช่น

            1. ถนนที่ตัดผ่านหน้า ความกว้างของถนน จำนวนช่องจราจร โครงสร้าง องค์ประกอบ และขนาดของถนนที่ตัดผ่านหน้า

            2. แปลงที่ดิน สถานที่ตั้ง การถมดิน สาธารณูปโภค สภาพการใช้งานปัจจุบัน ระยะห่างจากสถานที่สำคัญของพื้นที่ ข้อกำหนดและการพัฒนาพื้นที่ ทำเล รูปแบบ ลักษณะของพื้นที่ (รูปแบบการพัฒนา) ข้อกำหนดการควบคุมอาคาร

            3. แผนการสร้างถนนในอนาคตในบริเวณพื้นที่ของสถานที่ตั้ง การวางผังเมือง เขตพื้นที่การพัฒนา ข้อจำกัดในการพัฒนา โครงการพัฒนาที่สำคัญในพื้นที่ โครงการบ้านจัดสรร สาธารณูปโภคพื้นฐาน และอื่น ๆ

เป็นต้น

            4. การปกครองท้องถิ่น ข้อมูลด้านประชากร ประชากรในจังหวัด อำเภอ ตำบล ได้แก่ จำนวนรวม เพศชาย เพศหญิง ความหนาแน่น ข้อมูลด้านเศรษฐกิจ มูลค่าของผลิตภัณฑ์มวลรวมในจังหวัด

            5. คู่แข่งในพื้นที่ใกล้เคียง

            สำหรับการแจงนับการจราจร ยังขึ้นอยู่กับการนับรถโดยแยกตามประเภท เช่น รถยนต์ส่วนบุคคล รถปิคอัพ รถประจำทาง รถบรรทุก รถจักรยานยนต์ ห้วงและระยะเวลาในการนับในแต่ละวัน วันไหนในแต่ละสัปดาห์ (วันทำงานหรือวันหยุดราชการ) เป็นต้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทกิจการ ที่บางกิจการอาจเปิด 24 ชั่วโมง แต่หลายกิจการอาจเปิดเพียง 12, 15 หรือ 18 ชั่วโมง เป็นต้น

            ดร.โสภณ ประธานศูนย์ข้อมูลฯ ให้ข้อมูลว่าสถานีบริการน้ำมัน เช่น Jet ทุกแห่ง ได้ใช้บริการการแจงนับจราจรและสัญจร จะสังเกตได้ว่ามักจะขายได้ดีกว่าสถานีบริการน้ำมันอื่นๆ  อย่างไรก็ตามศูนย์ข้อมูลฯ ยังให้บริการแก่สถานีบริการน้ำมันอื่น ตลาด ศูนย์การค้า ร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหารแบบ Delivery ที่จะใช้ข้อมูลเพื่อการตัดสินใจ เพื่อการประมาณการยอดขาย เป็นต้น

            ก่อนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใดๆ อย่าลืมใช้บริการวิชาชีพการแจงนับการจราจร

 

อ้างอิง

<1>  สนข. ร่างรายงานคู่มือมาตรฐานด้านการจัดระบบการจราจร เรื่อง การสํารวจและวิเคราะห์ข้อมูลด้านการจราจร. ตุลาคม 2559. http://www.phetchaburi.go.th/traffic/traffic1.pdf