ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาเตือนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังจะล้นตลาด ส่วนนักพัฒนาที่ดินบอกว่ายังไม่ล้น ค่าก่อสร้างอาคารกำลังจะขึ้นราคา เพื่อชวนให้ผู้ซื้อบ้านควรรีบซื้อด่วน ความจริงเป็นอย่างไร
          เร็ว ๆ นี้มีรายงานข่าวจากธนาคารแห่งประเทศไทยว่าจะอาจมีปรากฏการณ์ฟองสบู่เกิดขึ้น จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า สถานการณ์ยังไม่ได้เกิดฟองสบู่ เพราะ
          1. ยังมีผู้ซื้อบ้านโดยเฉพาะห้องชุดเป็นจำนวนมาก
          2. ยังมีผู้เข้าอยู่อาศัยในบ้านโดยเฉพาะห้องชุดเป็นจำนวนมากเมื่อสร้างเสร็จ ไม่ได้ปล่อยร้างไว้
          3. ผู้เข้าอยู่ยังเป็นผู้ซื้ออยู่เองเป็นส่วนใหญ่ ไม่ใช่ผู้เช่า
          4. ราคาห้องชุดที่ซื้อไว้ยังเพิ่มสูงขึ้นปีละประมาณ 5%
          5. อัตราผลตอบแทนในการลงทุนซื้อห้องชุดยังเป็นเงินสูงถึงประมาณ 6%
          อย่างไรก็ตามเชื่อว่าธนาคารแห่งประเทศไทยคงเพียงหวังส่งสัญญาณเตือน เพื่อแสดงว่าได้ดำเนินการอะไรบางอย่างแล้ว คือได้เตือนแล้ว แต่คงไม่มีมาตรการที่เป็นรูปธรรมใด ๆ ซึ่งสภาพก็คล้าย กับป้ายเขียนของสำนักงานตำรวจแห่งชาติที่เตือนประชาชนที่ข้ามฝั่งไปเล่นการพนันยังฝั่งลาว (เพราะฝั่งไทยเป็น ‘เมืองพุทธ’ มีบ่อนไม่ได้) ว่าเป็นการทำลายเศรษฐกิจชาติ แต่ไม่มีมาตรการป้องปรามอื่นใด
          ข้างฝ่ายบริษัทพัฒนาที่ดิน ก็มักออกมาประสานเสียงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ล้นตลาด เพราะเกรงว่ารัฐบาลจะออกมาตรการควบคุม ทำให้นักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ ๆ (ซึ่งส่วนมากจะมีความผูกพันกับรัฐบาลไม่ว่าจะมาจากพรรคการเมืองฟากใดก็ตาม) เสียผลประโยชน์ได้ นอกจากนี้นักพัฒนาที่ดินยังมักออกมา “ขู่” เสมอ ๆ ว่าแรงงานขาดแคลน วัสดุก่อสร้างราคาแพงขึ้น ทำให้ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น จึงต้องเพิ่มค่าราคาบ้านในอนาคต โดยนัยนี้เพื่อกระตุ้นให้เกิดยอดขายเพิ่มขึ้นในระหว่างนี้นั่นเอง
          อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปสำหรับกรณีบ้านเดี่ยวหน่วยหนึ่ง สัดส่วนค่าที่ดินกับค่าก่อสร้างมีสัดส่วนโดยทั่วไปเท่ากับสองต่อหนึ่ง เช่น บ้านหลังละ 3 ล้านบาท จะเป็นค่าที่ดิน 2 ล้านบาท และค่าก่อสร้างอาคาร 1 ล้านบาท ดังนั้นหากค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 10% คือเพิ่มจาก 1 ล้านบาทเป็น 1.1 ล้านบาท ก็ทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นจาก 3 ล้านบาท เป็น 3.1 ล้านบาท หรือ เพียง 3% เท่านั้น ยิ่งหากในภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ผู้ขายบ้านก็จะไม่ขึ้นราคา หรืออาจลดราคาก็เป็นได้ ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจึงพึงมีวิจารณญาณที่ดีในกรณีนี้
          สำหรับมาตรการที่จะป้องปรามการเก็งกำไรนั้น หากมีฟองสบู่เกิดขึ้นจริง รัฐบาลสมควรดำเนินการดังนี้:
          1. การปรามการซื้อ เช่น ในกรณีประเทศจีน กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรก ต้องวางเงินดาวน์ 20-30% การวางเงินดาวน์เพียง 5-10% เช่นในประเทศไทยทุกวันนี้จะถูกยกเลิก และเมื่อยังไมได้ผล ก็กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองห้ามกู้เงินสถาบันการเงิน ต้องใช้เงินสดส่วนตัว แต่เมื่อไม่เป็นผล เพราะบางคนอาจให้ลูกหรือภริยาซื้อบ้านแทนตน รัฐบาลก็กำหนดให้ครอบครัวหนึ่งสามารถกู้เงินซื้อบ้านหลังแรกเพียงหลังเดียว หลังต่อมาต้องใช้เงินสดส่วนตัว
          2. การปรามการเก็งกำไร เช่น รัฐบาลฮ่องกงกำหนดให้ ผู้ที่ซื้อบ้านและโอนภายในเวลา 6 เดือน ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 15% ของราคาขาย (ไม่ใช่ส่วนต่างของกำไร) แต่ถ้าโอนภายใน 1 ปี ก็เสียภาษี 10% และหากโอนภายใน 2 ปี ก็จะเสียภาษีเพียง 5% เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อการหยุดการเก็งกำไรอย่างมีประสิทธิผล
          3. การหยุดการซื้อ เช่น รัฐบาลสิงคโปร์ กำหนดให้คนต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ หรือคนสิงคโปร์ที่ซื้อบ้านหลังที่สอง ซึ่งส่วนมากก็ซื้อเพื่อการเก็งกำไร ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 15% และ 5% ตามลำดับ ดังนั้นการเก็งกำไรต่าง ๆ จึงหมดไปในเวลาอันสั้น
          มาตรการเหล่านี้อาจทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินไม่สามารถประกอบธุรกิจได้เป็นล่ำเป็นสันเช่นแต่ก่อน แต่ก็เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และบรรเทาความร้อนแรงของตลาด ป้องปรามการทำกำไรโดยไม่ได้ทำอะไร (Unearned Increment of Value) ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ล้มครืน ไม่ทำให้ประชาชนหลงมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ราคาเพิ่มขึ้นโดยที่ตนเองไม่ได้ลงทุนลงแรงทำอะไรเป็นชิ้นเป็นอัน
          อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในยามนี้ ยังอาจไม่จำเป็นต้องออกมาตรการแบบ “ยาแรง” เช่นประเทศเพื่อนบ้าน แต่เชื่อว่า หากเกิดวิกฤติฟองสบู่เช่นที่เคยเกิดขึ้นจริง ส่วนราชการต่าง ๆ ก็คงไม่ทำอะไรมาก เพราะเกรงผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน อย่างมาก็คงทำแบบการเตือนนักการพนันตามภาพ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน