ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          อย่ากลัวว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นมากในปี 2556 เพราะจะทำให้เกิดการซื้อบ้านอย่างไม่รอบรู้ รีบร้อน ในความเป็นจริง แรงงานในวงการอสังหาริมทรัพย์ก็จ้างเกิน 300 บาทมานานแล้ว ค่าก่อสร้างในช่วงปีกว่าที่ผ่านมาก็เพิ่มขึ้นเพียง 4% ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นเพียงปีละ 5% การรีบร้อนซื้ออาจเป็นการสร้างภาวะฟองสบู่ และสร้างหายนะให้เกิดขึ้นกับเศรษฐกิจไทยได้
          ตามที่มีข่าวว่าราคาที่อยู่อาศัยซึ่งรวมตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุด จะมีราคาเพิ่มขึ้น 10-20% ในปี 2556 นั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ความมั่นใจแก่ผู้บริโภคว่า ราคาจะไม่เพิ่มขึ้นมากเช่นที่มีผู้ให้ข่าวอย่างแน่นอน ทั้งนี้เพราะ
          1. ราคาวัสดุก่อสร้างนับแต่กลางเดือนมิถุนายน 2555 - เดือนกันยายน 2556 เพิ่มขึ้นเพียง 4% โดยเฉลี่ยเท่านั้น ดังนั้นจึงไม่มีเหตุผลที่ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นถึงขนาดนั้น
          2. ค่าแรงอาจเพิ่มขึ้นมาก โดยที่ค่าแรงเพิ่มเป็น 300 บาท หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 40% อาจส่งผลต่อราคาบ้านบ้าง แต่ค่าแรงเป็นสัดส่วนเพียง 30% ของค่าก่อสร้าง
          3. ดังนั้นหากค่าวัสดุก่อสร้างเพิ่มจาก 100% เป็น 104% ส่วนค่าแรงเพิ่มจาก 100% เป็น 140% และโดยที่ค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงมีสัดส่วนเป็น 7:3 จึงทำให้ราคาสิ่งก่อสร้างเพิ่มขึ้นเป็น 114.8% อย่างไรก็ตามแรงงานในวงการก่อสร้างไม่เคยจ้างที่ราคา 215 บาท จ้างราคา 300 บาทมาก่อนหน้าประกาศปรับค่าจ้างขั้นต่ำแล้ว การปรับค่าจ้างขั้นต่ำจึงไม่มีผลต่อวงการก่อสร้างโดยตรง จึงทำให้ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นไม่มาก โดยประมาณการไว้ที่ 5% เท่านั้น
          4. อย่างไรก็ตามสัดส่วนรวม (กำไรและค่าดำเนินการต่าง ๆ) ระหว่างสิ่งก่อสร้างกับค่าที่ดิน มีสัดส่วนเป็นประมาณ 1 ต่อ 2 หากค่าที่ดินเพิ่มขึ้น 4% เช่นปีก่อน แต่ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นเป็น 105% ก็จะทำให้ การเพิ่มขึ้นโดยรวมของราคาขาย เพิ่มเป็น 5% เท่านั้น ไม่ได้เพิ่มขึ้น 15-20% แต่อย่างใด
          5. แม้ค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น แต่ในอดีตที่ผ่านมา หากเศรษฐกิจไม่ดี แม้ค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น 20% แต่ก็ไม่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น อีกทั้งยังลดลง เพราะสร้างไปก็ไม่สามารถขายได้ในตลาด
          6. สำหรับกรณีพื้นที่ “ยอดฮิต” เช่น บริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า ราคาที่ดินอาจพุ่งขึ้นตามผังเมืองใหม่ ผู้ประกอบการก็คงต้องมองหาทำเลใหม่ ๆ ที่เป็นทางเลือกแทนที่จะมุ่งพัฒนาบริเวณรอบ ๆ รถไฟฟ้า ยกเว้นสินค้าราคาแพง ที่อาจต้องปรับราคาขึ้น แต่เป็นสินค้าส่วนน้อย ไม่กระทบต่อประชาชนโดยรวม
          7. ในปี พ.ศ.2556 ราคาที่อยู่อาศัยอาจปรับเพิ่มขึ้นเช่นในปีที่ผ่านมาคือ 5% แต่อย่างไรก็ตามในบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือบริเวณที่มีศักยภาพสูงอื่น ราคาอาจปรับเพิ่มเป็น 10% แต่บริเวณรอบนอก ราคาแทบจะไม่ได้ปรับเพิ่มสูงขึ้นเลย โดยเฉพาะราคาที่ดินเขตชานเมืองที่ไม่มีระบบขนส่งมวลชน ปรากฏว่า หลายบริเวณ ราคาคงที่หรืออาจตกต่ำลงด้วยซ้ำไป
          8. การปรับเพิ่มขึ้นมากถึง 10-15% ของมูลค่าปีก่อนหน้า อาจเกิดขึ้นได้ หากเศรษฐกิจไทยเติบโตดีมาก จนมีผู้สนใจลงทุนเป็นจำนวนมากจากต่างประเทศ ในกรณีนี้ การที่ราคาเพิ่มสูงขึ้น จะเป็นผลดีต่อทั้งผู้ขายและผู้ซื้อเพราะต่างหากสามารถขายต่อได้ในราคาดี แต่สัญญาณเศรษฐกิจดีจนเด่นชัดเช่นว่ายังคงมองไม่ปรากฏ ในทางตรงกันข้ามหากเศรษฐกิจเกิดตกต่ำลงตามภาวะของสากลโดยเฉพาะในประเทศยุโรป การเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยอาจไม่ได้สูงดังที่คาดหวัง
          9. ในกรณีของผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะหาซื้อทรัพย์มือสอง ซึ่งมีทั้งทรัพย์มือสองสภาพใหม่ที่ยังไม่มีผู้เข้าอยู่ และทรัพย์มือสองที่มีอายุ 10-20 ปี ซึ่งส่วนมากยังอยู่ในสภาพดี ผู้ซื้อได้บ้านแน่นอน ไม่ต้อง “ลุ้น” ว่า บ้านจะสร้างเสร็จหรือไม่ บ้านมือสองมักตั้งอยู่ใกล้ย่านชุมชนมากกว่า และที่สำคัญ ราคาบ้านมือสองมักถูกกว่าบ้านมือหนึ่งประมาณ 15-30% การซื้อบ้านมือหนึ่งซึ่งเป็นตลาดของผู้ขายในขณะนี้ คงทำกำไรไม่ได้มากสำหรับนักลงทุน บ้านมือสองจึงควรได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ
          10. การลงทุนซื้อบ้านมือสอง ต้องถือตามคติ “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” แต่ไม่ใช่ “ย้อมแมวขาย” โดยผู้ซื้อสมควรซ่อมแซม ตกแต่งให้อยู่ในสภาพดี แทนที่จะ “ขายตามสภาพ” เพื่อว่าจะสามารถขายได้ในราคาดี บ้านมือสองมีอายุขัยทางกายภาพอยู่ได้อีกนาน คุ้มค่าที่จะซื้อเช่นเดียวกับบ้านมือหนึ่ง และยังสามารถเห็นสภาพของชุมชนและการดูแลสภาพของชุมชนว่ามีการดูแลที่ดีเพียงพอเพื่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มขึ้นหรือไม่เช่นกัน ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีบ้านอยู่ทั้งหมดประมาณ 4.4 ล้านหน่วย แต่มีบ้านเกิดใหม่เพียง 1 แสนหน่วยต่อปี หรือ 2.3% ต่อปี แต่เชื่อว่ามีการขายบ้านมือสองในปริมาณที่มากกว่านี้ การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงควรพิจาณาทั้งสินค้ามือหนึ่งและสินค้ามือสอง
          การออกข่าวราคาบ้านจะปรับตัวสูงขึ้น คงเป็นกลยุทธในการกระตุ้นกำลังซื้อในขณะนี้มากกว่า เพราะการก่อสร้างขนาดใหญ่ในพม่า เช่น ท่าเรือน้ำลึกทวาย และโดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ก็ยังไม่เป็นรูปเป็นร่างชัดเจน แรงงานยังไม่หนีไปไหน แรงงานในวงการอสังหาริมทรัพย์ก็ใช้น้อยลงเรื่อย ๆ เพราะใช้การก่อสร้างระบบกึ่งสำเร็จรูปมากขึ้น กลุ่มอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบมากกว่าคงเป็นกลุ่มสิ่งทอและอุตสาหกรรมสินค้าอุปโภคบริโภคมากกว่าอุตสาหกรรมก่อสร้างที่อยู่อาศัย
          อนึ่งสิ่งหนึ่งที่พึงสังวรก็คือ การกระตุ้นกำลังซื้อจนผู้บริโภคหลงซื้อกันจนเกินความจำเป็นนั้น ก็จะส่งผลร้ายต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ในทางตรงกันข้าม กล่าวคือจะเป็นการสร้างปรากฏการณ์ฟองสบู่ได้ ยิ่งในภาวะที่สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อจนแทบจะไม่มีเงินดาวน์เพราะการประเมินค่าทรัพย์สินในราคาสูงเกินจริง ภาวะฟองสบู่ และที่ร้ายกว่านั้นคือภาวะฟองสบู่แตกอาจเกิดขึ้นได้ ดังนั้นรัฐบาล สถาบันการเงิน ผู้ประกอบการและโดยเฉพาะผู้ซื้อบ้าน จึงพึงสังวร

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน