ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 ตกหนักมาก ปี 2564 จะแกว่งไกวสูงมากเพราะปัจจัยการเมืองเป็นสำคัญ ดูอย่างโควิด-19 ไทยติดน้อยสุดในอาเซียน แต่ใช้เงินมากสุดและทำให้เศรษฐกิจตกต่ำสุดๆ แล้วตลาดบ้านจะเป็นอย่างไร

            ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2563 ในปี 2564 ถือเป็นปีแห่งการแกว่งไกวของตลาดที่อยู่อาศัย มีโอกาส +10% หรือไม่ก็ -10% ขึ้นอยู่กับฝีมือการแก้ปัญหาโควิด-19 การดึงดูดนักลงทุนและนักท่องเทียวเข้ามาในประเทศไทย  จะเห็นได้ว่าในปี 2563 ตลาดหดตัวลงเกือบ 40% ราคาลดลงประมาณ 7% โดยเฉลี่ย สถานการณ์ปี 2564 อาจแกว่งตัวสูง โดยจะมีโอกาสติดลบกว่าปี 2563 10% หรือถ้าในแง่ดีก็อาจจะฟื้นตัวขึ้น 10% เช่นกัน แต่อาจฟื้นตัวได้ไม่รวดเร็วนัก สถานการณ์ในปี 2565 อาจจะเลวร้ายลงเพราะประเทศไทยยังมีระเบิดเวลาด้านการเมืองที่ไม่เป็นประชาธิปไตยเท่าที่ควร  ความขัดแย้งทางการเมืองจะส่งผลต่อการดึงดูดนักลงทุน นักท่องเที่ยวตลอดจนไปถึงการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ว่า ในแง่อุปทานโครงการเปิดใหม่ปี 2563 มีจำนวน 324 โครงการ ลดลง 141 โครงการ (-30.3%) เทียบกับปี 2562  จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ 73,043 หน่วย ลด 45,932 หน่วย (-38.6%) มูลค่าโครงการปี 2563 จำนวน 287,261 ล้านบาท ลด 189,650 ล้านบาท (-39.8%)  โดยนัยนี้แสดงผลอย่างชัดเจนว่าโควิด-19 ส่งผลร้ายต่อเศรษฐกิจไทยที่ย่ำแย่อยู่แล้วก่อนมีโควิด-19 และตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน  อย่างไรก็ตามแม้การลดลงถึงเกือบ 40% นี้จะชัดเจนมาก แต่ก็ชี้ว่าสถานการณ์ตลาดไม่ได้ย่ำแย่เท่ากับตอนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ “ต้มยำกุ้ง” ในช่วงปี 2540 ซึ่งส่งผลให้แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ใดๆ เลยในปี 2541-2542

            เมื่อพิจารณาถึงทำเลที่ตั้งจะพบว่าโครงการในปี 2563 นั้นเปิดตัวแบบกระจัดกระจาย ไม่ได้กระจุกตัวในเขตใจกลางเมืองเช่นเดียวกับในปีก่อนๆ เพราะอุปทานด้านห้องชุดใจกลางเมืองลดลงอย่างต่อเนื่อง  การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมาแทนที่ กรณีนี้คงไม่ได้เป็นเพราะโควิด-19 เพราะไม่ปรากฏมีการแพร่กระจายของเชื้อในอาคารชุดต่างๆ เลย (แม้มีผู้ติดเชื้อบ้างก็ตาม) แต่คงเป็นเพราะว่าความต้องการแนวราบในราคาปานกลางมีมากขึ้น

            ยอดซื้อที่มีผู้จองซื้อจริง ทั้งปี 2563 มีจำนวน 65,279 หน่วย และเมื่อเทียบกับปี 2562 ที่แล้ว ยอดซื้อมี 99,862 หน่วย (ลดลง 34,583 หน่วย หรือ -34.6%)  ในขณะที่ยอดเปิดใหม่ลดลงถึงเกือบ 40% แต่ยอดจองลดลงในสัดส่วนที่น้อยกว่า แสดงว่ามีการดูดซับอุปทานไปพอสมควร  ยอดผู้จองซื้อในปี 2564 น่าจะมีเพิ่มขึ้นเป็น 73,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 12% หรือ 285,000 ล้านบาท  สิ่งที่น่าห่วงก็คืออุปทานคงเหลือสะสม รวม ณ สิ้นปี 2563 เพิ่มขึ้นจากกลางปี 2563 ประมาณ 2.5% คือจาก 221,192 หน่วย ณ กลางปี 2563 เพิ่มเป็น 226,645 หน่วย (เพิ่ม 5,453 หน่วย)  นี่เป็นผลจากการที่บริษัทพัฒนาที่ดินต่างๆ ก็ยังพยายามเติมอุปทานเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง

            อุปทานคงเหลือสะสม 226,645 หน่วยนี้ ต้องใช้เวลาอีกถึง 36.9 เดือน หรือ 3 ปีจึงจะขายหมด หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย  แต่หากยังมีการเติมหน่วยขายเข้ามาอีกเรื่อยๆ การขายก็จะยิ่งช้าลงไปอีก และอาจทำให้สินค้าที่มีอยู่ในตลาดในขณะนี้ ล้มหายตายจากไปได้เป็นจำนวนมาก  นี่แสดงว่า “ระเบิดเวลา” ที่รออยู่อาจจะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ทรุดลง แตกต่างจากที่บางฝ่ายคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะดีขึ้นในปี 2564 และ 2565

            สิ่งที่น่าเป็นห่วงก็คืออุปทานที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการโดยรวมนั้น ราคาลดลง 3.5% ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 เท่ากับในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 แสดงว่าทั้งปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต้องยอมลดราคาลงประมาณ 7% อย่างไรก็ตามก็ยังมีบางโครงการที่ยอมลดราคาลงถึง 30-40% เช่นกัน แต่เป็นส่วนน้อยมาก  ในกรณีมีปัญหาในการขายจริงๆ ทางออกคือควรหยุดขายและปรับรูปแบบโครงการ หรือเปลี่ยนสินค้าไปเลย เช่น จากบ้านเดี่ยว เป็นบ้านแฝด เป็นต้น

            ส่วนในปี 2564 คาดว่าจำนวนโครงการอาจมีเพิ่มขึ้น 360 โครงการ (8%) จำนวนหน่วยเปิดใหม่ในปี 2564 น่าจะเป็น 82,000 หน่วย (12%) มูลค่าในปี 2564 น่าจะเพิ่มเป็น 310,000 ล้านบาท (เพิ่ม 8%) อย่างไรก็ตามในกรณีที่เลวร้าย จำนวนหน่วยอาจจะลดลงไปอีกประมาณ -10% จากปี 2563 ส่วนมูลค่าลดลงอาจประมาณ -15% จากปี 2563  อุปทานคงเหลือทั้งตลาดมีแนวโน้มลดลง (5%) เนื่องจากมีจำนวนอุปทานเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดน้อยลง เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัว  ส่วนด้านอุปสงค์/ยอดซื้อปี 64 ลดลงประมาณ 10% เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว คนว่างงานเพิ่มขึ้น ดังนั้นโดยรวมจึงอาจกล่าวได้ว่าปี 2564 มีโอกาสแกว่งตัวอยู่ระหว่าง +10% ถึง -10%

            ในกรณีที่ดีที่โควิด-19 ได้รับการคลี่คลายมากขึ้น มีโอกาสเป็นไปได้ที่ปี 2564 จำนวนโครงการอาจมีเพิ่มขึ้นเป็น 360 โครงการ  จำนวนหน่วยเปิดใหม่ในปี 2564 น่าจะเป็น 82,000 หน่วย แทนที่จะลด ส่วนมูลค่าในปี 2564 น่าจะเพิ่มเป็น 310,000 ล้านบาท ประเด็นสำคัญก็คือหลังโควิด-19 หากไทยไม่สามารถส่งออกได้เท่าที่คาดหวัง เศรษฐกิจไม่ฟื้นคืน การลงทุนจากต่างประเทศจำกัด แรงงานต่างชาติขาดแคลนเพราะโควิด=19 ในช่วงก่อน ก็อาจไม่เป็นไปตามการคาดหวังนี้

            ตลาดที่อยู่อาศัย จะเริ่มดีขึ้นประมาณกลางปี 2565 ซึ่งอาศัยเวลาในการคลี่คลายเพราะกำลังซื้อต่างชาติกลับมา เศรษฐกิจจะกลับมาอย่างมั่นคง  อย่างไรก็ตามหากประเทศไทยยังมีปัญหาวิกฤติทางการเมือง โอกาสที่ไทยจะเติบโตก็อาจเป็นการตรงกันข้าม  อย่างไรก็ตามวิกฤติการเมืองคงหลีกเลี่ยงได้ยาก เพราะประเทศไทยยังไม่เป็นประชาธิปไตยในแง่ที่ยังมี สว.จากการแต่งตั้ง (เมื่อก่อนเคยมีจากการเลือกตั้ง) และยังมีรัฐธรรมนูญที่ไม่เป็นประชาธิปไตย มีทีมเศรษฐกิจที่ไม่ดีพอ (แย่กว่าสมัย ดร.สมคิด ที่ว่าแย่เสียอีก) ดังนั้นทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยไทยในภาวะการเมืองเช่นนี้จึงอาจมีปัญหาในระยะยาวได้

            ตลาดในภาวะเช่นนี้ ต้องทำใจ และต้องศึกษาวิจัยให้ถ้วนถี่ก่อนการลงทุนเพื่อความมั่นใจในความสำเร็จ