ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในวันนี้ วันพุธที่ 10 ตุลาคม 2555 สำนักงานคณะกรรมการ ปปช. ร่วมกับสภาหอการค้าไทย จัดพิธีมอบรางวัลบริษัทธรรมาภิบาลดีเด่นภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ในโอกาสนี้ ได้เชิญ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะกรรมการหอการค้าไทย สาขาจรรยาบรรณและความรับผิดชอบ บรรยายพิเศษเรื่อง “ธรรมาภิบาลสำคัญไฉนต่อภาคธุรกิจเอกชน” ณ ห้องประชุม พล.ต.อ.เภา สารสิน มหาวิทยาลัยขอนแก่น

ธรรมาภิบาลในวงการอสังหาริมทรัพย์

          สำหรับในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มุ่งหวังจะสร้างยี่ห้อหรือแบรนด์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน ภายในองค์กรต้องมีระบบธรรมาภิบาล (Good Governance) หรือบรรษัทภิบาล (Corporate Governance) ที่มุ่งก่อให้เกิดความโปร่งใสต่อผู้มีส่วนได้เสีย (Stakeholders) อันได้แก่ทั้งผู้ถือหุ้น ลูกจ้าง ลูกค้า คู่ค้า ชุมชนและสังคมโดยรวม การมีธรรมาภิบาล จำเป็นต่อทุกภาคส่วนในวงการอสังหาริมทรัพย์

นักพัฒนาที่ดิน
          ที่ผ่านมาสังคมรู้สึก “แหยง” กับการซื้อบ้านแต่ได้เสา หรือได้แต่สัญญาซื้อขาย นักพัฒนาที่ดินไม่สามารถก่อสร้างได้แล้วเสร็จตามกำหนด หรือซื้อแล้วได้ที่อยู่อาศัยที่ผิดจากที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือนักพัฒนาที่ดินทำผิดสัญญาสารพัด ปัญหาเหล่านี้สร้างความหวาดหวั่นแก่ผู้ซื้อ หรือผู้บริโภคไม่น้อย การซื้อบ้านจึงกลายเป็นความเสี่ยงหรือเรื่องอกสั่นขวัญแขวนกับการที่จะมีโอกาสถูกโกง
          นักพัฒนาที่ดินมืออาชีพ จึงควรมีธรรมาภิบาลที่ดี มีความรับผิดชอบต่อลูกค้าเป็นอย่างดี ไม่ละเมิดกฎหมาย ไม่เอาเปรียบผู้บริโภค และหากนักพัฒนาที่ดินสามารถทำได้เช่นนี้ ก็จะสร้าง “แบรนด์” ได้อย่างเอนกอนันต์ อาจเติบโตสวนกระแสในภาวะที่ผู้ซื้อบ้านเกิดความไม่มั่นใจในสินค้าอสังหาริมทรัพย์ของนักพัฒนาที่ดินรายอื่น ๆ

ธุรกิจ SMEs
          ในสังคมไทย หลายคนคงเคยได้ยินว่า แม่ค้าขายขนมจีน เอากระดาษทิชชูมาผสมในน้ำยา นัยว่าเพื่อลดต้นทุนให้ขายได้ราคาถูก ช่วยให้ขายได้ดีขึ้น หรือใส่ผงชูรสมากมายเพียงเพื่อให้คนติดใจในรสชาติโดยขาดความรับผิดชอบ หรือนำอาหารที่เสื่อมคุณภาพมาขายจนกระทั่งเด็กนักเรียนกินแล้วอาเจียนกันทั้งโรงเรียน เป็นต้น
          ในวงการอสังหาริมทรัพย์ มี SMEs มากมาย ตั้งแต่ผู้รับเหมา ผู้รับเหมาช่วง ทะเบียนพาณิชย์ขนาดเล็ก ๆ ที่เป็นผู้จัดหาสินค้าและบริการ (Suppliers) อันที่จริงแม้แต่นักพัฒนาที่ดินรายเล็กก็ยังถือว่าเป็น SMEs เช่นกัน บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนขนาดใหญ่อาจเป็นเพียงส่วนน้อยในวงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการที่ SMEs ผู้เกี่ยวข้องเหล่านี้ มีธรรมาภิบาล ไม่ “ด้านได้ อายอด” รักษาสัญญากับลูกค้า ไม่ทิ้งงาน ย่อมยังความน่าเชื่อถือและทำให้ธุรกิจดำเนินไปอย่างยั่งยืน

บริษัทมหาชน
          ก่อนหน้านี้ การขาด CSR อาจเห็นได้จากการที่เจ้าของเดิมของบริษัทมหาชน ทิ้งกิจการของตนเองหลังจากเข้าระดมเงินในตลาดหลักทรัพย์ได้แล้ว โกงบริษัทของตนเอง จัดตั้งบริษัทลูกมาให้บริการแก่บริษัทแม่ที่เป็นบริษัทมหาชนโดยไม่ต้องแข่งขันอย่างเท่าเทียม หรือใช้จ่ายเงินฟุ่มเฟือยเพื่อบำรุงความสุขสบายของผู้บริหาร เป็นต้น
          อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันนี้ ตลาดหลักทรัพย์และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ต่างมี มาตรการควบคุมบริษัทมหาชนรัดกุมกว่าแต่ก่อน และถือเป็นมาตรฐานที่ดีสำหรับวิสาหกิจอื่น ๆ นอกตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เกิดความ โปร่งใส เป็นธรรม และปิดโอกาสการทุจริต ขนาดก็ไม่ได้เป็นหลักประกันว่าบริษัทจะโกงลูกค้าหรือไม่ หลักประกันสำคัญคงเป็นการนำ พรบ.คุ้มครองผลประโยชน์ของคู่สัญญามาใช้อย่างทั่วหน้า จึงมีความน่าเชื่อถือว่าจริง

นายธนาคาร
          ฝ่ายจัดซื้อของธนาคารบางแห่งเรียกเก็บเงินกินเปล่าจากการผู้ขายสินค้าและบริการ เช่น ถ้าจะบริษัทประเมินจะได้รับงาน ก็ต้องจ่ายให้ผู้จัดการสาขาหรือภาค 20% ของค่างานเป็นต้น ใครไม่จ่ายก็ไม่ได้งาน อย่างนี้ก็ไม่เกิดการแข่งขันเสรี ธนาคารเองก็จะเสียหายเพราะไม่ได้รับคุณภาพของสินค้าและบริการ
          ที่ผ่านมา ธนาคารหลายแห่งที่ล้มเลิกกิจการไปนั้น เป็นเพราะการปล่อยกู้อย่างขาดความรับผิดชอบให้เครือญาติโดยขาดหลักทรัพย์ค้ำประกันที่เพียงพอ ธนาคารหลายแห่งขโมยโครงการที่มีแนวคิดการตลาดดี ๆ ไปทำเสียเอง หรือกว่าจะกู้เงินมาทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ ก็ต้องจ่ายเบี้ยบ้ายรายทางให้เจ้าหน้าที่ฝ่ายสินเชื่อ ผู้จัดการสาขา และผู้จัดการเขต เป็นต้น
          ธนาคารที่มีความรับผิดชอบต่อสังคม ก็คือการรับผิดชอบต่อลูกค้าเป็นสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นลูกค้าที่มาฝากเงินหรือที่มากู้เงิน โดยการ “กวาดบ้าน” ตัวเองก่อน ปิดโอกาสที่จะเกิดทุจริต ทำให้ลูกค้าไว้วางใจ เป็นต้น ถ้าธนาคารใดสร้างความแตกต่างในกรณีความโปร่งใสนี้ได้ดี ก็จะสามารถได้ลูกค้าดี ๆ โดยทำให้ความเสี่ยงทางธุรกิจของธนาคารเองลดลง
          ธนาคารหลายแห่งเป็นผู้อุปถัมภ์งานอนุรักษ์มรดกวัฒนธรรมต่าง ๆ มากมาย แต่กลับขูดรีดบีบคั้นแรงงานกับพนักงานอย่างรุนแรงและการปรับเพิ่มเงินเดือนก็ต้องอาศัยการเรียกร้องอย่างเอาเป็นเอาตายของพนักงาน กรณีเช่นนี้เป็นภาพที่ขัดแย้งกันเองอย่างชัดแจ้ง

สื่อมวลชน
          สื่อมวลชนไทย โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจต้องใกล้ชิดกับนักพัฒนาที่ดินมากเป็นพิเศษ การลงข่าว การสัมภาษณ์ ก็จึงเป็นการเอื้อประโยชน์ทางธุรกิจได้ในระดับหนึ่ง ความเป็นกลางทางการนำเสนอข่าวอาจเป็นประเด็นที่ผู้อ่านหรือผู้บริโภคอาจเคลือบแคลงได้ จะสังเกตได้ว่าข่าวคราวประเภทที่นักพัฒนาที่ดินโกงผู้บริโภค มักไม่ค่อยเห็นในสื่อต่าง ๆ
          สื่อมวลชนที่มีความรับผิดชอบต่อสังคมจึงไม่ควรเป็นเครื่องมือโฆษณาชวนเชื่อของนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ และควรมีความเป็นกลางในการนำเสนอข่าวโดยไม่นำพาต่อการลงโฆษณาหรือไม่ของนักพัฒนาที่ดิน แต่การนี้อาจทำได้ยาก เพราะรายได้หลักของหนังสือพิมพ์มาจากการโฆษณามากกว่าจากผู้อ่าน ผู้บริโภคเองจึงต้องพยายามใช้วิจารณญาณประกอบในการเสพสื่อสารมวลชนด้วย

นักวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์
          เราคงเคยได้ยินบริษัทบัญชี หรือผู้ตรวจสอบบัญชีบางราย ฉ้อฉลด้วยการลงลายมือชื่อตรวจสอบบริษัทนับแสนรายต่อปี บริษัทที่ปรึกษา เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินบางแห่งไม่ซื่อสัตย์ต่อวิชาชีพ ตั้งแต่ผู้บริหารจนถึงผู้ประกอบวิชาชีพเรียกรับเงินจากลูกค้า หรือร่วมกับ ลูกค้าออกรายงานประเมินโกงธนาคาร หรือร่วมมือกับผู้บริหารธนาคารโกงธนาคารที่ตนบริหารอยู่ เป็นต้น ดังนั้น นักวิชาชีพที่ดีต้องไม่ “พาย-เรือให้โจรนั่ง” แต่ควรดำเนินวิชาชีพตามกฎหมาย ไม่ละเมิดจรรยาบรรณของวิชาชีพเพื่อผลประโยชน์ส่วนตัว
          การควบคุมวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน สถาปนิก วิศวกร ฯลฯ นั้นรัฐบาลควรเป็นผู้ดำเนินการควบคุมโดยตั้งเป็นสภาวิชาชีพ อาจกล่าวได้ว่าในประเทศที่ไม่ค่อยพัฒนา ยังไม่มีระบบควบคุมนักวิชาชีพที่ต่อเนื่องและมีประสิทธิภาพพอ ทำให้เกิดช่องโหว่ในการโกงกินต่าง ๆ โดยใช้นักวิชาชีพเป็นตรายาง (rubber stamp) ต่อไป

บทสรุป
          อาจกล่าวได้ว่า การมีธรรมาภิบาล มีความรับผิดชอบต่อสังคม เนื้อหาสำคัญประการแรกก็คือ การทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย โปร่งใส โดยไม่ละเมิดหรือทำร้ายผู้มีส่วนได้เสียทั้งหลายเสียก่อน เรียกว่าเป็นการปฏิบัติตนให้อยู่ในกรอบของกฎหมายโดยเคร่งครัด ขาดเสียมิได้ ประการต่อมาจึงเป็นการปฏิบัติตามกฎหมายอย่างอ่อน (Soft Laws) เช่น จรรยาบรรณวิชาชีพ กติกาของสังคมที่ถือเป็นมรรยาทที่วิสาหกิจที่ดีพึงยึดถือ ส่วนประการสุดท้ายก็คือการอาสาทำดี การบริจาคในรูปแบบต่าง ๆ ซึ่งเป็นสิ่งที่จะทำหรือไม่ก็ได้ ถ้าทำ ก็จะได้ชื่อเสียง ได้รับความนิยม เป็นผลดีต่อวิสาหกิจเอง

          หากในวงการอสังหาริมทรัพย์มีธรรมาภิบาลจริง ย่อมทำให้วงการนี้ได้รับความเชื่อถือจากผู้บริโภค ส่งผลให้การประกอบกิจการเจริญงอกงาม แต่ถ้าเราทำธุรกิจแบบ “โกงไปโกงมา” แทนที่จะ “ตรงไปตรงมา” ความวิบัติย่อมมาเยือน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน