ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เมื่อเช้าวันที่ 15 ตุลาคม 2555 กษัตริย์สีหนุ แห่งกรุงพนมเปญได้สวรรคตลง ยังความโศกสลดกับชาวกัมพูชามากทีเดียว กษัตริย์พระองค์นี้เป็นที่รักใคร่ของชาวกัมพูชา เพื่อน ๆ ของผมทั้งที่เป็นนักธุรกิจและข้าราชการส่วนมากเคารพพระองค์ แต่มีบางส่วนที่รู้สึก “เฉย ๆ” เพราะเห็นว่าสถาบันกษัตริย์ไม่ได้มีความสำคัญไปกว่าสมเด็จฮุนเซ็น!
          สำหรับคนไทยเรา คงรู้สึกเฉย ๆ แต่อาจแปลกใจสักหน่อยที่กษัตริย์สีหนุทั้งพ่อและลูก เป็นคนที่มีสัมมาคารวะ อ่อนน้อมถ่อมตนเป็นอย่างยิ่ง ไหว้ประชาชนไปทั่ว อากัปกิริยานี้ดูคล้ายกับกษัตริย์จิกมีแห่งประเทศภูฏาน ที่ยกมือไหว้ไปทั้งสิบทิศเช่นกัน
          สิ่งหนึ่งที่คนไทยพึงทราบก็คือ ต่อประมุขประเทศอื่น เราจะไปหมิ่นไม่ได้เด็ดขาดเพราะในประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 133 ระบุว่า “ผู้ใดหมิ่นประมาท ดูหมิ่น หรือแสดงอาฆาตมาดร้ายราชาธิบดี ราชินี ราชสามี รัชทายาท หรือประมุขแห่งรัฐต่างประเทศ ต้องระวางโทษจำคุกตั้งแต่หนึ่งปีถึงเจ็ดปี หรือปรับตั้งแต่สองพันบาทถึงหนึ่งหมื่นสี่พันบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ”
          กษัตริย์สีหนุได้ผ่านเหตุการณ์ต่าง ๆ มามากมายในประวัติศาสตร์ ซึ่งส่วนหนึ่งเกี่ยวพันกับราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ผมจำได้ว่าเมื่อครั้งที่กัมพูชาสิ้นชาติเมื่อ 30 ปีก่อนนั้น ประชาชนย้ายหนีตายมาตามตะเข็บชายแดนไทย พวกที่พอมีฐานะต้องเอาทองมาแลกข้าวประทังชีวิต อาคารบ้านเรือน ไร่นาสาโทที่ตัวเองเคยเป็นเจ้าของก็ล้วนไร้ค่า
          การนี้อาจสรุปได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ในช่วงกลียุค หรือในช่วงสงครามกลางเมือง หรือสงครามระหว่างประเทศ แทบจะไม่มีค่าอะไรเลย มีแต่คนคิดหนีตายเท่านั้น เพราะขืนอยู่ในพื้นที่นั้น ๆ คงมีโอกาส “ทอดร่างเป็นซากศพ” แน่แท้ อาจถูกเขมรแดงจับตัวไป “Killing Field” หรืออาจเจอลูกหลงจากอาวุธสงครามนานาชาติ ในยามศึกสงครามหรือระหว่างความไม่สงบ จึงถือเป็นช่วงตกใจ (Panic) ซึ่งไม่ใช่สถานการณ์ปกติ ราคาอาจผิดเพี้ยนไปบ้าง
          อย่างไรก็ตาม หลังยุคเขมรแดง ณ พ.ศ.2528-2530 แล้ว จึงปรากฏว่ามีชาวกัมพูชาอพยพกลับเข้าไปอยู่ในกรุงพนมเปญอีกครั้งหนึ่ง เมื่อย้ายเข้ามาใหม่ ๆ ราคาบ้านและที่ดินในกรุงพนมเปญแทบไม่มีค่า ประชาชนต่างมาจับจองอาคารตึกแถวที่ถูกทิ้งร้างไว้ในใจกลางเมืองโดยเจ้าของเดิมคงตายหรือไม่ก็ย้ายไปประเทศอื่นแล้ว ครอบครัวที่กลับมาก่อน จะอาศัยอยู่ชั้นบนสุดของตึกแถว 3-4 ชั้น ทั้งนี้เพราะมักมีการปล้นชิงทรัพย์สินอยู่เสมอ การอยู่อาศัยในชั้นบนสุดย่อมปลอดภัยกว่า
          ครอบครัวที่ครอบครองตึกแถวร้างอยู่ มักจะเชิญชวนแกมขอร้องครอบครัวที่กลับมาจากชนบทในภายหลังให้มาอยู่ชั้นล่างจากตน เผื่อมีโจรมาปล้น ก็จะต้องผ่านครอบครัวที่มาภายหลังและอยู่ชั้นล่าง ๆ ก่อน ครอบครัวที่มาหลังสุดจะได้ครอบครองชั้นล่างสุดที่มีความเสี่ยงในการถูกปล้นสูงสุด
          จะเห็นได้ว่าในสภาพบ้านแตกสาแหรกขาดนั้น ไม่มีใครเห็นอนาคต ไม่มีใครสามารถจะเชื่อได้ว่าบ้านเมืองจะกลับมาสงบสุขอีกครั้งหนึ่งเช่นทุกวันนี้ ที่สำคัญในห้วงเวลานั้นมูลค่าของที่ดินและอาคารแทบจะไม่มีเหลือต่างจากที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นสมบัติสุดล้ำค่า แต่พอบ้านเมืองเข้าสู่ภาวะปกติ มูลค่าของทรัพย์สินจึงกลับคืนมาใหม่ พวกที่อยู่ชั้นล่างสุดของตึกแถวกลับโชคดีเพราะเป็นทำเลดีมีราคามากกว่า
          ณ พ.ศ.2555 สถานการณ์ต่างจากปี พ.ศ.2530 มากมากนัก กัมพูชามีเศรษฐกิจที่ดีโดยมีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2555 สูงถึง 7% ในขณะที่ในปี 2554 เติบโต 6%  ในด้านอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่สำนักงานมีค่าเช่าเดือนละ 600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งน้อยกว่าไทยไม่มากนัก สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ในขณะนี้เน้นสร้างตึกแถว แต่ก็เริ่มมีทาวน์เฮาส์ ส่วนอาคารชุดราคาแพงกลับชะลอตัว แต่นิคมอุตสาหกรรมยังมีการขยายตัวตามการลงทุนจากต่างประเทศ
          สิ่งที่ไม่น่าเชื่อก็คือ การให้ต่างชาติเช่าพื้นที่ทำนา หรือร่วมทุนกับชาติตะวันออกกลางทำนา (คล้ายที่อดีตนายกฯ ทักษิณ เคยมีดำริในเรื่องนี้) ปรากฏว่ามีการเข้ามาร่วมลงทุนมาก กัมพูชามีสัดส่วนในการส่งออกข้าวได้มากกว่าเดิม เมื่อเร็ว ๆ นี้ปรากฏว่าข้าวหอมมะลิของกัมพูชาตีตลาดข้าวหอมมะลิไทยเสียแล้ว โดยคุณภาพดีกว่า ทำไมจึงดีกว่า ก็เพราะไม่มีการปลอมปนเช่นข้าวหอมมะลิไทย การนี้ชี้ว่าอาจเป็นเพราะต่างชาติมาร่วมลงทุนกับกัมพูชา จึงควบคุมคุณภาพดีกว่า แต่ไทยยังพึงแต่พวกนายทุนบริษัทข้าวใหญ่ ๆ
          สิ่งที่น่าสนใจอีกอย่างก็คือกัมพูชาสิ้นชาติเพราะอะไร คงต้องไปถามผู้รู้ทางประวัติศาสตร์ แต่ก็อีกนั่นแหละ ข้อสรุปของแต่ละคนก็คงเป็นแบบ “สองคนยลตามช่อง” แล้วแต่มุมมอง อาจเกี่ยวเนื่องตั้งแต่จักรวรรดินิยม คอมมิวนิสต์ สงครามเย็น สงครามตัวแทน ฯลฯ  แต่ที่แน่ ๆ ก็คือกัมพูชาสิ้นชาติเพราะการต่อสู้ของผู้นำประเทศ จนหญ้าแพรกแหลกลาญ ฝ่ายแพ้ก็หนีตายไปอยู่ประเทศลูกพี่คือสหรัฐอเมริกา ผู้นำประเทศไม่เห็นหัวชาวบ้านอยู่แล้ว เขาพร้อมที่จะกำจัดฝ่ายตรงข้ามให้ได้ แม้ต้องแลกด้วยชีวิตของชาวบ้านตาดำ ๆ นับหมื่นนับแสนก็ตาม
          ชาวกัมพูชาที่รวย ๆ หรือพอมีฐานะและเป็นพวกที่มีวิชาความรู้ก็กลายสภาพเป็นเขมรอพยพได้รับการคัดให้ไปอยู่ไปยุโรปและอเมริกา แต่หลายคนที่มีคุณสมบัติต่ำกว่าหรือมีโอกาสน้อยกว่าก็ตายไปในแผ่นดินกัมพูชาหรือไม่ก็ตายกลางทะเลในฐานะมนุษย์เรือผู้อพยพที่หนีไม่รอดนั่นเอง
          ส่วนชาวบ้านชาวช่อง ตาสีตาสา คนธรรมดา สามัญชนก็ต้องอยู่เผชิญชะตากรรมอันโหดร้ายร่วมกับประเทศชาติในภาวะตกต่ำสุดขีด แต่คนเหล่านี้แหละคือผู้สร้างชาติตัวจริง เป็นผู้รักษาไว้ซึ่งสถาบันกษัตริย์ตัวจริง กัมพูชาที่ฟื้นตัวขึ้นมาใหม่ อาจเป็นเพราะผู้นำส่วนหนึ่ง แต่ทรัพยากรสำคัญก็คือพวก “ฝุ่นเมือง” ที่ไร้ที่ไปนั่นเอง พอพวกเขาได้มีโอกาสทำมาหากินตามปกติสุข เศรษฐกิจก็เดินหน้าต่อไป
          อย่าให้ไทยต้องเข้าสู่กลียุคเพราะสงครามกลางเมืองเลย พวกชนชั้นนำอย่ามัวเข่นฆ่าทำลายกันจนลืมคิดถึงประโยชน์ของประเทศชาติเลยครับ พวกคุณล้วนไม่ใช่เจ้าของประเทศหรือผู้สร้างชาติตัวจริง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน