ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          นิวยอร์กเป็นมหานครทางการเงินอันดับหนึ่งของโลก และเป็นมหานครที่มีระบบจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ประสบความสำเร็จมากในการนำเงินภาษีกลับมาพัฒนาท้องถิ่น
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เป็นหัวหน้าคณะข้าราชการและภาคเอกชนมาประชุมนานาชาติด้านการประเมินค่าอสังหาริมทร้พย์ในประเทศสหรัฐอเมริกา และได้รับความกรุณาจากนายเกล็นน์ นิวแมน ประธานคณะทำงานด้านภาษีของมหานครนิวยอร์ก ให้เข้าพบและฟังคำบรรยายสรุปจากนายเกล็นน์และคณะเมื่อวันพฤหัสบดีที่ 6 กันยายน 2555 บทความนี้จึงสรุปสาระเกี่ยวกับระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ในนครนิวยอร์กเพื่อนำมาปรับใช้ในประเทศไทย
          นครนิวยอร์กมีประชากรถึงประชากรถึง 8.3 ล้านคน และตั้งอยู่บนที่ดินขนาดเพียง 784 ตารางกิโลเมตร หรือมีความหนาแน่นของประชากรถึง 10,587 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่กรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นของประชากรเพียง 3,800 คนต่อตารางกิโลเมตร อสังหาริมทรัพย์ในนครแห่งนี้มีทั้งหมด 1,079,183 ชิ้น เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เก็บภาษีเต็มจำนวนมี 42% อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยกเว้นภาษีบางส่วน 54% เช่นบ้านขนาดเล็กหรือบ้านของทหารผ่านศึก นอกนั้นอีก 4% ได้รับการยกเว้นภาษีถาวร เช่น โรงเรียน สถานทูต เป็นต้น

ภาพรวมภาษีอสังหาริมทรัพย์
          มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ทั้งหมดเป็น 24.4 ล้านล้านบาท (โดยประมาณการหนึ่งเหรียญสหรัฐอเมริกาเท่ากับ 30 บาท) แยกเป็นอสังหาริมทรัพย์ในเกาะแมนฮัตตัน 9.3 ล้านล้านบาท ในเขตบรองซ์ 1.5 ล้านล้านบาท เขตบรูกคลิน 5.8 ล้านล้านบาท เขตควีนส์ 6.1 ล้านล้านบาท และเกาะสแตเตท 1.8 ล้านล้านบาท  ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่าอสังหาริมทรัพย์บนเกาะแมนฮัตตันเล็ก ๆ มีมูลค่าสูงมาก
          หากแยกมูลค่าทรัพย์สินเป็นประเภททรัพย์สิน จะแยกได้เป็น ที่อยู่อาศัยที่ใช้เองและที่ดินเปล่ามีมูลค่า 11.8 ล้านบาท ห้องชุดและอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า 5.7 ล้านล้านบาท สาธารณูปโภค เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบแก๊ส ระบบโทรคมนาคม ฯลฯ รวม 0.7 ล้านล้านบาท และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า 6.2 ล้านล้านบาท จะสังเกตได้ว่าห้องชุดและอะพาร์ตเมนต์ให้เช่านั้น มีราคาค่อนข้างต่ำ เนื่องจากรัฐบาลมีนโยบายควบคุมค่าเช่า ทำให้รายได้ที่ได้ค่อนข้างจำกัด เมื่อประเมินโดยวิธีรายได้ตามการใช้สอยตามเงื่อนไขปัจจุบันที่ถูกควบคุมค่าเช่า จึงได้มูลค่าต่ำกว่าปกติ
          ดังนั้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยใช้เอง+ที่เปล่า มีอยู่ 702,564 แปลง รวม 1,088,054 หน่วย รวมมูลค่า 11.8 หรือหน่วยละ 10.9 ล้านบาท  แต่กลุ่มที่อยู่อาศัยที่ให้เช่า มี 243,661 แปลงหรืออาคาร แต่มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเป็นห้องชุดให้เช่าหรืออะพาร์ตเมนต์ 1,850,194 หน่วย และประเมินค่าไว้ต่ำเพียง 5.7 ล้านล้านบาท จึงมีมูลค่าต่อหน่วยเพียง 3.1 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าความเป็นจริงเพราะการควบคุมค่าเช่านั่นเอง
          อาจกล่าวได้ว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุดถึง 40% ของภาษีทั้งหมด รองลงมากลับเป็นห้องชุดและอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าซึ่งจัดเก็บภาษีได้ถึง 38% ของภาษีอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด รองลงมาจึงเป็นที่อยู่อาศัยที่ใช้เองทั่วไป 15% และสาธารณูปโภคที่เก็บภาษีได้ 7% ของทั้งหมด  ที่เป็นเช่นนี้อาจแตกต่างจากนครหรือเขตอื่น ๆ ที่เก็บภาษีจากที่อยู่อาศัยเป็นหลัก  ทั้งนี้เพราะในนครนิวยอร์กมีอาคารสำนักงานเป็นจำนวนมาก  ประกอบกับที่อยู่อาศัยเพื่อการให้เช่า ผู้ให้เช่าเป็นผู้จ่าย รัฐบาลจึง “รีด” ภาษีจาก “นายทุน” มากเป็นพิเศษ  ส่วนที่อยู่อาศัยที่เจ้าของใช้เองที่เก็บได้น้อยแม้มีอยู่เป็นจำนวนมากก็เพราะส่วนหนึ่งเป็นการการเอาใจฐานเสียงจากประชาชนทั่วไปนั่นเอง
          จะสังเกตได้ว่า สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ใช้เองจัดเก็บภาษีเพียง 0.75% ของมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยแต่ละหน่วย แต่หากคิดเป็นหลัง ๆ ก็จะเท่ากับจัดเก็บภาษีประมาณ 1.28% ของแต่ละหลัง ในขณะที่ห้องชุดและอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า เก็บภาษีสูงถึง 3.85% ของมูลค่าตลาด ส่วนสาธารณูปโภคเก็บ 5.45% ของมูลค่าที่คำนวณโดยวิธีต้นทุน และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จัดเก็บภาษีถึง 3.72% ของมูลค่า

การคำนวณภาษี
          ในการคำนวณภาษีของที่อยู่อาศัยที่ใช้เอง เมื่อนครนิวยอร์กประเมินมูลค่าตลาดแล้ว ก็จะคิดราคาประเมินเพื่อการเสียภาษีเป็น 6% ของมูลค่าตลาด จากนั้นก็เก็บภาษี 18% ของราคาประเมินเพื่อการเสียภาษี จึงทำให้อัตราภาษีเท่ากับ 1.28% ของมูลค่าตลาด ซึ่งในประเทศสหรัฐอเมริกาเก็บภาษีนี้เป็นสัดส่วนประมาณ 1-3% ของมูลค่าตลาด
          ส่วนการคำนวณภาษีของห้องชุดและอะพาร์ตเมนต์ให้เช่านั้น เมื่อประมาณการมูลค่าตลาดแล้ว ก็คำนวณราคาประเมินเพื่อการเสียภาษีเป็น 45% ของมูลค่าตลาด และเสียภาษี 15% ของราคาประเมินเพื่อการเสียภาษี หรือ ณ อัตราส่วนประมาณ 6.75% ของมูลค่าตลาด ในกรณีนี้ผู้เสียภาษีถึงประมาณ 48.6% ท้วงให้นครนิวยอร์กทบทวนภาษีที่จัดเก็บให้น้อยลง ซึ่งในการทักท้วงผู้เสียภาษีต้องเสียค่าธรรมเนียมประมาณ 3,000-5,000 บาท และที่ผ่านมาโอกาสที่นครนิวยอร์กจะทบทวนมีประมาณ 20%
          สำหรับการคำนวณภาษีของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เมื่อประมาณการมูลค่าตลาดแล้ว ก็คำนวณราคาประเมินเพื่อการเสียภาษีเป็น 45% ของมูลค่าตลาด และเสียภาษี 10% ของราคาประเมินเพื่อการเสียภาษี หรือ ณ อัตราส่วนประมาณ 4.5% ของมูลค่าตลาด ในกรณีนี้มีผู้ขอให้นครนิวยอร์กทบทวนราคาประเมินให้เช่นกันแต่น้อยกว่ากรณีห้องชุดและอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า

รอบการจัดการภาษี
          สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ ไม่ว่าจะเป็นห้องชุดและอะพาร์ตเมนต์ให้เช่า หรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อื่น เจ้าของจะต้องยื่นบัญชีรายรับรายจ่ายเพื่อนครนิวยอร์กจะได้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า ทั้งนี้เจ้าของอาคารต้องแจ้งภายในเดือนกันยายนของทุกปี
          ภายในวันที่ 15 มกราคมของทุกปี นครนิวยอร์กจะส่งราคาประเมินเพื่อการเสียภาษีและอัตราภาษีให้ผู้เสียภาษีได้พิจารณา และผู้เสียภาษีสามารถร้องขอให้นครนิวยอร์กทบทวนราคาได้ภายในกำหนด 3 เดือน หลังจากนั้นนครนิวยอร์กจะประกาศใช้ราคาประเมินเพื่อการเสียภาษีและอัตราภาษีใหม่ภายในวันที่ 1 กรกฎาคมของทุกปี
          การจัดทำบัญชีราคาประเมินเพื่อการเสียภาษีนี้ จัดทำทุกปี โดยในแต่ละปีจะปรับปรุงจากข้อมูลแปลงอสังหาริมทรัพย์ทุกหนึ่งในสามของทั้งหมด เพราะทางราชการก็สำรวจทั้งหมดไม่ไหว แต่มูลค่าของทุกแปลงจะปรับขึ้นทุกปี อย่างไรก็ตามในการปรับเพิ่มนั้น จะปรับเพิ่มได้ ไม่เกิน 6% ในแต่ละปี และในเวลา 5 ปี จะปรับเพิ่มได้ไม่เกิน 25% ในช่วงฟองสบู่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจเพิ่มมากกว่า 6% และในช่วงตกต่ำราคาอสังหาริมทรัพย์ก็อาจจะตกมาก แต่ราคาประเมินเพื่อการเสียภาษีก็ไม่ได้ปรับขึ้นลงตามนั้น จึงทำให้ภาษีที่เก็บได้ค่อนข้างคงที่ เพื่อจะได้ไม่กระทบต่อปัญหาสภาพคล่องทางด้านการคลัง และโดยที่ราคาประเมินเพื่อการเสียภาษี ประเมินไว้ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับมูลค่าตลาด จึงไม่ค่อยมีผู้ร้องเรียนมากนัก ยกเว้นในกรณีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า 

หัวใจของความสำเร็จ
          ระบบการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำเร็จได้ด้วยดีก็เพราะการมีระบบฐานข้อมูลที่ดี โดยการบังคับให้ผู้ซื้อแจ้งการซื้อขายตามความเป็นจริง การหลบเลี่ยงภาษีจะได้รับการลงโทษอย่างไม่มีข้อยกเว้น แม้แต่คนดังในวงการต่าง ๆ ก็ติดคุก 3-6 เดือน หรือ 2-3 ปีบ้างตามแต่ระดับความผิดในการหลบเลี่ยงภาษี
          ระบบฐานข้อมูลที่ดียังรวมถึงระบบสารสนเทศทางภูมิศาสตร์ (Geographical Information System) เพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน โดยระบบนี้สามารถใช้ร่วมกันได้กับหน่วยงานทุกแห่งในเทศบาลนครนิวยอร์กและหน่วยงานระดับมลรัฐและระดับชาติเพื่อความคุ้มค่าในการดำเนินการ แตกต่างจากในกรณีประเทศไทยที่หน่วยงานต่าง ๆ พยายามพัฒนาระบบ GIS ซึ่งเป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณโดยใช้เหตุ แต่อาจเป็นการเปิดโอกาสให้มีการทุจริตได้ในแต่ละหน่วยงานจากการจัดซื้อ
          นอกจากนี้ในการรับข้อมูลการซื้อขายเช่าจากภาคเอกชน ยังมีระบบการสุ่มตรวจสอบ ทำให้โอกาสในการที่ข้อมูลออกมาผิดเพี้ยนไปจากความเป็นจริงน้อยมาก เพราะข้อมูลที่จงใจหรือประมาทเลินเล่อที่ออกมาผิดเพี้ยนจากความเป็นจริง ซึ่งเป็นส่วนน้อยมากจะได้รับการตรวจสอบและแก้ไขต่อไป
          สำหรับการวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินนั้น นครนิวยอร์กใช้การวิเคราะห์พหุคูณถดถอย (Multiple Regression Analysis) โดยอาศัยข้อมูลการซื้อขายในพื้นที่ใกล้เคียงของทรัพย์สินที่สามารถเทียบเคียงได้ตามปัจจัยต่าง ๆ เช่น ขนาดของที่ดินและอาคาร ทำเลที่ตั้ง สาธารณูปโภค ฯลฯ เพื่อการสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (Computer-assisted Mass Appraisal: CAMA) โดยในกรณีประเทศไทย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นผู้พัฒนา CAMA และใช้ในโครงการจัดรูปที่ดินของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติเป็นครั้งแรกในปี พ.ศ.2533

          ประเทศไทยก็สามารถพัฒนาระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพได้ โดยเริ่มต้นที่ผู้บริหารองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และผู้บริหารหน่วยงานราชการส่วนกลางที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ ที่ควรใช้การประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธี CAMA ซึ่งเคยทดลองดำเนินการจนประสบความสำเร็จมาแล้วในปี พ.ศ.2549 ในเขตอำเภอนครชัยศรี จังหวัดนครปฐม ซึ่งผลการประเมินในครั้งนั้น ปราบกฎว่าไม่มีการร้องเรียนว่าราคาที่ประเมินนั้นแต่อย่างใดต่างจากการประเมินโดยวิธีเดิม ๆ ของทางราชการ

          มาร่วมกันศึกษาและพัฒนาระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาประเทศ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน