ดร.โสภณฟันธง  ตอนนี้สินค้าคงเหลือมีถึง 384,565 หน่วยทั่วประเทศ ไม่ใช่แค่ 293,319 หน่วยอย่างที่ศูนย์ข้อมูลของธนาคารกล่าว แต่สินค้าคงเหลือเหล่านี้จะลดลงในปีหน้าไม่ใช่เพิ่มขึ้นอย่างที่ว่า เพราะอุปทานใหม่ลดน้อยลง และสินค้าบางส่วนอาจ “เจ๊ง” เลิกขายไปก่อน ขืนส่งเสริมให้สร้างใหม่อีก ตลาดอสังหาริมทรัพ์จะยิ่งพัง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าที่มีศูนย์ข้อมูลของธนาคารแห่งหนึ่งระบุว่าตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังเหลือบ้านและห้องชุดเหลือขายอยู่ถึง 293,319 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.3 ล้านล้านบาท ณ กลางปี 2563 คาดว่าสิ้นปี 2563 จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มเป็น 319,528 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.4 ล้านล้านบาท และ ณ สิ้นปี 64 จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 339,294 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 1.5 ล้านล้านบาทนั้น อาจมีความเข้าใจผิดบางประการ  ดร.โสภณ จึงขอเรียนชี้แจงให้ทราบดังนี้:

 

 

            1. จำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัยที่เหลืออยู่จริงทั่วประเทศ ณ กลางปี 2563 มีมากกว่าที่ศูนย์ข้อมูลของธนาคารประมาณการไว้มาก โดยในความเป็นจริงมีเหลือขายอยู่ถึง 384,565 หน่วย รวมมูลค่า 1,481,084 ล้านบาท โดยแต่ละหน่วยมีมูลค่าเฉลี่ย 3.688 ล้านบาท ไม่ใช่แค่ 293,319 หน่วย รวมมูลค่า 1.3 ล้านล้านบาทตามที่ศูนย์ข้อมูลของธนาคารอ้าง ทั้งนี้ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลธนาคารต่ำกว่าความเป็นจริงถึง 24% ในด้านจำนวนหน่วย และ   ทั้งนี้ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายมากถึง 221,192 หน่วย หรือ 58% ของทั้งหมด  มีมูลค่าเหลือขาย 906,531ล้านบาท หรือ 64% ของมูลค่าหน่วยเหลือขายทั้งหมด

            2. การที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายมากขนาดนี้ แล้วรัฐบาลยังส่งเสริมให้มีการสร้างใหม่กันขนานใหญ่เพื่ออุดหนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็จะยิ่งเพิ่มอุปทานเข้าไปอีก ตลาดก็จะยิ่งแย่ลงไปอีก  และในความเป็นจริงที่เศรษฐกิจไม่ดี ก็คงแทบไม่มีใครซื้อบ้านใหม่นัก

            3. ที่มีการคาดการณ์กันว่าจำนวนหน่วยเหลือขายโดยเฉพาะมูลค่าหน่วยเหลือขายจะเพิ่มขึ้นจาก 1.3 ล้านล้านบาท ณ กลางปี 2563 เป็น 1.4 ล้านล้านบาท ณ สิ้นปี 2563 และกลายเป็น 1.5 ล้านล้านบาท ณ สิ้นปี 2564 ข้อนี้คงเป็นความเข้าใจผิดอย่างสิ้นเชิง เพราะประการแรกการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึงราว 50% ทำให้อุปทานใหม่มีน้อยลง และประการที่สอง อุปทานบางส่วนอาจล้มเลิกไปกลางคันเพราะขายไม่ออก ทำให้อุปทานคงเหลือ ณ สิ้นปี 2564 น่าจะลดลงมากกว่าเพิ่มขึ้นด้วยซ้ำไป

            4. ณ กลางปี 2563 เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นจุดยุทธศาสตร์ที่สำคัญที่สุดของประเทศนั้น มีหน่วยรอขายอยู่ 221,192 หน่วย โดย 40.9% เป็นห้องชุด 32.6% เป็นทาวน์เฮาส์ และ 16.7% เป็นบ้านเดี่ยว นอกนั้นเป็นสินค้าอื่นๆ อันได้แก่ บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย  ที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในระดับราคา 2-3 ล้านบาท รวม 30% ราคา 3-5 ล้านบาท รวม 25% และราคา 1-2 ล้านบาท อีก 23%  นอกนั้นเป็นระดับราคาอื่นๆ 

            5. หากพิจารณาถึงประเภทและระดับราคาจะพบว่า บ้านเดี่ยวที่เหลือขายอยู่ในขณะนี้กลุ่มใหญ่ที่สุดราคา 3-5 ล้านบาท เช่นเดียวกับบ้านแฝด  ส่วนทาวน์เฮาส์ กลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 2-3 ล้านบาท  ตึกแถวกลุ่มใหญ่ที่สุดก็ขายในราคา 3-5 ล้านบาทเช่นกัน  ส่วนห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดขายในราคา 1-2 ล้านบาทเท่านั้น เพราะเป็นสินค้าเดียวที่ผู้มีรายได้น้อยยังสามารถจับต้องได้  อย่างไรก็ตามก็ยังมีสินค้าราคาแพงเกิน 20 ล้านบาท ทั้งในกลุ่มบ้านเดี่ยวและห้องชุดซึ่งเป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูงเป็นสำคัญ

 

 

            6. อุปทานที่ขายอยู่ในขณะนี้ จะถูกดูดซับหมดภายในเวลาประมาณ 3 ปี หรือ 35.3 เดือน โดยห้องชุดจำนวน 90,486 หน่วย จะถูกดูดซับได้เร็วที่สุดคือ 29 เดือน หรือ 2 ปี ทาวน์เฮาส์จะใช้เวลานานกว่าคือ 39 เดือน หรือ 3 ปีเศษ  ส่วนบ้านเดี่ยวจะใช้เวลาในการดูดซับนานที่สุด คือ 64 เดือน หรือ 5 ปี เพราะบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มีราคาสูงกว่าบ้านประเภทอื่นๆ จึงมีคนซื้อจำนวนจำกัดกว่า  จะเห็นได้ว่าแม้ห้องชุดจะยังเหลืออยู่มากที่สุดถึง 40.9% ของอุปทานทั้งหมด แต่ก็จะขายได้หมดก่อนกลุ่มอื่น

 

 

            7. อุปทานที่กำลังขายอยู่ในขณะนี้ ที่พัฒนาได้เกิน 40% มี 59%  ถ้าเกิดวิกฤติเศรษฐกิจไม่คลี่คลาย อาจทำให้สินค้าขายไม่ออก สินค้าที่สร้างได้ไม่ถึง 40% ที่มีอยู่ 41% อาจถูกกวาดหายไปจากตลาด หรืออย่างน้อยสินค้าที่สร้างได้เพียง 19% ที่มีอยู่ 23% ก็อาจหายไป หรือหายไปจำนวน 51,095 หน่วย

            8. ในอีกด้านหนึ่ง สินค้าจำนวน 221,192 หน่วยนี้ จะมีที่สร้างเสร็จในปี 2565 จำนวน 53,878 หน่วย และเสร็จในปี 2566 อีก 38,426 หน่วย  ในสถานการณ์ที่เลวร้าย อาจทำให้จำนวนที่คาดว่าจะเสร็จในปี 2565 หรือ 2566 ต้องค้างเติ่งไว้ก็ได้  นี่จึงเป็นสัญญาณอันตราย หากขณะนี้มีความพยายามในการเพิ่มอุปทานจำนวนมากเข้าไปในตลาดอีก

            ด้วยเหตุนี้ แนวทางการแก้ไขปัญหาจึงเป็นการระบายสินค้าในตลาดออกให้ได้มากที่สุด โดย

            1. นำโครงการที่ยินดีจะลดราคาลง 10-30%  จากราคาที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจไว้ทุกไตรมาส ซึ่งรู้ราคาจริงว่าเท่าไหร่ และลดลงตามราคาจริง ไม่ใช่ลดตามราคา “บอกผ่าน” โดยทางราชการอาจจัดสถานที่ส่งเสริมการขายและการให้กู้ซื้อบ้านได้

            2. ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ยกเว้นโครงการที่คาดว่าจะสามารถขายได้ในตลาดเปิดโดยไม่ต้องอาศัยการสนับสนุนจากทางราชการ

            3. นำระบบการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญามาใช้ ซึ่งอาจก่อภาระค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ก็จะทำให้ลูกค้าผู้ซื้อมีความมั่นใจ ทำให้สินค้าขายดีขึ้นกว่าการไม่มีหลักประกันแก่ผู้ซื้อบ้าน