ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ปัญหาการแบ่งแปลงที่ดินทาวน์เฮาส์ที่ผ่านมาก็คือด้านหลังติดกับทาวน์เฮาส์อื่น ตามกฎหมายระบุว่าจะต้องมีที่ว่างด้านหลัง นัยเพื่อให้สามารถแก้ปัญหาอัคคีภัย แต่ปัญหาก็คือ เจ้าของทาวน์เฮาส์เกือบทั้งหมด กระทำผิดกฎหมาย ทำการต่อเติมอาคารด้านหลังจนเต็มพื้นที่ ปัญหานี้จะแก้ไขอย่างไร
          การต่อเติมด้านหลังจนเต็มพื้นที่ นอกจากผิดกฎหมายแล้ว ยังเป็นอันตรายอีกด้วย ที่ผ่านมาปรากฏว่าทาวน์เฮาส์ที่ด้านหลังต่อเติมเต็ม พอเกิดอัคคีภัย ผู้อยู่อาศัยก็ไม่สามารถหนีออกมาได้ ทำให้เกิดการบาดเจ็บและเสียชีวิตมาเป็นจำนวนมากแล้ว นอกจากนั้น ยังก่อให้เกิดปัญหาการทะเลาะเบาะแว้งระหว่างเพื่อนบ้านในเรื่องการต่อเติมอาคาร มีการฟ้องร้อง ทำร้ายกันหรือถึงขั้นฆ่ากันตาย
          ตามกฎหมายอาคาร อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวไม่ว่าจะสูงกี่ชั้น ก็ต้องเว้นที่ดินด้านหลังให้เป็นที่ว่าง อย่างน้อย 3 เมตร แต่หากมีบันไดหนีไฟด้านหลัง บันไดหนีไฟนั้นก็สามารถสร้างยื่นล้ำที่เว้นว่างไปได้ 1.4 เมตร ส่วนทาวน์เฮาส์หรือบ้านแถวเว้นที่ว่างให้เว้นที่ว่างเพียง 2 เมตร เว้นแต่ทาวน์เฮาส์นั้นสูงเกินกว่า 9 เมตร และมีช่องเปิด ก็ต้องถอยห่างมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 3 เมตร
          กฎหมายของไทยนั้นไม่สมบูรณ์ ไม่สมเหตุสมผล ประชาชนก็ไม่สบายใจที่ไม่สามารถก่อสร้างได้เต็มที่บนที่ดินของตนเอง และถึงแม้ด้านหลังของตึกแถวและทาวน์เฮาส์ จะเว้นช่องว่างตามที่กฎหมายกำหนด รถดับเพลิงก็ไม่สามารถวิ่งไปด้านหลังอาคารเพื่อดับเพลิงได้อยู่ดี เพราะบ้านแต่ละหลังต่างล้อมรั้วรอบขอบชิดเอาไว้ นี่จึงแสดงให้เห็นว่าการจัดสรรที่ดินของไทยนั้นยังต้องได้รับการปรับปรุง
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอเสนอให้แก้กฎหมายให้ด้านหลังของอาคารตึกแถวหรือทาวน์เฮาส์ทั้งหลายไม่ติดกัน โดยให้มีแนวที่ดินกว้าง 3 เมตรคั่นระหว่างกลาง มีสภาพเป็นถนนหรือทางวิ่งออกกำลังกาย โดยถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโครงการเช่นเดียวกับถนนด้านหน้าโครงการโดยห้ามใครครอบครองเป็นของส่วนตัว (คล้ายกรณีห้องชุดที่ห้ามเอาสิ่งของมาวางหน้าประตู)  สำหรับแปลงที่ดินของตึกแถวและทาวน์เฮาส์ก็อนุญาตให้สร้างเต็มพื้นที่ได้แต่อาจห้ามสร้างทางเข้าออกด้านหลัง
          การปฏิวัติแนวคิดการจัดสรรที่ดินตึกแถว ทาวน์เฮาส์ และอาจรวมถึงบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดด้วยก็ได้นี้ จะแก้ปัญหาการขาดมาตรการป้องกันอัคคีภัยเท่าที่ควร แก้ปัญหาการกระทบกระทั่งกันของเพื่อนบ้าน และแก้ปัญหาการอาศัยช่องโหว่ของกฎหมาย ทำให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นกระทำการทุจริตรีดไถประชาชนในการต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตอีกด้วย
          อย่างไรก็ตามในการที่ประชาชนหรือหน่วยงานต่าง ๆ จะคิดถึงการแก้ไขกฎหมายนั้น หลายท่านอาจจะเห็นว่าไม่น่าจะมีความเป็นไปได้ หรือไม่สำเร็จ เพราะกฎหมายในประเทศไทย แก้ไขได้ยากและช้ามาก ข้อนี้เป็นความจริง แต่ก็ชี้ให้เห็นว่าประเทศไทยจะปล่อยให้กฎหมายที่เป็นโทษภัยแก่ประชาชนคงอยู่ต่อไปไม่ได้ คงต้องช่วยกันหาแนวทางในการแก้ไขปัญหาผ่านช่องทางที่เป็นไปได้ต่าง ๆ เพื่อรักษาชีวิตของประชาชนในกรณีเกิดอัคคีภัย และเพื่อคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัยที่ดีขึ้น

ภาพที่ 1: ผังที่ดินจัดสรรทั่วไปของไทยที่ไม่มีการเว้นช่องว่างระหว่างแปลงที่ดินด้านหลัง

ภาพที่ 2: ผังที่ดินจัดสรรในสหรัฐอเมริกาที่มีการเว้นช่องว่างประมาณ 10 ฟุตหรือ 3 เมตรด้านหลัง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน