ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ผังเมืองในกรุงวอชิงตันดีซี นครหลวงของสหรัฐอเมริกานั้น ระบุให้สร้างอาคารไม่เกิน 50 เมตร ดังนั้นอาคารส่วนใหญ่จึงมีความสูงไม่เกิน 15 ชั้นโดยประมาณ แต่ตอนนี้กำลังมีการพิจารณากันว่า จะให้สร้างสูงขึ้นกว่านี้เพื่อการใช้สอยประโยชน์สูงสุดของที่ดิน ยิ่งกว่านั้นยังจะคิดยกเลิกการกำหนดจำนวนที่จอดรถขั้นต่ำของอาคารต่าง ๆ
          ในระหว่างวันที่ 23-28 กันยายน 2555 ผมได้รับเชิญจาก The Appraisal Foundation ซึ่งเป็นสถาบันกำหนดมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกา และได้รับอำนาจจากสภาคองเกรสของสหรัฐอเมริกา ผมได้รับแต่งตั้งเป็นสมาชิก ใน Valuers’ Gobal Forum ซึ่งมีสถานะเป็นที่ปรึกษาของสถาบันแห่งนี้ เพื่อช่วยให้คำปรึกษาเกี่ยวกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์และการประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติที่จะมีผลกระทบต่อสหรัฐอเมริกา
          ในกรุงวอชิงตันดีซี มีข้อบังคับให้อาคารสมัยใหม่ต่าง ๆ มีความสูงราว ๆ 50 เมตร ไม่มากน้อยไปกว่านี้ อาคารที่สูงเกินกว่านี้ก็เป็นอาคารแห่งชาติต่าง ๆ เช่น อนุสรณ์สถานประธานาธิบดีวอชิงตัน ซึ่งมีลักษณะคล้ายเสาสูง 555 ฟุต หรือ 169 เมตร อนุสรณ์สถานนี้นับเป็นอาคารที่สูงที่สุด อาคารไปรษณีย์เดิม ก็สูงเพียง 96 เมตรเท่านั้น รวมทั้งโบสถ์แห่งชาติในกรุงวอชิงตันก็สูงเพียง 92 เมตร ความตั้งใจแต่เดิมก็คือไม่ต้องการให้อาคารใด ๆ บดบังทัศนียภาพของโบราณสถานหรือสถานที่สำคัญของชาติเหล่านี้
          กรณีนี้คงพอเข้าใจได้เพราะกรุงวอชิงตันดีซี มีพื้นที่เพียง 159 ตารางกิโลเมตร หรือมีขนาดใหญ่กว่าเขตลาดกระบังที่มีพื้นที่ 124 ตารางเมตรเพียงเล็กน้อย ดังนั้นในพื้นที่นี้อาจมีการจำกัดความสูง แต่ในนครอื่น ๆ โดยรอบกรุงวอชิงตัน ก็สามารถก่อสร้างสูงได้ ผิดกับกรณีกรุงเทพมหานคร ที่แทบทุกพื้นที่ตามร่างผังเมืองใหม่ ห้ามการก่อสร้างอาคารสูง โดย (แกล้ง) กำหนดให้ที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารสูง ๆ ได้ต้องมีขนาด 30 เมตรขึ้นไป ซึ่งแม้แต่ในกรุงวอชิงตันก็ยังแทบไม่มี
          ในกรุงวอชิงตัน มีประชากร 617,996 คน หรือมีความหนาแน่นของประชากรสูงประมาณ 3,886 คนต่อตารางกิโลเมตร หรือสูงกว่ากรุงเทพมหานครที่ 3,600 คนต่อตารางกิโลเมตรเล็กน้อย ทั้งนี้เพราะพื้นที่มากมายเป็นอาคารสาธารณะ อาคารประวัติศาสตร์ สวนสาธารณะ เป็นต้น นอกจากนั้นความสูงของอาคารก็ถูกจำกัดไว้ จึงทำให้จำนวนประชากรมีน้อย ยิ่งกว่านั้นกรุงวอชิงตันดีซี เป็นแหล่งงานและประชาชนส่วนใหญ่อยู่นอกกรุง โดยเดินทางเข้ามาทำงานในกรุง
          อย่างไรก็ตามแม้กรุงวอชิงตันจะเป็นพื้นที่ประวัติศาสตร์ขนาดเล็ก ๆ เท่านั้น แต่ในขณะนี้ก็กำลังมีการถกกันในสภาคองเกรสเกี่ยวกับการจะอนุญาตให้มีการก่อสร้างอาคารสูง ๆ ได้ในเขตกรุงวอชิงตัน หรืออย่างน้อยก็ให้สูงกว่าที่เป็นอยู่ หรือกันพื้นที่บางส่วนให้สามารถก่อสร้างอาคารสูงได้ ทั้งนี้เพราะการมีอาคารแบบเตี้ย ๆ ทำให้การใช้สอยประโยชน์ที่ดินไม่เต็มกำลัง เป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรของชาติ
          ข้อนี้เป็นข้อที่กรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครพึงสังวร  เพราะขนาดกรุงวอชิงตันที่มีขนาดเล็ก ๆ ยังต้องหันมาพิจารณาการเพิ่มความสูงของอาคาร แต่ขณะที่ในกรณีของกรุงเทพมหานครที่มีพื้นที่ถึง 1,568 ตารางกิโลเมตร กลับพยายามจำกัดความสูงของอาคารในการก่อสร้าง ซึ่งเท่ากับเป็นการไล่คนออกนอกเมือง ให้ไปอยู่สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี หรือจังหวัดโดยรอบอื่นที่ไม่ได้มีข้อกำหนดหยุมหยิมเหล่านี้
          ยิ่งกว่านั้น หากสังเกตให้ดีจะเห็นว่าอาคารต่าง ๆ ในกรุงวอชิงตันดีซี มีที่จอดรถไม่มากนัก ไม่มีการเว้นพื้นที่ดักหน้า ดักหลังไว้มากมายเช่นในกรณีของกรุงเทพมหานคร ที่สำคัญกำลังมีการพิจารณาระเบียบการจัดหาที่จอดรถในเขตกรุงวอชิงตันดีซี ที่เคยกำหนดไว้ว่าอาคารต่าง ๆ ต้องมีที่จอดรถขั้นต่ำจำนวนเท่าไร โดยแนวโน้มในอนาคต จะไม่มีการกำหนดเช่นนี้ เพราะผู้บริหารเมืองพยายามให้ประชาชนเดินทางเข้าทำงานในกรุงด้วยระบบขนส่งสาธารณะแทนการขับรถยนต์เข้ามา ซึ่งจะต้องเสียค่าจอดรถแพงมาก จากการสังเกตจะพบว่าคนทำงานในกรุงวอชิงตันดีซี ส่วนมากใช้ระบบขนส่งสาธารณะ
          ถ้าสังเกตในกรณีประเทศไทย จะพบว่า อาคารทั้งหลายต้องมีที่จอดรถจำนวนมากมายถึงประมาณหนึ่งในสามของพื้นที่ก่อสร้างอาคาร ซึ่งเป็นความสิ้นเปลืองเป็นอย่างมาก ทั้งต่อเจ้าของอาคาร พนักงานที่ต้องเสียค่าจอดรถราคาแพง ประเทศชาติที่ต้องซื้อน้ำมันเข้าประเทศมากมาย แต่ในอนาคตในกรุงวอชิงตันดีซี จะไม่กำหนดให้มีที่จอดรถขั้นต่ำ คืออาจก่อสร้างที่จอดรถเพียงบางส่วนและจูงใจให้ใช้ระบบขนส่งสาธารณะแทน
          โดยนัยนี้ประเทศไทยโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครจึงควรพัฒนาระบบขนส่งมวลชนในเมืองให้ทั่วถึง เพื่อให้ประชาชนสามารถเน้นใช้แต่ระบบขนส่งมวลชนมากกว่าการขับรถเข้ามาทำงาน ถ้าประชาชนจะมีรถและใช้รถ ก็ใช้ในเขตชานเมือง หรืออาจพาเข้ามาในเมืองเฉพาะในยามจำเป็นจริง ๆ เท่านั้น กรณีนี้ก็จะทำให้ที่ดินใจกลางเมืองได้รับการใช้สอยอย่างมีประสิทธิภาพสูงและเป็นประโยชน์ต่อสังคมในระยะยาว
          ช่วยกันกระทุ้งด้วยแบบอย่างและบทเรียนจากต่างประเทศเพื่อผังเมืองที่ดีของไทย

ภาพที่ 1: อาคารต่าง ๆ ในกรุงวอชิงตันดีซี ไม่มีระยะร่นมากมายเช่นไทย ก่อสร้างกันแทบเต็มพื้นที่

ภาพที่ 2: ค่าจอดรถราคาแพง เพื่อให้คนใช้บริการขนส่งสาธารณะ

ภาพที่ 3: ผู้เขียนหน้าวิหารของประธานาธิบดีลินคอล์น

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน