ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          จากที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้นำเสนอว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี พ.ศ.2554-2555 เพิ่มขึ้น 3.5% นั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ฯ ได้ให้ข้อมูลเพิ่มเติมที่น่าสนใจในด้านแนวโน้มในอนาคต การตีความและการแปรผลในเชิงนโยบาย
          จากการที่ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เพิ่มขึ้น 3.7% ในปี พ.ศ.2554-2555 นั้น อาจกล่าวได้ว่า เป็นการเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลง เพราะในปี 2554 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.0% ส่วนปี 2553 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.4% หลังจากภาวะที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ค่อนข้างต่ำในปี พ.ศ.2551 และ 2552 อันเนื่องมาจากวิกฤติเศรษฐกิจโลก สาเหตุที่ราคาที่ดินในปี พ.ศ.2555 เพิ่มขึ้นในสัดส่วนน้อยกว่าปี พ.ศ.2554 ก็เพราะในช่วงปลายปี พ.ศ.2554 น้ำท่วม แม้จะไม่ทำให้ราคาที่ดินลดลง แต่ก็ทำให้อัตราเร่งไม่ได้เพิ่มขึ้น ราคาโดยเฉลี่ยจึงเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลง
          นอกจากนี้มีข้อสังเกตว่า ในกรณีราคาที่ดินที่เป็นแปลงขนาดเล็กที่เหมาะกับการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ (ประมาณ 4 ไร่) มีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่าราคาที่ดินแปลงใหญ่ เช่น 36 ไร่ ที่เหมาะกับการพัฒนาในเชิงที่อยู่อาศัย โดยนัยนี้ราคาที่ดินที่ติดถนนใหญ่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามอุปสงค์กันอย่างทั่วหน้า แต่ราคาที่ดินที่มีสาธารณูปโภคจำกัดและต้องพัฒนาสาธารณูปโภคเพิ่มเติมโดยเฉพาะถนน ก็จะมีราคาถูกกว่า มีอัตราการเพิ่มขึ้นน้อยกว่า เพราะขาดความพร้อมในการพัฒนา
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ให้ข้อสังเกตว่าราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้า 112 สถานีที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจไว้ในช่วงปี พ.ศ.2541-2555 นั้น ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 2.5 เท่าของราคาเดิม แสดงว่าการสร้างรถไฟฟ้าคุ้มค่าเป็นอย่างยิ่งต่อการพัฒนาประเทศ ดังนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงให้ข้อคิดสรุปจากผลการสำรวจวิจัยว่า
          1. การที่ราคาที่ดินบริเวณแนวรถไฟฟ้าเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วนี้ แสดงให้เห็นถึงความเป็นไปได้ทางการเงินในการสร้างโครงการรถไฟฟ้าเป็นอย่างยิ่ง เพราะคุ้มค่ากับเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างยิ่ง
          2. การที่ราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มสูงกว่ารถไฟฟ้าใต้ดินนั้น ส่วนหนึ่งชี้ให้เห็นการการสร้างรถไฟฟ้ายก ระดับไม่ใช่ “ทัศนะอุดจาด” สามารถที่จะสร้างได้ หากสามารถอำนวยความสะดวกในการเดินทาง ดังนั้นจึงควรสร้างเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในการสร้างโดยไม่สนใจต่อกลุ่มนัก อนุรักษ์ใด ๆ
          3. การสร้างรถไฟฟ้าควร สร้างในใจกลางเมืองหรือเขตต่อเมืองเป็นสำคัญ ไม่ใช่สร้างออกนอกเมือง ซึ่งควรเป็นบทบาทของทางด่วนมากกว่า สำหรับการสัญจรโดยทางด่วนมีค่าโดยสารถูกกว่ารถไฟฟ้าในกรณีนอกเมือง เนื่องจากทางด่วนยังมีรถประจำทาง รถตู้ทางด่วน ซึ่งค่าโดยสารต่ำกว่าค่าโดยสารรถไฟฟ้าสายชานเมืองซึ่งคาดว่าน่าจะใช้เงินเดินทางเกือบร้อยบาทต่อเที่ยวในการต่อสายเข้าใจกลางเมือง
          4. การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเช่นนี้ เป็นข้อสนับสนุนการจัดเก็บภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้าง ยิ่งหากสามารถจัดเก็บได้ประมาณ 1-2% ของมูลค่า ก็ยิ่งจะมีเงินงบประมาณเพื่อการพัฒนาท้องถิ่นยิ่งขึ้น และยิ่งทำให้ท้องถิ่นเจริญเติบโต และราคาที่ดินจะยิ่งเพิ่มสูงมากขึ้นตามลำดับ ทำให้ไม่เป็นภาระแก่ผู้เสียภาษีแต่อย่างใด
          5. ในการตัดถนนไปในพื้นที่ห่างไกลต่าง ๆ ทำให้ท้องถิ่นเจริญขึ้นเกิดการเพิ่มมูลค่า (Betterment) เป็นประโยชน์และความยินดีต่อเจ้าของที่ดินริมสองข้างทางถนนโดยเฉพาะ ดังนั้นจึงทำให้เกิดแนวคิดว่าไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าทดแทนในกรณีที่ประชาชนเจ้าของที่ดินได้รับ Betterment นี้
          6. การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพราะมีสาธารณูปโภคนี้ รัฐบาลจึงควรส่งเสริมการจัดรูปที่ดินโดยการตัดถนนเข้าไปในที่ตาบอด เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน โดยทุกฝ่ายร่วมกันสละที่ดินจำนวนน้อยนิด แต่ทำให้มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้น หากสามารถชี้ประโยชน์ข้อนี้ได้ชัดเจนต่อเจ้าของที่ดิน การจัดรูปที่ดินเพื่อการพัฒนาเมืองก็จะประสบความสำเร็จ ไม่ต้องมีการเวนคืน ประชาชนก็ไม่ต้องสูญเสียที่ดินไปเปล่า ๆ สังคมก็ยังจะได้ถนนเพิ่มเติมเพื่อแบ่งเบาการจราจร และรัฐบาลก็สามารถก่อสร้างถนนโดยไม่ต้องเสียค่าเวนคืนนั่นเอง
          อนึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจพบว่า ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3.7% โดยพื้นที่ที่มีการปรับสูงสุดคือบริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายอ่อนนุช-แบริ่ง 14.9% และราคาที่ดินที่แพงที่สุดจากการสำรวจนี้ ได้แก่ บริเวณสยามสแควร์ เพลินจิต ชิดลม เป็นเงินตารางวาละ 1,500,000 บาท รองลงมาได้แก่ ถนนวิทยุ และสุขุมวิทช่วงต้นระหว่างซอย 1-21 ราคาตารางวาละ 1,300,000 บาท ส่วนบริเวณสีลม และราชดำริ ราคาตารางวาละ 1,250,000 บาท
          ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ศึกษาการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินประจำปีในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลทุกปี มาตั้งแต่ พ.ศ.2534 โดยกำหนดพื้นที่สำหรับการสำรวจไว้ 200 แห่ง และรอบสถานีรถไฟฟ้าต่าง ๆ ไว้อีก 112 แห่ง รวม 312 แห่ง และหาข้อมูลประกอบการประเมินนับหมื่นแปลง โดยราคาที่ประเมินได้ เป็นราคาตลาดที่สามารถซื้อขายในตลาดเปิด ไม่ใช่ราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งไม่สะท้อนราคาตลาดจริง

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน