ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เนปาลอาจเป็นประเทศเล็ก ๆ ที่เรามองข้ามไปในภูมิภาคเอเชียใต้ แต่ก็มีอารยธรรมและธรรมชาติที่น่าหลงใหลอยู่ไม่น้อย การลงทุนอสังหาริมทรัพย์อาจน่าสนใจเกินคาด
          ในระหว่างวันที่ 21-23 ธันวาคม 2555 ผมมีโอกาสไปสอนเรื่องอสังหาริมทรัพย์และการประเมินค่าทรัพย์สินที่กรุงกาฏมัณฑุ เนปาลอีกครั้งหนึ่ง โดยไปปีละ 2 ครั้ง ทั้งนี้เป็นความร่วมมือกันระหว่างโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) ที่ผมเป็นผู้อำนวยการ กับ Brihat Investment Ltd. เพื่อจัดการศึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุน นายธนาคาร นักพัฒนาที่ดิน นายหน้าและผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของเนปาลโดยเฉพาะโดยนับเป็นรุ่นที่ 7 แล้ว
          ในปี 2555 นี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ และอาคารชุดทั่วกรุงกาฏมัณฑุ โดยถือเป็นการสำรวจที่กว้างขวางที่สุดเท่าที่เคยสำรวจมา โดยครอบคลุมโครงการทั้งหมดถึง 70 โครงการ ในบทความนี้จึงขอนำเสนอเผื่อนักลงทุนไทยสนใจไปเปิดตลาดเนปาลบ้าง
          เนปาลเป็นประเทศกำลังพัฒนาที่น่าสนใจในการลงทุน แม้มีความวุ่นวายทางการเมืองในช่วงที่ผ่านมา แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ยังเติบโต ซึ่งนับเป็นปรากฏการณ์ที่แปลกและน่าสนใจมาก เนปาลเป็นประเทศขนาดเล็ก ตั้งอยู่ทางด้านเหนือของประเทศอินเดีย เป็นที่ตั้งของเทือกเขาหิมาลัยที่สูงที่สุดในโลกและเป็นที่ ๆ นักท่องเที่ยวอยากไปเยือนมากที่สุดแห่งหนึ่ง มีพื้นที่เพียง 143,351 ตารางกิโลเมตรหรือ 28% ของประเทศไทย มีประชากร 29 ล้านคน หรือประมาณ 43% ของประชากรไทย แต่ถ้าเทียบความหนาแน่นของประชากรต่อตารางกิโลเมตรแล้ว เนปาลมีประชากรถึง 202 คน ในขณะที่ไทยมีเพียง 131 คนเท่านั้น ประชากรเนปาลเกิดเพิ่มถึง 1.7% ต่อปี ในขณะที่คนไทยเกิดเพิ่มเพียง 0.7% ต่อปี
          ประชากรเนปาลส่วนใหญ่อยู่ในชนบท มีประชากรเมืองเพียง 17% ในขณะที่ไทยมีถึง 33% แต่พื้นที่รอบ ๆ กรุงกาฏมัณฑุมีประชากรหนาแน่นเป็นพิเศษ แต่โดยที่ประเทศยากจน มีคนจนถึง 25% ในขณะที่ไทยมีเพียง 10% จึงทำให้เนปาลมีสาธารณูปโภคจำกัดมาก ขนาดเศรษฐกิจของเนปาลมีขนาดเพียง 6% ของไทย หรือเพียง 1/17 ของไทยเท่านั้น รายได้สำคัญของเนปาลมาจากภาคเกษตรกรรมถึง 33% ในขณะที่ไทยอยู่ที่เพียง 10.4% เท่านั้น อัตราการเติบโตของเนปาลอยู่ที่ 3.5% แต่คาดว่าหากเหตุการณ์ต่าง ๆ ดีขึ้นสถานการณ์จะดีกว่านี้
          อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของเนปาลเพื่อการซื้อบ้านและเพื่อการพัฒนาที่อยู่ที่ประมาณ 15-17% ต่อปี วัสดุก่อสร้างต่างๆ ยังจำกัด ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง การใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างบ้านแบบสมัยใหม่ และการพัฒนาที่ดินแบบบ้านราคาถูก น่าจะเป็นธุรกิจที่น่าสนใจมากสำหรับนักธุรกิจไทย และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เนปาลก็ประสงค์จะได้ผู้ร่วมทุนคนไทยไปบุกตลาดที่นั่นเช่นกัน
          ในปี พ.ศ.2555 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รายงานผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยถึง 62 โครงการ ครอบคลุมหน่วยขาย7,040 หน่วย รวมมูลค่า 19,408 ล้านบาท นับเป็นการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดในเนปาลในประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา โดย เป็นผู้ดำเนินการ จากการสำรวจพบว่า ในขณะนี้มีหน่วยขายเหลืออยู่ 2,773 หน่วย ซึ่งถือว่าไม่มากนัก ราคาขายต่อหน่วยเป็นเงินประมาณ 2.76 ล้านบาท ซึ่งพอ ๆ กับในเขตกรุงเทพมหานคร คาดว่าในจำนวนนี้จะขายหมดในเวลาไม่นานมากนัก
          สำหรับบ้านเดี่ยวในกรุงกาฏมัณฑุ มีราคาเฉลี่ยประมาณ 4 ล้านบาท แต่ก็มีบ้านเดี่ยวราคาแพงคือประมาณ 8-10 ล้านบาทอยู่จำนวนหนึ่งเช่นกัน ส่วนทาวน์เฮาส์ราคาย่อมเยาลงมา คือเป็นเงินประมาณ 3.1 ล้านบาท ส่วนห้องชุดมีราคา 2.64 ล้านบาท แต่ก็มีห้องชุดราคาแพง ขายในราคาตารางเมตรละ 70,000 บาท ซึ่งก็ยังต่ำมากหากเทียบกับไทย นอกจากนี้ยังมีที่ดินจัดสรรขาย ซึ่งขายดีพอสมควรอยู่อีกจำนวนหนึ่ง ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในกรุงกาฏมัณฑุเป็นห้องชุดประมาณ 69%
          ภาวะตลาดยังไม่ถือว่าย่ำแย่นัก แต่การขายค่อนข้างช้า อย่างไรก็ตามตลอดทั้งปี พ.ศ.2555 แทบไม่มีโครงการเปิดใหม่เลย ทั้งนี้เป็นผลจากการสังเกตในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2555 เนื่องจากเศรษฐกิจเนปาลอยู่ในช่วงตกต่ำ ขณะนี้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ประมาณ 15-17% และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ที่ประมาณ 11-12% ทั้งนี้ยกเว้นสถาบันการเงินจากต่างประเทศ ให้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากต่ำกว่านี้ ประเด็นปัญหาสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยเนปาลก็คือ สถาบันการเงินกำลังเข้มงวดการอำนวยสินเชื่อ ทำให้โครงการต่าง ๆ ประสบปัญหาสภาพคล่องพอสมควร และผู้ซื้อบ้านจำเป็นต้องวางเงินดาวน์สูงถึงประมาณ 40%
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เชื่อว่ามีโอกาสที่นักลงทุนไทยจะไปลงทุนสร้างบ้านจัดสรรหรือห้องชุดในกรุงกาฏมัณฑุ รวมทั้งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศชานกรุงกาฏมัณฑุเช่นกัน มาตรการที่จะให้ต่างชาติซื้อห้องชุดที่คาดว่าจะคลอดในปี พ.ศ.2555 กลับยังไม่ได้คลอด หากมีมาตรการนี้ออกมา ชาวเนปาลโพ้นทะเล และนักลงทุนอื่น อาจสนใจลงทุนเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายในการดูแลห้องชุดหรือโครงการที่อยู่อาศัยค่อนข้างต่ำ คือประมาณหนึ่งในสามเมื่อเทียบกับประเทศไทย จึงทำให้การถือครองไม่มีต้นทุนสูงนัก
          เนปาลในภาวะไต่จากก้นเหวนี้ น่าสนใจที่นักลงทุนไทยจะมาศึกษาตลาดให้ละเอียด เพื่อช่วงชิงการลงทุนในอนาคตอันใกล้นี้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน