ในปัจจุบันมีการต่อรองราคาโรงแรมเหลือต่ำกว่า 50% จากราคาที่เคยบอกขายหรือที่เคยขายได้เดิม อย่างนี้สมควรหรือไม่ ลูกหนี้และเจ้าหนี้จะพบกันทางไหนดี ดร.โสภณแนะรัฐตั้งกองทุนซื้อโรงแรม

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงรายงานข่าวที่น่าสนใจเรื่อง “โรงแรม 3.7 พันแห่ง ปิดตาย ทุนต่างชาติไล่ทุบราคา ‘ภูเก็ต-สมุย’” <1> โดยรายงานข่าวกล่าวว่า:

            1. โรงแรมและที่พักจดทะเบียนในพื้นที่ 20 จังหวัด (พึ่งพานักท่องเที่ยวต่างชาติสูง) มีความเสี่ยงต้องปิดกิจการถึง 20% หรือประมาณ 3,700 แห่ง จากทั้งหมด 1.84 หมื่นแห่ง และมีแนวโน้มจำนวนมากขึ้น หากสถานการณ์การระบาดโควิด-19 ระลอกใหม่ไม่สามารถควบคุมได้ในไตรมาส 1/2564 ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ภูเก็ต กรุงเทพฯ พัทยา และกระบี่ เป็นต้น

            2. ผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด จะเป็นกลุ่มโรงแรมราคาประหยัด และโรงแรมขนาดกลาง ที่มีกำไรขั้นต้นต่ำและเน้นรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เป็นกรุ๊ปทัวร์ สำหรับกลุ่มโรงแรมระดับบน แม้จะได้เปรียบทางการตลาดและมีความสามารถบริหารต้นทุนได้ดีกว่า แต่ด้วยมูลหนี้ที่สูง ขณะที่รายได้ยังอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากข้อจำกัดที่ยังไม่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามา โดยเฉพาะกลุ่มโรงแรมที่เพิ่งเปิดใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จะได้รับผลกระทบสูงจากปัญหาสภาพคล่อง

            3.  กลุ่มโรงแรมและที่พักใน 20 จังหวัดที่มีการพึ่งพานักท่องเที่ยวต่างชาติสูง อาทิ ภูเก็ต พังงา ยะลา สุราษฎร์ธานี (เกาะสมุย) ชลบุรี กระบี่ กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ประจวบคีรีขันธ์ เป็นต้น โดยมีการจดทะเบียนทั้งสิ้น 1.84 หมื่นแห่ง คิดเป็น 60% ของจำนวนโรงแรมทั้งประเทศ และมีห้องพักจำนวน 8.3 แสนห้อง คิดเป็น 72.4% ของห้องพักทั้งประเทศ ซึ่งปัจจุบันมีโรงแรมกัดฟันเปิดให้บริการประมาณ 50-55%

            4. ธุรกิจโรงแรมและที่พักของประเทศไทยก่อนการระบาดของโควิดอยู่ในภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย” อยู่แล้ว โดยโรงแรมและที่พักจดทะเบียนทั่วประเทศมีจำนวน 3.04 หมื่นแห่ง จำนวนห้องพัก 1.12 ล้านห้อง โดยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มโรงแรมราคาประหยัดและโรงแรมขนาดกลาง ราคาเฉลี่ยประมาณ 1,720 บาท ทั้งนี้ พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ค่าเฉลี่ยอัตราการเข้าพักทั้งประเทศอยู่ที่ประมาณ 69% ซึ่งสะท้อนว่าในภาวะปกติธุรกิจโรงแรมและที่พักในประเทศไทยก็เผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาดอยู่แล้ว สำหรับ 5 จังหวัดที่มีซัพพลายห้องพักสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพฯ 290,000 ห้อง, ภูเก็ต 120,000 ห้อง, ชลบุรี 98,500 ห้อง และเชียงใหม่ 54,610 ห้อง

            5. สินเชื่อคงค้างของผู้ประกอบการโรงแรมและที่พักทั่วประเทศ ณ สิ้นไตรมาส 3/2563 มูลค่า 4.19 แสนล้านบาท จากจำนวนลูกค้าทั้งสิ้น 16,117 บัญชี

            6. แนวโน้มการท่องเที่ยวปี 2564 ยังมีความเสี่ยงสูงจากสถานการณ์โควิดที่ยังรุนแรงในหลายประเทศ ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตราการเข้าพักของโรงแรมที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 35-40% ในกรณีที่สามารถควบคุมการระบาดระลอกใหม่ได้ภายในไตรมาส 1/2564. . . กลุ่มโรงแรมที่จะอยู่รอดต้องมีฐานตลาดเป็นนักท่องเที่ยวไทย อย่างกลุ่มบูติคโฮเทล กลุ่มที่พักขนาดเล็กที่มีแคแร็กเตอร์ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์นักท่องเที่ยวไทย เป็นกลุ่มที่มีความยืดหยุ่นในการสร้างรายได้จากช่องทางอื่น ๆ เช่น ภัตตาคาร ร้านอาหาร การจัดกิจกรรมประชุม/สัมมนา รวมทั้งต้องมีความสามารถในการบริหารจัดการราคาและอัตราค่าห้องอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อให้สามารถสร้างจุดคุ้มทุนได้จากอัตราเข้าพักเฉลี่ย 35-40%

            7. ผู้ประกอบการโรงแรมในภูเก็ตโดยเฉพาะรายกลางและเล็กเกือบ 90% พากันบอกขายกิจการ เช่นเดียวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของต้องการขายยกโครงการ โดยยอมลดราคาลง 30-40% แต่ส่วนใหญ่ยังขายไม่ได้ เนื่องจากทั้งทุนไทย และทุนต่างชาติกดราคาซื้อต่ำกว่า 50% ซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าที่เป็นหนี้สถาบันการเงิน จึงตกลงกันไม่ได้ คาดว่าช่วงไตรมาส 2 ปีนี้จะเห็นดีลการซื้อขายชัดเจนขึ้น  ทุนต่างชาติที่เข้ามาดูลู่ทางลงทุนมาจากทั่วโลก เช่น จีน, รัสเซีย, ฮ่องกง, ไต้หวัน, สิงคโปร์, สแกนดิเนเวียน ฯลฯ แต่ละรายจะเข้ามาขอข้อมูล เช็กราคา ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร คอนโดฯ โรงแรม

            8. ในป่าตองมีโรงแรมกว่า 1,000 แห่ง ห้องพักรวมว่า 40,000 ห้อง ทุกโรงแรมอยากบอกขายเพราะแทบไม่มีนักท่องเที่ยว และอนาคตยังมืดมน ยิ่งการระบาดระลอกใหม่ จังหวัดมีมาตรการต้องกักตัว 14 วัน ทำให้นักท่องเที่ยวคนไทยก็ไม่เดินทางไปภูเก็ต ขนาดห้างเซ็นทรัล ป่าตอง ยังต้องปิดบริการ แต่การบอกขายที่ผ่านมายังไม่มีรายใดตกลงราคากันได้ เพราะทุนใหญ่กดราคาซื้อต่ำมาก เช่น โรงแรมบอกขาย 400 ล้านบาท กดราคาเหลือ 200 ล้านบาท

            9. ช่วงตั้งแต่ต้นเดือน ธ.ค. 63-ม.ค. 64 มีการประกาศขายโรงแรม รีสอร์ต เกสต์เฮาส์ และวิลล่า ในภูเก็ตจำนวนมาก และหลายระดับราคา อาทิ พบการประกาศขายโครงการราคา 50-100 ล้านบาท 17 แห่ง, ระดับราคา 100-500 ล้านบาท 20 แห่ง, ราคา 500-2,000 ล้านบาท 2 แห่ง และ 2,000 ล้านบาทขึ้นไป 4 แห่ง โดยเฉพาะบริเวณหาดป่าตอง อำเภอกะทู้ ประกาศขาย 32 แห่ง ราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาท จนถึงกว่า 2,000 ล้านบาทขึ้นไป

            10. ขณะนี้โรงแรมบนเกาะสมุยทั้งหมด 660 แห่ง ห้องพักรวม 33,000 ห้อง มีใบอนุญาตถูกต้อง 480 แห่ง มีการบอกขายกิจการจำนวนมากเช่นกัน และพร้อมขายหากได้ราคาที่เหมาะสม ทั้งโรงแรมระดับ 5 ดาว 4 ดาว 3 ดาวลงมา เนื่องจากโรงแรมส่วนใหญ่รับลูกค้าต่างชาติ 90% เพราะเมื่อโควิด-19 ระบาดรอบใหม่ แม้แต่ลูกค้าคนไทยยังน้อยมาก  ที่ผ่านมามีกองทุนของนายทุนคนไทย และทุนจีนที่มีฐานการลงทุนอยู่ในไทยเข้าไปเจรจาต่อรองราคา แต่ไม่สามารถตกลงกันได้ เพราะกดราคาซื้อต่ำถึง 50% ขณะที่ราคาที่เจ้าของเสนอขายลดลงจากราคาตลาด 70%

            สำหรับในการประเมินค่าโรงแรมนั้น อาจพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนในการลงทุน (Capitalization Rate) ซึ่งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย <2> กำหนดไว้ที่ประมาณ 6-8% สำหรับกรณีโรงแรม 4-5 ดาว  ในการประเมินจริงอาจพิจารณาได้ดังนี้:

            1. สมมติโรงแรมแห่งหนึ่งมีราคาตลาดก่อนเกิดโควิด-19 ณ ปี 2562 เป็นเงิน 1,000 ล้านบาท

            2. ในกรณีที่ขาดรายได้ไป 3 ปี (2563-2565) และจะสามารถเปิดบริการและรับรู้รายได้ได้ตามปกติในปี 2566 มูลค่าก็ควรลดไปเหลือ 816.3 ล้านบาท หรือ 81.63 หรือคร่าวๆ = 1 / (1+7%)^3ปี โดยนัยนี้ราคาโรงแรมจึงไม่ควรลดไปเกินกว่า 20% เท่านั้น

            3. อย่างไรก็ตามสำหรับโรงแรมที่ยังติดหนี้สถาบันการเงิน เช่น โรงแรมมูลค่า 1,000 ล้านบาท หากเป็นเงินกู้ยืม 800 ล้านบาท  หากตั้งแต่เริ่มเปิดก็พบกับวิกฤติโควิด-19 จนขายรายได้ไป 3 ปีเต็มๆ ไม่สามารถจ่ายเงินคืนแก่สถาบันการเงิน โดยสมมติ ณ อัตราดอกเบี้ย 10% สำหรับธุรกิจ หนี้ก็จะพอกไปเป็นเงิน 1,064.8 ล้านบาท หรือ = (1+10%)^3ปี ทำให้มูลหนี้เพิ่มขึ้น 264.8 ล้านบาท

            4. เงินที่ต้องใช้หนี้ให้กับสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น 264.8 ล้านบาท (ข้อ 2) เมื่อนำมาลบกับมูลค่าที่หดหายไปเพราะขาดรายได้ 3 ปี ที่ 816.3 ล้านบาท ก็จะทำให้มูลค่าซื้อขายของโรงแรมที่มีหนี้เหลือเพียง 551.5 ล้านบาท  หรือ 55.2% ของมูลค่า  ในกรณีนี้ความสามารถในการต่อรองของเจ้าของโรงแรมก็จะลดน้อยลง

            ทางออกสำหรับโรงแรมที่รัฐบาลจะสามารถช่วยเหลือได้ก็คือ

            1. ช่วยเจรจากับสถาบันการเงินเพื่อ Hair Cut หนี้ที่จะเกิดขึ้นตามสัญญา

            2, รัฐบาลควรออกพันธบัตรเพื่อตั้งกองทุนขึ้นมาซื้อโรงแรม หรือให้หยุดหนี้ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี แทนที่จะต้องขายให้กับต่างชาติในราคา 40-50% ของมูลค่าจริง เพื่อช่วยให้เหล่านี้สามารถฟื้นคืนมาได้อีกครั้งหนึ่งหลังโควิด-19  ในการนี้เชื่อว่าจะมีคนไทยลงขันซื้อพันธบัตรเพื่อร่วมลงทุนพยุงโรงแรมให้สามารถอยู่ต่อไปได้

            ช่วยกันคิดเพื่อโรงแรม คนทำงานโรงแรมและคนไทยด้วยกัน

 

อ้างอิง

<1> โรงแรม 3.7 พันแห่ง ปิดตาย ทุนต่างชาติไล่ทุบราคา “ภูเก็ต-สมุย” https://www.prachachat.net/tourism/news-604542
<2> มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย. อัตราผลตอบแทนในการลงทุน พ.ศ.2563. https://trebssite.files.wordpress.com/2020/02/2020-02-239_rate-return.pdf